保險業(yè)去年原保費收入微降0.79% 健康險業(yè)務(wù)增長3.36%
2021-10-21 14:27:54
融資能力下滑、銷售回款不景氣，三大評級機構(gòu)下調(diào)房企評級
2021-10-21 14:27:54 來源: 中國商報
近兩日，國際評級機構(gòu)穆迪接連下調(diào)了十余家房企的信用評級或評級展望。而不久前，另兩家國際評級機構(gòu)標(biāo)普、惠譽也下調(diào)了多家房企的評級。三大國際評級機構(gòu)輪番下調(diào)房企評級反映出房企償債壓力加大，當(dāng)前房企融資能力下滑，加之銷售回款不景氣，壓力可想而知。此外，四季度的融資環(huán)境放松或?qū)Ψ科髢攤芰Ω纳朴邢蕖?/p>
三大評級機構(gòu)輪番下調(diào)房企評級
10月18日，國際評級機構(gòu)穆迪接連下調(diào)了十余家國內(nèi)上市房企的信用評級或評級展望，其中包括綠地、陽光城、富力、佳兆業(yè)、奧園、合生創(chuàng)展、祥生、中梁等多家知名上市房企。
報告顯示，穆迪對佳兆業(yè)、富力、奧園、綠地等企業(yè)信用評級有所下調(diào)，例如其對佳兆業(yè)的評級從B1下調(diào)至B2，對富力的評級從B2下調(diào)至B3，而對領(lǐng)地、三盛、合生創(chuàng)展等評級展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”。
穆迪下調(diào)房企評級的核心原因為房企償債能力下降。例如，穆迪將陽光城評級由B1下調(diào)至B2，主要考慮到近期債市動蕩，陽光城以合理資金發(fā)行新債券，面臨不確定性。報告稱，截至2022年年底，陽光城有大量在岸和離岸債務(wù)到期，包括11億美元的離岸債券和101億元人民幣的境內(nèi)債券。
實際上，本月的不久前，標(biāo)普和惠譽也對部分國內(nèi)房企下調(diào)了評級。例如，標(biāo)普將富力評級從“B”下調(diào)至“B-”，展望為負面，對綠地長期發(fā)行人信用評級從“BB”下調(diào)至“B+”;惠譽也將鑫苑置業(yè)評級下調(diào)至“C”。
更有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，穆迪、標(biāo)普和惠譽等三大國際評級機構(gòu)下調(diào)房企評級行動累計達到90余次，超過去年全年的兩倍。
房企償債壓力較大
幾大評級機構(gòu)緣何下調(diào)多家房企評級?據(jù)悉，房企流動性緊張，銷售層面不給力，加上整體融資環(huán)境偏緊綜合導(dǎo)致房企償債壓力加大或是主因。
合碩房地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅對中國商報記者表示，評級機構(gòu)下調(diào)多家房企評級的導(dǎo)火索為前一階段以花樣年為代表的多家房企美元債暴雷。加上當(dāng)前國內(nèi)金融環(huán)境相對緊縮，三道紅線管理較為嚴(yán)格，企業(yè)融資受到較大制約。而從銷售端來看，二批次集中供地全國層面紛紛流拍，未來房地產(chǎn)市場銷售前景不被看好。評級機構(gòu)因此對國內(nèi)房地產(chǎn)市場感受悲觀，才做出對特殊房企的融資風(fēng)險提示。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面對中國商報記者表示，評級機構(gòu)下調(diào)房企評級一是受到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資、經(jīng)營環(huán)境等市場情緒影響，疊加行業(yè)具有周期長的特征，使得部分企業(yè)發(fā)展的不確定性較高;二是房企償債壓力較大，同時行業(yè)內(nèi)違約事件密集發(fā)生，部分現(xiàn)金流不充裕的房企資金流動性風(fēng)險較高。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國商報記者表示，所謂評級，就是機構(gòu)綜合考慮資產(chǎn)變現(xiàn)能力、籌資能力、償債能力、履約能力等，將企業(yè)評定為不同的等級。下調(diào)評級，主要反映評級機構(gòu)對房企信用風(fēng)險的擔(dān)憂。具體來說，就是房企到期債務(wù)的償還能力下降，資產(chǎn)變現(xiàn)的能力下降，再融資能力下降，信用風(fēng)險暴露。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也對中國商報記者提到，幾大評級機構(gòu)下調(diào)房企評級都普遍關(guān)注了房企流動性和償債能力，客觀上要求這些房企近期改善此類指標(biāo)的水平。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入10月，房地產(chǎn)美元債全面出現(xiàn)危機，先后有綠地、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。
