銀保監會：嚴防銀行保險資金被用于盲目“加杠桿”，強化金融反壟斷
2021-04-25 07:59:23
“高進低出”“長租短付”，長租公寓如何從源頭規避爆雷風險？
2021-04-25 07:59:23 來源: 央視新聞客戶端
2020年，長租公寓爆雷的新聞接連出現。所謂爆雷，是指公司出現資金鏈斷裂，無法繼續經營，僅在七、八兩月，全國就有20余家長租公寓相繼爆雷，北京、上海、杭州、深圳等多地發生了房東斷水、斷電、換鎖、驅趕租客等情況，甚至出現一些社會不穩定的風險。
四川省成都市也是長租房爆雷的“重災區”，2020年超過27家長租公司爆雷，涉及房東和租客約12萬人，矛盾一度非常激化，但最終都被及時化解。其背后有一套什么樣的防范化解社會風險的機制呢?
“巢客遇家”率先“爆雷”成都長租公寓市場風雨飄搖
2020年8月，涉及成都上萬套住房的成都“巢客遇家”率先“爆雷”。
岳小八是成都市近萬名“巢客遇家”租客中的一位。2019年，岳小八租的這間約45平米的一居室，月租金1800元，低于市場價300元左右。在網上看到“巢客遇家”跑路的信息后，她曾多方聯系公司，沒有得到任何回復。直到半個月后，房東找上了門。
“巢客遇家”跑路，“連合之家”爆雷……一時間，成都市長租公寓市場風雨飄搖，相繼有房屋租賃中介爆雷。成都幾十萬房東、租客人心惶惶。
暢通報案通道
2020年8月初，成都市公安局指揮中心接到大量有關“房屋租賃公司”跑路的報警電話。
為了防范社會風險進一步擴大，成都市委政法委立即協調有關部門，及時受理廣大租戶、房主的投訴。
成都市委政法委初步對事件進行評估后，立即召集市住建局、公安局、信訪局、市場監管局等相關部門進行會商研判。
研判會后，各部門各司其職，分頭行動。首先要避免出現投訴無門的情況，成都市公安局即刻做出反應，簡化報案流程，暢通報案通道。
成都市公安局副局長 周剛：
當時市局指揮中心下了一道指令，全市各級公安機關特別是派出所，不得推諉。只要是房源所在地，到你那報案，必須受理。市局由經偵支隊牽頭，制定了統一的登記模板，發到全市各分市縣局、派出所，由派出所簡化這個基礎性程序。
受理了群眾的投訴，如何解決則是一個復雜的過程。首先，要確定的是跑路中介公司的經營行為是否涉嫌違法。
成都市高新公安分局經偵大隊教導員 陳瀟鴻：
我們認為這個事情的關鍵，是它這個經營行為導致的經營不善、資金鏈斷裂，還是從一開始這就是一個違法犯罪行為。這個是我們當時判斷的比較難的一個地方。
在“隔斷間”亂象和“甲醛超標”等巨大爭議聲中，長租公寓在2018年迎來了發展高峰期，有1400多億元的資本進入。2018年開始，因為市場和政策的因素，越來越多的長租中介入不敷出。2019年8月8日，剛在20天前還宣稱“絕不會跑路”的南京樂伽公寓稱，“無力履行合同，沒有經營收入，無法償還客戶欠款”。致使萬人“無家可歸”。最終，南京樂伽公寓被認定為民事責任，房東和租客的損失都難以彌補。
陳瀟鴻是成都高新公安分局經偵大隊教導員，“巢客遇家”跑路后，他被指派為該案件的主要負責人。調查“巢客遇家”公司的經營行為是否構成經濟犯罪需要一個過程，而眼下最緊要的是妥善回應群眾訴求，引導群眾通過法律途徑維權。
從去年8月4日開始的幾天，每天有近百名房東和租客聚集在巢客公司所在地，想要向公司討要說法、追討房租。陳瀟鴻組織民警維持現場秩序的同時，收集了多達一千份的報案材料。
委托給“巢客遇家”20套房源的代永芳，在去年8月6日到達現場確認狀況后，選擇了報案。
