國際房地產咨詢顧問“五大行”之一，世邦魏理仕(CBRE)中國區總裁李凌近日在接受中新社記者專訪時表示，當前，中國經濟轉型和消費升級推動商業地產進入快速發展期，無論是國內機構資本，還是外資都將繼續增配中國優質商業地產。

商業地產進入快速發展期

作為進駐中國內地市場33年的跨國公司，CBRE見證了中國經濟和房地產市場的快速發展。李凌表示，近10年，中國以出口導向為主，轉向內需驅動、創新驅動。

中國的房地產市場最重要的變化在于兩個方面：首先是住宅市場提出“房住不炒”，并成為長期堅持的調控主基調;另外，經濟轉型和消費升級推動商業地產進入快速發展期。

以寫字樓為例，2010至2020年，主要城市的優質寫字樓總存量從4200萬平方米增長到1.06億平方米;年均新增的寫字樓需求接近490萬平方米，而2000至2010年間每年新增需求不到280萬平方米。大宗商業地產投資的年交易金額在2015至2020年間連續突破1000億元(人民幣，下同)和2000億元大關。

國內機構資本增配商業地產

2016年，李凌曾提出，2017至2020年正是國內機構資本商業地產投資的建倉時期。為何作出這一判斷?李凌表示，主要是基于兩大原因：一方面是國內不斷增長的居民財富和機構資本需要優質的投資標的;另一方面國內商業地產市場尤其是北京和上海這兩個門戶市場正逐步進入成熟期。

從中長期看，國內機構資本對優質商業地產的配置是必然趨勢。

外資強勁“加速”

過去幾年，外資大舉投資中國一線城市物業市場，掀起一股“買買買”大潮。李凌指出，從統計數據來看，2018至2020年外資在國內的大宗商業地產投資累計超過2000億元，占總交易金額的27%，這一比例較2015至2017年間提升了6個百分點。國內一線城市是首要的投資目的地，最近三年一線城市占全部外資交易金額超過85%。

他分析稱，形成這一趨勢有多方面的原因：

一是全球房地產基金募資活動踴躍，2018至2020年期間全球私募房地產基金的“干火藥”始終在3000億美元以上;

二是海外投資者對中國經濟和中國優質商業地產，尤其是一線城市資產的未來長期增長充滿信心，且物流地產、數據中心、長租公寓、城市更新等新興投資領域和機會不斷涌現;

三是國內房地產基金在經過2016至2017年的爆發式增長后進入平穩發展期，從一定程度上為外資進入市場提供了比較好的機會。

李凌認為，2021年，外資將變得更為活躍。該機構今年年初的投資者意向調查顯示，63%的外資投資者表示將在今年加大在中國的投資，這一比例是歷年最高的，新冠疫情期間一些商辦類物業的資產價格調整也為投資者創造了買入的窗口期。

從更長期來看，隨著國內商業地產市場的不斷成熟和中國經濟在全球地位的進一步提升，外資對中國優質商業地產的配置力度預計還將增加。目前中國經濟在全球GDP的占比已經達到18%左右，而對很多外資機構而言，中國在其全球房地產資產組合中的占比遠低于該水平。

四大領域投資機遇

李凌認為，“十四五”時期，商業地產投資將沿著以下四大主線展開：

第一，經濟的創新升級和金融領域的進一步開放，意味著科技和金融行業的寫字樓需求將繼續快速增長，尤其是北京、上海、深圳這三個科技和金融資源高度集聚的一線城市。

第二，城鎮化、戶籍政策進一步放開、先進制造業集群三大驅動因素將共同推動人口進一步向東部沿海和長江經濟帶集聚，特別是以一線城市以及領軍二線城市為核心的都市圈。這些區域將是未來5至10年中國內循環新格局中消費升級的頭部力量。優質購物中心、長租公寓、物流冷鏈等帶動消費供給側改善的商業地產類型將展現極佳的投資機會。

第三，據官方規劃，未來五年中國數字經濟核心產業增加值占GDP比重將從7.8%提升至10%，5G用戶普及率達到56%，數據中心投資成為新的賽道。

最后，未來5至10年，政府對綠色技術和綠色金融的支持將進一步推動綠色建筑乃至零碳建筑的普及。

中新社記者 龐無忌

關鍵詞： CBRE 商業地產 外資投資