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2021-06-28 13:29:41
22城首批集中供地結束，TOP50房企集中度呈首尾活躍特征
2021-06-28 13:29:41 來源: 北京商報
隨著6月25日武漢集中供地開拍，首批集中供地接近尾聲，歷時近3個月時間的22城首批集中供地基本結束。總計成交住宅用地867宗地塊，成交用地面積約4958公頃、規劃建筑面積1.09億平方米、土地價款總計1.05萬億元，綜合溢價率14.7%(綜合溢價率=成交價之和÷起始價之和-1)。
TOP50房企在首輪集中供地中表現活躍，集中度呈現首尾活躍特征。成交金額方面，TOP50房企的集中度提升最為顯著，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升。
整體出讓面積同比減少12%
根據貝殼研究院統計，上半年集中供地的22個城市住宅用地(含非集中供應土地)出讓面積1.90億平米，同比增長9%。從全國維度看，非22城中各線級城市住宅用地2021年成交量均呈現出不同程度的下滑，究其原因，2月末公布“兩集中”政策后，4月中至6月中22城集中供地，首次大量集中在關注度較高的城市供應土地，使得周邊城市供地節奏相應有所調整，避免與大城市直面競爭導致了全國上半年整體住宅用地出讓面積同比減少了12% 。
北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達56.3%、40.4%以及40%。貝殼研究院方面表示，預期后續二、三批供地將會有所減少，下半年競爭可能會更激烈。
廈門、深圳、鄭州、青島與長春等城市首批供地不及全年住宅用地供應的20%，如廈門首批次僅占9.74%，隨著廈門于6月10日打響第二批集中供地的第一槍，兩輪供地面積占比提高至35.1%，第二批次的供應規模明顯加強，供給增加迭加第二批供應宗地多位于近郊城區，樓面價從第一批次35823元/平米明顯回落至第二批次24280元/平米。“廈門還有65%供地于第三批次供應，預計屆時其樓面價還會有所下調。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。
城市熱度分化依然顯著
杭州與北京攬金金額均破千億元，是首批集中供地成交金額最高的兩個城市。潘浩表示，從溢價率看，隨著集中供地政策的實施，各地拍地規則雖有差異，但整體而言溢價率對比去年的變動幅度主要在±10%之間。重慶受新房庫存走低影響溢價率增長31.2%，重慶還有近72%的土地于第二、三輪供應，預計為了合理控制溢價率土拍規則方面會進行一定調整。
熱點城市雖然其拍地規則較嚴格，但如杭州、寧波與北京等城市仍然拍地踴躍，杭州41宗地塊以競自持成交，占比總成交土地72%，自持比例最高達40%，且有宗地進行高達138輪的拍地對決，能見市場之激烈;北京30宗有10宗地進入報高標準商品住宅建設方案階段，杭州、北京甚至出現部分地塊其地價高于周邊房價情況，寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號，市場活躍度高，溢價率達25.1%。
與之相比的是，長春、青島的市場熱度一般，如長春38宗成交用地有25宗底價成交，占比約66%，并有2宗地塊流拍、11塊宗地中止出讓，青島延續勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價成交。從2021年首批溢價率看，青島與長春的溢價率也是22城中的最后兩位，分別為2.1%與3.3%。
TOP50房企集中度提升至58%
成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。而規劃建面方面，各梯隊房企較上半年全國土地集中度均呈現倍增趨勢。一方面，集中供地22城多為一二線核心城市，自身具有較高的吸引力;另一方面，首輪集中供地中房企選擇聯合拿地比重增多，也會影響梯隊集中度表現。
TOP50房企結構上呈現出首尾活躍、中間漸弱的集中度特征。對表現突出的TOP50房企進行細分，TOP10房企以24%的集中度水平領先整體，其后是TOP11-20的房企。而TOP41-50房企以8%的集中度表現超越中間段房企位列第三。TOP50房企中，“首”部房企為鞏固規模優勢取地，“尾”部房企具有向上躍進的意愿，而“腰”部房企則更多以穩為主，不同梯隊房企采取的發展策略不同，從而影響拿地集中度表現。
貝殼研究院首席分析師許小樂表示，集中供地考驗著各家房企的資金實力，為了減少前期的資金投入以及后期的運營風險，“聯合拿地”成為不少房企的土地策略之一。盤點首輪22城集中供地中最愛聯合拿地的10家房企。濱江集團以67%的聯合比例領跑榜單，其后金科、卓越、首開均保持60%(含)以上的聯合拿地比例。
與此同時，8家拿地在3宗(含)以上的房企依然選擇獨立拿地方式，其中旭輝與建發拿地宗數均超過10宗(含)。可見，首輪集中供地中，房企取地的策略是多樣化的，不同房企結合自身發展需求，選擇適合的拿地策略，從而實現利益最大化。
核心區域土地供應量將減少
隨著首輪集中供地落下帷幕，各城市因城施策在土地市場的第一次嘗試也進入消化和總結的階段。
潘浩指出，從土拍政策來看，相較以往可謂推陳出新、百花齊放，但從落地效果來看，市場的關注度并沒有因為拍地規則的調整有所變化，高價值地塊即使背負較高的成本代價依然引來眾多關注。但可以判斷的是，在未來兩輪的集中供地中，城市將結合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃，使得年度土地市場保持穩定，行之有效的政策將得以延續和被借鑒，“試水”失敗的政策將退出市場，但“限地價+控房價+競配建/競自持”的模式或將成為調節土地市場熱度的基礎規則被廣泛采用。同時，市場環境趨同的城市將傾向采用相似的土拍政策，南北分化將愈加明顯。
“由于核心地塊供應量相對有限，預計第二、三批集中供地的核心區土地供應比例將下降。”2021年兩集中出讓住宅用地城市核心區規劃建筑面積占比達到41%，較2020年增長13個百分點，其中八成城市提高了首批“兩集中”核心區域地塊供應占比。這主要是由于第一次實行集中供地政策，各地推出相對核心、優質的地塊，吸引房企入駐，在同類城市中形成一定的比較優勢，同時也為后期集中供地的順利推進打好基礎。
(北京商報記者 盧揚 王寅浩)
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