1997年，在政府區域改造的政策下，代永芳姐弟3人一起建造了這座5層樓房。2019年，除了用于自住外，她花費一百萬元將房屋的2、3、4層重新裝修，改造出30個房間進行出租，作為全家的經濟來源。
得知長租中介跑路的消息，代永芳慌了神。因長租公寓采取的多為“長租短付”模式，即租客交付給長租公寓半年甚至一年的租金，房東則按月收到長租公寓支付的房租。這也意味著，代永芳只收到了一個月房租，租客預交的其余租金都打了水漂。
巢客公司人去樓空，原本同為受害者的房東和租客卻產生了越來越激烈的矛盾。難題都匯集到了房東代永芳頭上，正當她焦頭爛額時，幫手出現了，政府組織社區干部和民警進行居中協調。
“巢客遇家”等房屋租賃爆雷后，除了房東租客自行達成和解外，通過公安機關、街道、社區等，累計調處化解矛盾糾紛1萬余件。基本上制止了趕客行為，及時避免了因長租公寓跑路而可能引發的社會風險。
經過成都市警方調查，“巢客遇家”涉及成都地區房源10322套，涉案房租金額達2.27億元。連合之家涉案房源2000余套，涉案金額達6300萬元。兩家公司均涉嫌合同詐騙。
2020年，成都長租公寓爆雷事件中，涉及兩家公司的報案材料多達8800余份。去年8月12日和9月16日，兩家公司均涉嫌合同詐騙被刑事立案。目前兩名犯罪嫌疑人均已移送檢察機關審查起訴。截至目前，成都市公安機關共立案查處住房中介機構涉嫌合同詐騙等刑事案件15起，主要涉及23家住房中介機構，依法刑事拘留2人、批準逮捕8人、取保候審1人。
“高進低出”“長租短付”
根據成都市高新區公安分局的偵查，“巢客遇家”通過利用“高進低出”“長租短付”的經營模式，吸納了大量的租客資金，但從調取公司資金流水顯示，其經營方式不僅無任何盈利點，而且大量公司資金被公司高管揮霍使用。
成都市公安局副局長 周剛：
這也是我們公安機關目前比較糾結的問題。像“巢客遇家”和“連合之家”這兩個案子，追了兩臺豪車、100多萬現金，還追了部分金銀首飾，但這對老百姓造成的損失來說確實是微乎其微。你剩下的損失實際上都在過程中被損耗了。公安機關要追贓，確實很難了。
警方調查發現，這些爆雷的長租中介公司的創始人，有不少曾經進進出出于各個中介公司。
就在“巢客遇家”和“連合之家”等跑路事件漸漸平息時，2020年11月，成都市桂溪派出所，又接到類似報警信息。這次，是蛋殼公寓。
蛋殼公寓2015年成立，快速擴張，紅極一時，并在2020年1月登陸紐交所。2020年10月中旬開始，蛋殼“破產跑路”的傳聞不斷流傳，大量公寓出現斷網、無人管理的狀況，各地蛋殼合作的供應商也被拖欠資金。2020年11月，成都警方開始接到租戶關于蛋殼的報警信息。有了處置“巢客遇家”跑路事件的經驗，這次，成都市有關部門的行動更為主動，在剛剛發現苗頭時就迅速介入。
2018年6月，蛋殼(成都)公寓管理有限公司在成都設立。2年多時間里，蛋殼公寓在成都管理房源約1.1萬套，4.4萬間涉及房東和租客約4.6萬人。其中，使用租金貸人數約2.4萬，在貸金額約1.4億元。
政府部門主動出擊 提前介入
為了避免蛋殼爆雷可能引發的社會風險，成都政法委與有關部門主動出擊，提前介入，尋找從源頭化解風險的方案。
根據成都市住房和城鄉建設局總工程師楊運坤的介紹，他們原本寄希望推動其它企業收購成都蛋殼公司。如果收購成功，意味著成都蛋殼可以作為獨立公司繼續進行正常運營，避免受總部資金鏈斷裂、經營失敗的影響。這樣既可以從源頭直接化解長租公寓跑路的風險，也直接讓4.6萬房東和租客免受經濟損失。
成都市住房和城鄉建設局總工程師 楊運坤：
我們也找了微眾銀行，對接的主要想法就是希望微眾銀行在租金貸這塊，對我們租客的租金貸有比較妥善的處理方式。微眾銀行對收購公司這個非常支持，愿意配合。
