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2021-09-09 13:48:00
多地將存量住宅用地信息對外公開，會對樓市產生何種影響？
2021-09-09 13:48:00 來源: 第一財經
為了穩定樓市預期，按照部委的要求，一些房地產熱點城市已將轄區內存量住宅用地信息對外公開，這會對當地樓市走向產生什么影響?
9月初，自然資源部下發《關于進一步規范存量住宅用地信息公開工作的函》，要求地方進一步規范存量住宅用地信息公開工作，切實發揮充分信息對穩定市場預期的重要作用。
存量住宅用地的哪些信息需要公開?具體來看，包括一宗地塊的開發企業信息、具體位置、土地出讓合同約定的開竣工時間，以及當前建設狀態等都需要公開。
此外，各地要在每季度初10日內完成存量住宅用地信息更新，并作醒目提示。有條件的地區要實現公開信息的月度更新。
多地公開存量住宅用地信息
在部委發函之后，地方也陸續將相關信息上網并對外公開。
青島市自然資源和規劃局近日發布信息稱，為落實住宅用地信息公開制度，有效引導市場預期，確保全市房地產市場健康發展，現對市轄區存量住宅用地信息向社會進行公示。
截至2021年8月23日，青島市市轄區存量住宅用地項目共1475宗，總面積4696公頃，其中未動工面積1337公頃，已動工未竣工面積3359公頃，未銷售房屋的土地面積1592公頃。
這些數據能反映什么問題?
以“未銷售房屋的土地面積1592公頃”這一數據為例，近些年來，國內城市供應的住宅用地的容積率平均下來在2左右(容積率=建筑面積/土地面積)，以此可以推算出青島存量住宅用地項目中未銷售房屋的建筑面積約3200公頃，也即3200萬平方米。
另據青島市統計局數據，2020年青島市商品房銷售面積1653.6萬平方米。兩相對比可發現，上述存量住宅用地項目中未銷售房屋的規模大約是青島最近一年銷售商品房規模的兩倍左右。
換言之，即便青島暫時不再供應住宅用地，當前已有的存量住宅項目依然需要兩年時間去消化。
這個“兩倍”的結論與部委層面的統計大致相符。在今年初的一次內部會議上，自然資源部自然資源開發利用司負責人曾表示，數據顯示，重點城市已供應但未竣工的住宅用地面積約為近五年平均完成交易量的5.5倍，其中扣除已取得銷售許可的未竣工面積約為兩倍。
9月6日，廈門市自然資源和規劃局發布了存量住宅用地信息情況，截至8月31日，廈門共有存量住宅用地項目196個，用地總面積702.29公頃，已動工未竣工當中尚未銷售房屋的土地面積212.55公頃。
廈門市統計局數據顯示，今年上半年該市商品房銷售面積312.73萬平方米，比去年同期增長13.8%。
青島和廈門之外，蘇州、成都、中山、麗水、泉州等城市也發布了存量住宅用地信息。以蘇州為例，截至2021年8月31日，蘇州市區共有353塊住宅用地存量，未銷售房屋的土地面積達517.3公頃。存量住宅用地中共有83個地塊未動工，未動工土地面積494.7公頃。
充分的信息披露利于企業和民眾決策
這些熱門房地產城市的存量住宅用地信息公開后，會對房地產市場產生什么影響?
上述自然資源部自然資源開發利用司負責人表示，穩定市場預期，既要靠合理的供需關系，也要靠充分的信息披露，讓各類市場主體和消費者全面掌握相關信息。
一位接近自然資源部的土地專家也表示，過往已經供應出去的土地信息比較散亂，不但民眾了解不多，一些房地產開發企業也未必完全掌握相關信息，如果將這些信息集中公開，各個區域的存量住宅用地信息就會更為清晰，相關企業在制定拿地決策過程中就會有更充分的考慮，民眾在購房行為中也會有更多的參考。
除了讓樓市各參與主體能更充分了解一個城市潛在的住房供應情況，這些信息的公開也將有助于加快一些閑置許久的住宅項目的開發進度。
通過查閱上述一些城市的存量住宅用地項目清單可以發現，不少住宅用地項目早已超過約定的竣工時間長達數年(如一些項目土地出讓合同中約定的竣工時間是2013~2016年間)，但現在依然處于“已動工未竣工”的狀態。
這些項目如果還沒進行對外預售，這在一定程度上會減少當地樓市的供應規模;如果一些項目已經預售但遲遲不能竣工，則意味著很多購房者早早交了購房款，但苦等多年依然不能收房。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，存量住宅用地的公開，相關數據查詢更加方便，有助于外界對于所在城市存量土地市場的更好把握，也將促進存量用地政策的細化和更好利用。尤其是對于一些存量用地來說，后續若是閑置，則在土地重新規劃和利用方面可以形成新的政策內容，這是房地產企業應該重點關注的地方。
過去一兩年，一些熱點城市房價的波動有所加劇。一方面通過挖潛存量住宅用地，推進這些項目盡快開發，另一方面繼續增加房地產用地供應，這兩方面舉措將有助于緩解這些城市的樓市供需矛盾。
為了實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，去年以來，自然資源部對重點城市提出了三條要求：一是穩定合理增加住宅用地供應，將保障供地規模作為第一位的要求。2020年，重點城市住宅用地供應量都超過了近五年平均完成交易量，大多數比2019年明顯增加，并要求各重點城市2021年繼續增加住宅用地供應量。
嚴躍進認為，當前土地市場也形成了增量和存量共抓的管控內容。其中增量市場方面，主要是通過優化土地競拍規則來形成更好的供地模式。而存量市場方面，則形成了加大土地信息公開的內容。兩個政策齊心協力，有助于促進土地市場的更好發展。
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