在連續(xù)近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控下，我國房地產(chǎn)市場熱度有所下降，房價漲幅明顯趨于平穩(wěn)。16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，2018年我國70大中城市中，一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格累計(jì)平均漲幅同比均回落。以一線城市為例，2018年1-12月平均同比上漲0.5%，漲幅較上年同期回落9.6個百分點(diǎn);二手住房方面，同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個百分點(diǎn)。

對此，業(yè)內(nèi)人士表示，從2018年12月來看，22個熱點(diǎn)城市二手住房進(jìn)入調(diào)整行列，熱點(diǎn)城市房價的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。自2015年底以來的樓市“牛市”已入尾聲，預(yù)計(jì)未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控政策仍以微調(diào)為主，房地產(chǎn)市場將維持降溫態(tài)勢。

新建住房銷售價格漲跌互現(xiàn)

2018年12月，各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，切實(shí)履行城市主體責(zé)任，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，2018年12月，一線城市新建商品住宅年底成交有所增加，價格有所上漲，二三線城市則繼續(xù)保持穩(wěn)定。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)，對70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均得知，2018年12月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.8%;同比上漲10.6%，較11月相比漲幅擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。

具體來看，2018年12月，70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市有59個，下跌的城市有8個。24個城市漲幅超過1%，較11月減少9個。其中，廣州環(huán)比上漲3%，石家莊環(huán)比上漲2.5%，錦州環(huán)比上漲2.3%，丹東、呼和浩特環(huán)比上漲1.9%，大理環(huán)比上漲1.8%，南寧、秦皇島環(huán)比上漲1.6%，煙臺環(huán)比上漲1.5%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品房住宅完全來自各地網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，在各地限制簽約的情況下，一方面前幾月有低估房價的可能性，另一方面，在最近入市項(xiàng)目松綁下，各地釋放高端存量集中簽約，又放大了市場漲幅。因此，12月官方發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)有所“失真”。

以北京為例，2018年12月網(wǎng)簽高端項(xiàng)目井噴，合計(jì)簽約單價9萬以上的高端住宅達(dá)到了269套，刷新了調(diào)控以來的新高。實(shí)際上是因?yàn)槭袌銎椒€(wěn)后，北京的限高價盤網(wǎng)簽政策出現(xiàn)了調(diào)整，以前不能簽約的項(xiàng)目開始集中簽約導(dǎo)致。與之類似的是廣州，2018年10月19日發(fā)布政策對網(wǎng)簽指導(dǎo)價格優(yōu)化，調(diào)整雙合同改為單合同。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，考慮到部分城市限價有所松動,高價地拿證開盤導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化的影響，使得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在“部分失真”的情況，預(yù)計(jì)未來幾個月70城新建商品住宅價格同比漲幅會跟隨環(huán)比漲幅呈現(xiàn)下行走勢。

22城二手住房進(jìn)入調(diào)整行列

二手住宅方面，易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，對70個大中城市二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均得知，2018年12月，70個大中城市二手住宅價格環(huán)比漲幅為0.3%,目前已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)45個月的上漲，但漲幅持續(xù)回落。

張大偉表示，相比新建住宅限價，二手房市場的價格更代表市場真實(shí)價格，特別是一二線熱點(diǎn)城市，二手房成交量占比已經(jīng)過半，北京上海二手房成交占比已超市場總成交的80%。他指出，一線城市二手房銷售價格下調(diào)0.3%，31個二線城市二手房平均上漲0.1%，35個三線城市二手房平均上漲0.3%，均明顯回落。

易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，與2018年11月相比，2018年12月70個大中城市中，二手住宅價格環(huán)比下跌的有22個，下跌城市的數(shù)量占比達(dá)到31.4%。而2018年11月，價格下跌的城市只有17個。其中，廈門環(huán)比下調(diào)0.6%，跌幅最大，福州、青島環(huán)比下調(diào)0.5%。

張大偉說，2018年12月是自2016年以來，一二線城市二手房價格下調(diào)數(shù)量最多的月份。從預(yù)期看，二手房價格下調(diào)將是開始。在2018年8月全國樓市上漲達(dá)到頂峰后，金九銀十不再，樓市價格出現(xiàn)調(diào)整跡象，二手房的拐點(diǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，雖然從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，二手房價的變化幅度仍然較小，但實(shí)際相比新房，二手房市場的降溫更為明顯。以一線城市為例，廣州、深圳商品住宅成交翹尾，北京、上海成交價格出現(xiàn)上揚(yáng)，套數(shù)環(huán)比略有上浮，但從58安居客線上的掛牌房源量來看，環(huán)比2018年11月整體下滑14.5%，其中廣州環(huán)比下滑幅度最大，達(dá)到了13.2%。

中國房地產(chǎn)協(xié)會會長馮俊也指出，對市場更敏感的是二手房，開發(fā)商由于剛性成本、銷售策略等原因，會把新房房價維持在一定價格水平上，而二手房的供應(yīng)者是個人，提供的市場信息敏感度更高。

后期仍以“穩(wěn)”為主

王若辰表示，2018年12月，70城房價指數(shù)環(huán)比漲幅較11月明顯收窄，市場繼續(xù)降溫。在此背景下，房價已接近合理區(qū)間。目前政策方面并未出現(xiàn)明顯變化,預(yù)計(jì)未來一段時間仍然以維持現(xiàn)有調(diào)控政策為主,房地產(chǎn)市場將維持降溫態(tài)勢。

張大偉預(yù)計(jì)，未來幾個月二手房價格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市新建住宅也將逐漸開始調(diào)整。張大偉說，全國多地在2018年10月前頻繁升級調(diào)控政策，限購、限價、限貸、限商、限售多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒。

張大偉預(yù)計(jì)，未來多個城市的微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)。“全國可能出現(xiàn)一輪30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮。”他認(rèn)為，雖然進(jìn)入2018年12月后，調(diào)控明顯減少，但從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主。

貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，2019年中國大中城市房地產(chǎn)市場或保持弱勢回溫。去年12月，13個重點(diǎn)城市中11城帶看量和新增客源量環(huán)比回升，其中深圳、濟(jì)南及成都等城回升明顯。均價的下跌降低入市門檻，對價格更敏感的剛需群體成為帶動這些城市市場回溫的重要力量。“不過，樓市因城施策的基調(diào)未變，并且2019年新房供應(yīng)庫存相對較高，不會出現(xiàn)明顯上行的動力。”他說。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士表示，住房回歸居住屬性、公共產(chǎn)品屬性，讓樓市泡沫漸進(jìn)“軟著陸”，是解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題的“總根源”。應(yīng)避免部分地方政府因樓市下滑對財(cái)政、稅收、固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)的影響，試探性地放大對樓市政策的松綁力度，帶來不理性的資金入市。

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