近期，全國22城第二輪“兩集中”土地拍賣陸續(xù)拉開帷幕。相較于第一輪高溢價(jià)“搶地”，第二輪土地拍賣市場(chǎng)明顯冷靜，有所降溫。同時(shí)，多城對(duì)集中供地規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整和修改，房企在拿地策略層面也出現(xiàn)了分化。

總規(guī)模與首輪基本持平

從土地供應(yīng)量角度來看，除鄭州和寧波兩個(gè)城市尚未發(fā)布第二輪集中供地信息外，其余20個(gè)城市第二輪土地供應(yīng)規(guī)模與首輪基本持平。

具體來看，各城市間分化較為顯著。其中，蘇州、杭州、南京、武漢、長沙等城市第二輪供地規(guī)模較首輪明顯下滑，降幅均超過20%。而此次北京、深圳、成都、青島、寧波5城市的供地?cái)?shù)量和面積均有較大幅度的增加，尤其是深圳，第二輪土地拍賣地塊數(shù)量多了近3倍，總土地面積翻了一倍有余。作為集中供地的標(biāo)桿城市，不久前，北京掛牌第二批集中供地地塊共計(jì)43宗，總起始價(jià)1359億元。跟首輪集中供地相比，此次出讓宅地增加了13宗，建設(shè)用地與規(guī)劃建面均增加44%左右，總起始價(jià)增加約32%。

截至9月18日，22個(gè)重點(diǎn)城市中已有廈門、福州、蘇州、青島、天津等9個(gè)城市完成了第二輪集中供地。其中，廈門率先開啟第二輪集中供地出讓，土地市場(chǎng)依然火熱，成交地塊平均溢價(jià)率為25.4%;而長春第二次集中土地拍賣再度遇冷，平淡的表現(xiàn)與首輪集中供地如出一轍。

值得注意的是，由于土地拍賣規(guī)則調(diào)整，第二輪集中供地過程中，多城土地延期出讓或重新掛牌，譬如深圳、杭州、青島均曾停止掛牌，福州、濟(jì)南、沈陽、蘇州、天津等城市均有延期出讓，很多本該9月集中土地拍賣的城市都被擠壓至10月。

供地規(guī)則“打補(bǔ)丁”

今年年初，22城陸續(xù)開啟首輪集中供地，為防止土地市場(chǎng)過于火爆，首輪拍地前，多地發(fā)布競(jìng)拍規(guī)則，禁止馬甲公司參與土地拍賣，且設(shè)置地塊最高限價(jià)，為土地市場(chǎng)降溫，但實(shí)際執(zhí)行效果并不理想。

數(shù)據(jù)顯示，在首輪土地拍賣中，深圳、廈門、杭州平均溢價(jià)率超過25%，重慶則以平均溢價(jià)率38.82%位居榜首，其中招商蛇口以32.5億元競(jìng)得重慶沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%。

在吸取首輪供地“教訓(xùn)”后，8月有14城相繼叫停二輪供地，隨后不斷推出“補(bǔ)丁政策”，將地塊溢價(jià)率天花板設(shè)定為15%，且不允許通過提高起拍價(jià)的方式調(diào)整溢價(jià)率，嚴(yán)格控制樓面價(jià)破新高。溢價(jià)率觸頂后，還將分別采取搖號(hào)、競(jìng)品質(zhì)等方式確認(rèn)最終競(jìng)得人。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者解釋稱，第二輪集中供地競(jìng)拍方式調(diào)整升級(jí)有以下三個(gè)明顯的變化。

一是更多采用“限價(jià)+搖號(hào)”的方式進(jìn)行土地競(jìng)拍，并且溢價(jià)率均有明顯下調(diào)，如廣州、南京、杭州、合肥等典型城市，溢價(jià)率上限均調(diào)整為15%。

二是部分城市取消了競(jìng)配建，如合肥17宗出讓地塊均取消了競(jìng)配建，改為采用“競(jìng)品質(zhì)”的方式，其中2宗競(jìng)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案，15宗競(jìng)裝配率。再比如福州，由原來的“限地價(jià)、控房價(jià)+競(jìng)自持社會(huì)租賃住房建筑面積/競(jìng)限價(jià)商品住房建筑面積/搖號(hào)”全部改為“限地價(jià)+搖號(hào)”，原有競(jìng)配建的限制取消。

三是對(duì)項(xiàng)目上市銷售做出了更多限制，部分城市出現(xiàn)了現(xiàn)房銷售、限售等規(guī)定。比如杭州10宗試點(diǎn)競(jìng)品質(zhì)地塊要求現(xiàn)房銷售;廣州部分地塊限首套家庭購房;南京規(guī)定拿地6個(gè)月內(nèi)不能上市。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從多個(gè)城市已發(fā)布的政策來看，限售等土地拍賣規(guī)則對(duì)于追求高周轉(zhuǎn)的房企來說，壓力倍增。但這也說明，集中供地政策的出臺(tái)，目的不僅是穩(wěn)定市場(chǎng)，還是對(duì)中小型房企的一種考驗(yàn)。在考驗(yàn)資金狀態(tài)的同時(shí)，也是對(duì)產(chǎn)品、操盤能力的檢驗(yàn)，有助于提高行業(yè)門檻，避免不良資金進(jìn)入樓市。

土地流拍率較首輪提升

對(duì)比首輪集中土地拍賣熱度來看，目前已經(jīng)啟動(dòng)第二輪集中供地的城市土地市場(chǎng)熱度均有所下滑，成交溢價(jià)率均有所降低，尤其是濟(jì)南、天津等低熱度城市，溢價(jià)率降幅均在10個(gè)百分點(diǎn)以上。除廈門外，有7城二輪供地土地流拍率走高，沈陽、長春、福州、濟(jì)南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。

首批集中供地?zé)岫容^高的杭州，在第二輪集中供地時(shí)遭遇了流拍。9月15日，杭州第二輪集中供地10宗競(jìng)品質(zhì)地塊報(bào)名截止，有9宗地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo)，提前宣告流拍，這一結(jié)果令市場(chǎng)感到意外。

無獨(dú)有偶，成都第二輪集中供地首日，共成交19宗地塊，有1宗地塊流拍，平均溢價(jià)率只有2.1%，15宗地全都為底價(jià)成交，這一結(jié)果也和首次供地大相徑庭。“此類流拍的直接原因就是競(jìng)品質(zhì)的約束。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“杭州土地拍賣新規(guī)比較苛刻，競(jìng)品質(zhì)地塊需在高品質(zhì)方案下現(xiàn)房銷售，且對(duì)企業(yè)參與土地拍賣的數(shù)量和拿地資金來源進(jìn)行限制和規(guī)范。另外，房企需在品質(zhì)優(yōu)化方面不斷做方案，拿地和開發(fā)成本進(jìn)一步加大。”

在新的游戲規(guī)則下，房企未來參與供地將會(huì)更加理性和謹(jǐn)慎。萬科、旭輝、融創(chuàng)等房企紛紛表態(tài)“不拿高價(jià)地”，“以銷定投”“避開熱點(diǎn)地塊”“保障利潤率”成為房企不約而同的選擇。

關(guān)鍵詞： 土地拍賣 市場(chǎng)降溫 房地產(chǎn)企業(yè) 土地流拍率