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2019-04-12 16:56:08
數千萬平米解禁房源是否“拋售”有待觀察
2019-04-12 16:56:08 來源: 中國經濟網
兩年前的2017年3月25日，廈門成為全國首個出臺“限售令”的城市，要求新購住房須取得產權證后滿2年方可上市交易。隨后，福州、青島、廣州、常州、珠海等城市紛紛跟進，短短20天內，就有11座城市在各自的樓市調控中加入“限售”內容。其中，“新購買住房須取得不動產證滿2年后方可轉讓”成為不少城市“限售令”的核心內容。
兩年后的2019年4月，首批出臺“限售令”城市中，被“凍結”房源將陸續“解凍”。這批“解凍”房源陸續入市，對各地樓市將產生怎樣的影響?近日，《每日經濟新聞》記者分別赴廣州、廈門、濟南、常州4個城市進行實地調查，第一時間為讀者展示“限售期滿”對這些城市樓市的影響。
在歷經多個調控周期后，“短期看政策，長期看人口”的特征在房地產市場體現的越發明顯。短期房價走勢，跟政策的走勢關聯性越來越高。
2015年的“3·30”住房貸款新政，以及隨后的個人住房營業稅免征期由5年下調至2年。沉寂了2年的樓市，進入了新一輪上升周期。在一線城市樓市強勁復蘇的帶動下，以及各地棚改、購房補貼等樓市刺激政策的支撐下，二、三線城市樓市全面復蘇。
樓市復蘇，帶來的自然房價的快速上漲，這便有了2016年的“9·30”新政。雖然之后房價漲幅開始回落，但慣性上漲依然存在，快速上漲勢頭并未得到有效遏制。彼時，在“房住不炒”的大背景下，不少城市紛紛升級調控措施，以打擊房地產投資投機需求。
2017年3月25日，廈門成為全國首個出臺限售令的城市，要求新購住房須取得產權證后滿2年方可上市交易。
時至2019年，首批出臺限售令的城市中，被“凍結”的房源將陸續“解凍”。這批房源陸續入市，對樓市將產生何種影響?
本輪限售起因：房價快速上漲勢頭未得遏制
限售，因能更加精準地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內難以松綁，進而維護樓市正常交易秩序，因而被多地采用。
據《每日經濟新聞》記者不完全統計，自廈門之后，全國先后有超過50個城市出臺限售令。雖然細則不盡相同，但基本思路都是通過2至5年不等的期限內限制交易，來遏制投資投機需求，遏制房價快速上漲。
而限售令出臺的背景是，房價快速上漲的勢頭并未因2016年“9·30”后的系列新政得到遏制。在“9·30”前，全國房價已持續了長達17個月的復蘇、上漲。
2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房最低首付比例從60%降至40%;使用公積金貸款購房首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請公積金購房，最低首付不低于30%。而此前，二套房貸普遍執行“首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的標準。
隨后，財政部和國稅總局于當日聯合發布消息，將個人住房營業稅免征期限由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。
這也被稱作“3·30”新政，也是這輪房地產市場“牛市”的起點。
在“3·30新政”的強力刺激下，全國樓市強勁反彈、復蘇。
國家統計局70城房價數據顯示，自2015年4月開始，一線城市新建商品住宅價格同比跌幅逐漸收窄，并由當月的同比跌幅3.8%，在6月由負轉正，同比上漲3%。至2016年4月，同比增幅更是達到驚人的33.9%。
在一線城市樓市強勁復蘇的帶動下，以及棚改貨幣化、購房補貼等各類刺激政策的強力支撐下，二、三線城市的樓市逐漸復蘇。
國家統計局數據顯示，二線城市新建商品住宅價格在當年5月跌幅開始縮窄，并由當月的跌幅6.1%，在12月份由負轉正，同比上漲0.6%;三線城市新建商品住宅價格在當年6月跌幅開始縮窄，由當月的跌幅6.2%，到2016年4月由負轉正，同比上漲0.2%。
新房價格不斷上漲，且漲幅不斷擴大，隨之而來的是始于北京的“9·30”調控。
2016年9月30日，北京出臺政策，要求購買首套普通自住房的首付比例不低于35%;首套非普通自住房的首付比例不低于40%。對擁有1套住房的居民家庭，再次申請商業貸款購買普通自住房的，不論是否有無貸款記錄，首付比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付比例不低于70%。
此后，以限購、限貸、限商等為主要特點的調控政策，陸續在各地落地。