房企融資能力下降
實際上，近來國內(nèi)融資環(huán)境偏緊，房企融資能力下降，前三季度房企融資水平明顯下挫。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年9月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)七個月下降。今年1月-9月，房地產(chǎn)企業(yè)共融資15252.3億元，同比減少17.0%。
此外，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水指出，ABS(資產(chǎn)證券化)暫停簽發(fā)是融資規(guī)模大降的主要原因，表明監(jiān)管對房企表外負債的融資模式已經(jīng)警覺，持續(xù)大半年的ABS發(fā)行熱潮逐漸退去。
克而瑞報告也顯示，進入三季度，信貸和非標(biāo)政策仍處于高壓狀態(tài)，其中9月以來審計署進駐20多家金融資產(chǎn)管理公司嚴(yán)查違規(guī)地產(chǎn)融資，同時監(jiān)管層也對多家信托機構(gòu)和地方金交所的存續(xù)產(chǎn)品開展清查工作，涉房非標(biāo)融資幾近暫停。
隨著融資持續(xù)收緊，房企發(fā)債難度加大。據(jù)克而瑞監(jiān)測的95家樣本房企債券融資來看，今年前三季度新發(fā)行債券金額同比增長分別為-23.6%、8.3%和-40.6%，新發(fā)行債券明顯縮量。此外，疊加今年前三季度償債高峰的來臨，很多房企較難實現(xiàn)借新還舊，只能利用自有資金來償還舊債，凈融資呈持續(xù)凈流出狀態(tài)。今年三季度樣本房企凈發(fā)債額為-607.4億元，而去年同期則為734.3億元。
而評級機構(gòu)下調(diào)房企評級會進一步惡化房企的融資能力。匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖對中國商報記者坦言，評級下調(diào)對房企最大的影響是債息率的增高，房企海外發(fā)債后意向投資者將有所減少，房企美元債的借新還舊能力會持續(xù)下降。郭毅也表示，評級機構(gòu)下調(diào)房企評級會影響房企未來海外發(fā)債的資金成本和債務(wù)的總體規(guī)模。
融資環(huán)境放松對房企利好有限
10月15日，央行在今年三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上曾表態(tài)，部分金融機構(gòu)對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，一定程度上造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。主要銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。
這被外界解讀為房地產(chǎn)融資環(huán)境放松的信號。中指研究院認(rèn)為，10月15日央行的表態(tài)是行業(yè)信貸壓力有所緩解的信號，四季度融資情況或有所好轉(zhuǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也認(rèn)為，此次央行表態(tài)糾正對“三線四檔”的理解，是向房地產(chǎn)市場釋放了一個利好信號，信貸環(huán)境或?qū)⒂兴纳啤?/p>
不過，郭毅對中國商報記者坦言，央行表態(tài)糾正對“三線四檔”的理解會帶來融資環(huán)境的適度放松，商業(yè)銀行也會適度放松對房企融資的監(jiān)管。但放松的步子不會太大，因為在整體政策層面，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域融資環(huán)境單邊收緊是客觀存在的，房企整體融資環(huán)境還是處于緊縮狀態(tài)。
黃立沖也坦言，進入四季度后，國內(nèi)融資環(huán)境可能會出現(xiàn)一定改善，但房企海外的融資環(huán)境不會受國內(nèi)政策影響，而是與房企自身流動性等問題相關(guān)，因此不會有所改善。
克而瑞報告顯示，展望四季度，房企整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環(huán)比減少 19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位。同時2022年上半年房企到期債券規(guī)模為3671億元，房企償債壓力持續(xù)。
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