銀保監會：嚴防銀行保險資金被用于盲目“加杠桿”，強化金融反壟斷
2020-09-07 15:41:06
上海、杭州、成都等地長租公寓為何頻“爆雷” 怎樣監管?
2020-09-07 15:41:06 來源: 央廣網
據中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報道，近期，多地長租公寓企業出現“爆倉跑路”現象，再次引發關注。日前，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發布住房租賃市場風險提示。那么，究竟是哪些因素導致長租公寓頻頻“爆雷”，又該怎樣加強監管呢?
據報道，8月27日，有租客在杭州長租公寓“友客”剛剛交了2萬多元房租，中介便卷款而逃;8月29日，杭州長租公寓“巢客”因資金鏈斷裂拖欠租金，引發房東強烈不滿;上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也一夜之間，人去樓空。
為此，近日包含上海、成都、廣州、合肥、杭州在內的多城市對近期住房租賃市場的運行風險給予提示，尤其是對長租公寓因“高進低出”“長收短付”等產生的風險做出重點提示。所謂“高進低出”是指向房東支付的租金高于向租客收取的租金，而“長收短付”是指收取租客租金的周期長于給付房東租金的周期。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“從政策上來講，應該說大體上都是相似的。而且在傳統對于租金貸，對于高進低出、長收短付等這樣一些政策風險提示的同時，還出現了一個新的表述，支付周期，也就是說對于租客來講，你在付房租的時候，還是建議三個月或者一個月付一次，不要一年12個月付一次，這樣風險會比較高。”
除此之外，9月2日，武漢市針對住房租賃企業首次開啟信用監管，《辦法》規定，如果企業發生失信行為將被扣除信用積分，守信企業則將獲得獎勵積分。貝殼研究院租賃分析師黃卉表示：“政策中明確了針對武漢市企業信用的加減分標準，以及對應的獎懲措施。此前針對住房租賃企業的法律法規尚未出臺，因此對于行業的信用管理信息披露機制較為缺乏。那么通過構建住房租賃企業的信用信息監管制度，能夠加強企業及從業人員等市場主體的管理，將租賃企業的信用評價機制與信貸補貼等因素掛鉤，形成信用體系的激勵和獎懲機制，逐漸規范和引導行業健康發展。”
各城市紛紛為各自的住房租賃市場監管“打補丁”，那么，目前住房租賃市場究竟存在哪些亂象?作為租客或房東，該如何防范風險?市場又該如何對行業進行監管?
實際上，目前市場上頻頻跑路和“爆雷”的企業大多是類似于“二房東”的部分長租企業，這些企業的盈利方式就是利用租客和房東的“價格差”和“時間差”來實現盈利，這也直接導致了市場違規操作的集中出現。
目前專家發出的風險預警主要針對住房租賃企業“長收短付”“高進低出”等違規行為。中原地產首席分析師張大偉表示：“比如很多企業，它跟業主租房子的時候都是按月支付租金給業主，基本上都是以三個月、半年或者一年從租戶手里面收取租金。一些普遍性的案例是租戶已經交了12個月的租金給這些公司，但這些公司只交一個月租金給房主。”
除此之外，違規使用“租金貸”也成為長租企業跑路的直接導火索之一。嚴躍進表示：“‘爆雷’這樣一個導火索來講，實際上是因為它涉及到了一些租金貸，它利用了高進低出等模式，試圖用杠桿的形式把這塊業務做大。”
張大偉認為，這些長租企業的“滾雪球”盈利方式能夠維持的關鍵因素就是租金上漲。然而，今年以來，租金不僅沒有上漲，租房市場也出現了短暫的交易冷淡。這些因素都造成了很多長租企業的資金鏈直接斷裂。張大偉說：“是因為這兩年租金漲幅比較緩，甚至今年租金沒漲，不漲的話，對于這些企業來說，它的滾雪球一樣往前融的資金，它能收到的下游資金池往里流的活水沒了，它前面的錢，挪用的錢就立刻出現問題了。”
針對以上違規行為，專家提示，租客和房東都應提高風險防范意識，謹慎選擇租賃企業，警惕收房租金過高或出租金過低，合法維護自身權益。張大偉指出，雖然對于租賃行業的監管不像銷售市場那么容易，但是此時相關部門的監管，已經變得迫在眉睫。張大偉說：“現在的市場已經出現了很多變化，在這個市場里面，不論是租賃企業的定義，還是租賃企業的資金來源、資金去處，包括租付時間差的監管，已經非常迫切了。”
北京大學法學院教授樓建波建議，長租市場頻頻“爆雷”也在提醒我們，對于長租企業“資金池”的監管應該加強，并且常態化展開。樓建波說：“如果你是去做輕資產運營的，你得有自有資金，比如你說要運營1000套房子，我就要求你有這1000套房子，一年的租金，比如50%的自有資金，你才能去運營。”
同時，針對不該出現“長收短付”這樣的“時間差”，也應該在合同的明確位置標出，盡量做到租客清楚，房東明白。張大偉說：“租付時間差必須監管。這個很簡單，比如必須要在他房屋的醒目位置掛公示，他跟原業主可以把金額做隱藏，把身份信息做隱藏，但是跟原房主的合同里你交了幾個月的租金，你才能收租戶幾個月的租金 。這樣它沒有租金時間差了，跑路也沒有多大意義，哪怕跑路了，給租戶也帶不來什么損失。”(記者周堯)
關鍵詞： 長租公寓“爆雷”
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