然而，這一輪樓市調控依然沒有遏制房價快速上漲的勢頭。二線城市新房價格在2016年11月份達到同比上漲14.2%的高位，此后漲幅出現回落至個位數。三線城市新房價格同比一路上漲，直至2017年7月達到同比上漲9.3%的高位后，漲幅才出現回落。
“房價快速上漲的勢頭沒有得到遏制，正是限售政策出臺的主要原因。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。
他認為，限售政策雖可能會“誤傷”改善型需求，但可以針對性地抑制投資投機需求，對樓市健康穩定發展具有積極意義。
8城3439萬平方米：“解凍”房源入市影響幾何
2017年3月25日，廈門正式出臺限售令，規定新購住房須取得產權證2年后方可上市交易，并進一步嚴格限購政策。
廈門的做法并非沒有道理。
在“3·30新政”后，廈門樓市迅速復蘇。國家統計局數據顯示，2015年8月，廈門新房價格同比漲幅轉負為正，達到0.1%，是70個大中城市樓市最早回暖的城市之一。
隨后，廈門樓市一發不可收拾，房價飆漲。至2016年9月，廈門新房價格同比漲幅一度高達47%，僅略低于合肥，在全國位居第二。在“9·30”新政的帶動下，廈門新房價格同比漲幅開始回落。盡管如此，廈門新房價格依然有17個月同比漲幅超過2位數。
“限售令”后，廈門樓市迅速降溫，新房價格同比漲幅大幅回落。由當年3月份的32.3%回落至4月份的25.7%。至當年7月，新房價格同比漲幅回落至個位數。
包括“限售令”在內的一系列樓市調控，有效遏制了廈門房價的快速上漲。
在2017年隨后的月份里，以“限售令”為主要特點的樓市調控在全國蔓延。
福州于3月28日出臺“限售令”，規定福州市五城區戶籍家庭購買第二套住宅，非五城區戶籍家庭購買第一套住宅，須取得產權證2年后方可上市交易。
青島于3月30日出臺“限售令”，規定新建商品住房和二手住房需在取得不動產權證2年后方可上市交易。而青島于去年4月將限售期限由2年調整至5年。
廣州于3月31日出臺“限售令”，規定新建商品住房和二手住房需在取得不動產權證2年后方可上市交易。
珠海于4月8日出臺“限售令”，規定居民家庭、企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須在取得不動產權證3年后方可上市交易。
隨后，包括惠州、常州、東莞、揚州、海南、濟南等省市在內的多個地方均出臺“限售令”。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，至目前，全國已有超過50個城市出臺限售令。
進入2019年4月，上述出臺限售令的城市，被“凍結”交易的房源將陸續進入解凍期。
“解凍”規模方面，克而瑞新房成交數據顯示，出臺“限售令”后的6個月內，青島成交817萬平方米、廣州成交431萬平方米、東莞成交328萬平方米、濟南成交326萬平方米、常州成交290萬平方米、珠海成交107萬平方米、廈門成交60萬平方米。
據此計算，8城，3439萬平方米。
雖然住宅從成交至辦理產權證之間存在時間差，但如果再考慮二手房交易規模的話，理論上講，上述出臺限售令的城市，未來6個月內將有千萬平方米量級的住宅“解凍”，并可入市交易。
巨量解凍規模，上述城市會否迎來“拋房潮”
“原則上來看，既使限售房源解凍，也很難出現拋房潮。”同策研究院院長張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者。
張宏偉分析指出，目前還是周期性的低點，市場整體還處于下行階段，一些限售城市當前的房價較2017年限售時的高點出現不同程度回調，此時選擇賣房，不一定會成交，即使成交也會產生損失。
“所以不論是從普通老百姓的角度來看，還是從投資客的角度來看，目前的回報率很低，或者還有損失。同時，當前一些城市交易量在回升，目前并不是拋盤的合適時機。”張宏偉說，“大家可能會等下一輪市場高峰期來臨的時候再去賣掉。”
嚴躍進也持同樣觀點，“很難出現拋房潮，一些城市當前的房價較2017年高點出現回調，此時選擇拋盤，無疑會出現較大損失。”
不過嚴躍進同時認為，一些資金壓力較大或資金鏈斷裂的購房者會被迫選擇拋售。
而未來隨著限售房源的陸續解凍，是否會給房價和樓市帶來下行壓力呢?
“短期內，絕大部分人應該不會選擇拋盤，這對短期房價和樓市不會造成太大影響。當前，部分城市樓市成交量上升，下一輪市場高峰期的到來，會對沖部分壓力。”張宏偉說。
嚴躍進也認為，近期市場交易上升使得房價出現上漲苗頭，未來限售房源陸續解凍，會增加市場供應量，也能平抑房價上漲的壓力。
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