國際房地產(chǎn)咨詢顧問“五大行”之一，世邦魏理仕(CBRE)中國區(qū)總裁李凌近日在接受中新社記者專訪時表示，當前，中國經(jīng)濟轉型和消費升級推動商業(yè)地產(chǎn)進入快速發(fā)展期，無論是國內(nèi)機構資本，還是外資都將繼續(xù)增配中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)進入快速發(fā)展期

作為進駐中國內(nèi)地市場33年的跨國公司，CBRE見證了中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。李凌表示，近10年，中國以出口導向為主，轉向內(nèi)需驅動、創(chuàng)新驅動。

中國的房地產(chǎn)市場最重要的變化在于兩個方面：首先是住宅市場提出“房住不炒”，并成為長期堅持的調(diào)控主基調(diào);另外，經(jīng)濟轉型和消費升級推動商業(yè)地產(chǎn)進入快速發(fā)展期。

以寫字樓為例，2010至2020年，主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量從4200萬平方米增長到1.06億平方米;年均新增的寫字樓需求接近490萬平方米，而2000至2010年間每年新增需求不到280萬平方米。大宗商業(yè)地產(chǎn)投資的年交易金額在2015至2020年間連續(xù)突破1000億元(人民幣，下同)和2000億元大關。

國內(nèi)機構資本增配商業(yè)地產(chǎn)

2016年，李凌曾提出，2017至2020年正是國內(nèi)機構資本商業(yè)地產(chǎn)投資的建倉時期。為何作出這一判斷?李凌表示，主要是基于兩大原因：一方面是國內(nèi)不斷增長的居民財富和機構資本需要優(yōu)質(zhì)的投資標的;另一方面國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場尤其是北京和上海這兩個門戶市場正逐步進入成熟期。

從中長期看，國內(nèi)機構資本對優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的配置是必然趨勢。

外資強勁“加速”

過去幾年，外資大舉投資中國一線城市物業(yè)市場，掀起一股“買買買”大潮。李凌指出，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2018至2020年外資在國內(nèi)的大宗商業(yè)地產(chǎn)投資累計超過2000億元，占總交易金額的27%，這一比例較2015至2017年間提升了6個百分點。國內(nèi)一線城市是首要的投資目的地，最近三年一線城市占全部外資交易金額超過85%。

他分析稱，形成這一趨勢有多方面的原因：

一是全球房地產(chǎn)基金募資活動踴躍，2018至2020年期間全球私募房地產(chǎn)基金的“干火藥”始終在3000億美元以上;

二是海外投資者對中國經(jīng)濟和中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，尤其是一線城市資產(chǎn)的未來長期增長充滿信心，且物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、長租公寓、城市更新等新興投資領域和機會不斷涌現(xiàn);

三是國內(nèi)房地產(chǎn)基金在經(jīng)過2016至2017年的爆發(fā)式增長后進入平穩(wěn)發(fā)展期，從一定程度上為外資進入市場提供了比較好的機會。

李凌認為，2021年，外資將變得更為活躍。該機構今年年初的投資者意向調(diào)查顯示，63%的外資投資者表示將在今年加大在中國的投資，這一比例是歷年最高的，新冠疫情期間一些商辦類物業(yè)的資產(chǎn)價格調(diào)整也為投資者創(chuàng)造了買入的窗口期。

從更長期來看，隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷成熟和中國經(jīng)濟在全球地位的進一步提升，外資對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的配置力度預計還將增加。目前中國經(jīng)濟在全球GDP的占比已經(jīng)達到18%左右，而對很多外資機構而言，中國在其全球房地產(chǎn)資產(chǎn)組合中的占比遠低于該水平。

四大領域投資機遇

李凌認為，“十四五”時期，商業(yè)地產(chǎn)投資將沿著以下四大主線展開：

第一，經(jīng)濟的創(chuàng)新升級和金融領域的進一步開放，意味著科技和金融行業(yè)的寫字樓需求將繼續(xù)快速增長，尤其是北京、上海、深圳這三個科技和金融資源高度集聚的一線城市。

第二，城鎮(zhèn)化、戶籍政策進一步放開、先進制造業(yè)集群三大驅動因素將共同推動人口進一步向東部沿海和長江經(jīng)濟帶集聚，特別是以一線城市以及領軍二線城市為核心的都市圈。這些區(qū)域將是未來5至10年中國內(nèi)循環(huán)新格局中消費升級的頭部力量。優(yōu)質(zhì)購物中心、長租公寓、物流冷鏈等帶動消費供給側改善的商業(yè)地產(chǎn)類型將展現(xiàn)極佳的投資機會。

第三，據(jù)官方規(guī)劃，未來五年中國數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重將從7.8%提升至10%，5G用戶普及率達到56%，數(shù)據(jù)中心投資成為新的賽道。

最后，未來5至10年，政府對綠色技術和綠色金融的支持將進一步推動綠色建筑乃至零碳建筑的普及。

中新社記者 龐無忌

關鍵詞： CBRE 商業(yè)地產(chǎn) 外資投資