但是，蛋殼總部混亂的狀態已經完全超出了他們的預期。
2020年11月16日，蛋殼公寓官微發布“沒有破產，不會跑路”。一周后的11月24日，成都公司人去樓空。
2020年12月4日，微眾銀行發布公告稱，“可以實現即使蛋殼租金貸租客不繼續還貸，也可以結清貸款。”
今年4月6日，因未能及時充分準備披露信息等原因，紐交所宣布啟動蛋殼公寓的摘牌程序，股票也被停止交易。
社區網格員等基層自治力量 主動提供服務
2018年，成都進行統一網格劃分，按照約1000人一網格員的做法，招聘愿意扎根社區的專職人員，發現、搜集所屬社區狀況，并排查勸調一般矛盾糾紛，如今，他們已遍布在成都大街小巷，隨時收集并解決群眾反饋的問題。
實際上，去年5月，代永芳就曾經求助過社區網格員，在和“巢客遇家”簽訂委托合同時，她對公司可以給她高過市場價的房租有過懷疑，并且當時已經發生杭州“巢客遇家”疑似跑路的新聞。但“巢客遇家”方面稱，杭州和成都屬于兩家公司，成都公司經營正常，半信半疑的代永芳拉著巢客的業務員找到了社區網格員。
成都市在2017年全國首創，設立市委城鄉社區發展治理委員會，推動社區發展治理。主動為群眾提供服務，力求把矛盾問題解決在源頭。
在社區的聯絡下，簽訂合同的當天下午，肖雅升律師向代永芳說明了“巢客遇家”房屋租賃合同中可能存在的風險。
律師 肖雅升：
正常的租賃合同，如果中介公司一旦違約，那么作為房東它是可以收回房屋，然后可以清退房屋里面的實際承租人。委托合同的話，根據相關法律規定，那做出來的事情和這個事情的法律后果，可能都需要委托人來承擔，這就是它最大的一個區別。
從采訪期間，我們拿到的合同來看，“巢客遇家”和房東所簽合同，均為《資產委托管理服務合同》。肖律師表示，從法律關系上來看，這種合同已經不是單純的租賃合同，而是房東和中介公司建立了委托代理管理，是房東和中介公司的一種信任關系，一旦信任關系破裂，那法律的后果則需要房東獨自承擔。
因為合同補充條款的存在，代永芳在后期協商中掌握了更多主動權。在社區和民警的幫忙協調下，受到影響的20個租戶中，有7戶選擇直接搬離。另外13戶分別接受了代永芳提出的解決方案，房租月付，金額由之前的1230元降至700元，雙方各承擔一部分損失。
開設企業監管賬戶 加強租金監管
為了規范房屋租賃市場，成都市建立健全監管制度，從源頭上減少風險。截至目前，累計開設企業監管賬戶338家，注銷住房租賃市場主體1256家，納入異常經營名錄1832家，下架不合規房源信息約13萬條，備案租賃合同約20萬件。
成都市住房和城鄉建設局總工程師 楊運坤：
去年我們專門出臺了幾個文件，我們要求租賃企業到我這開報告。經過我們認可的，才允許對外發布房源。發布房源之后，租金監管就更上了，發布房源時，就要宣傳租金監管賬號。租客在租這套房子時，就能夠同時了解有個監管賬號，三個月以上的租金應該存入這個監管賬號。
大數據哨兵系統
為了動態掌握市場情況，及時發現風險隱患試點中的大數據哨兵系統，也在尋求對企業的經營行為進行科學監控。
2020年8月，成都警方開始與社區網格員一起定時開展掃樓行動，隨時掌握企業的經營內容。
成都市公安局副局長 周剛：
除了大數據以外，我們全市的公安民警、社區民警、經偵民警還在寫字樓集中的地方，對所謂新業態的集中區域，通過社區民警、經偵民警上門排查。
制片人丨王同業 胡勁草
記者丨柴璐
編導丨武偉宸
攝像丨楊振 溫創
制作丨吳巖 張小美 高超
(編輯 楊亞瀾)
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