商品房外立面有玄機(jī)

2023-08-18 08:05:00 來(lái)源: 和訊網(wǎng)

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者丁文婷 “這誰(shuí)看了，不得說(shuō)一句高檔小區(qū)？”蘇州奧體板塊一名維權(quán)業(yè)主，指著隔壁小區(qū)的照片感嘆，“比我們單價(jià)低，外墻還都是鋁板交付的。我們這種真石漆外立面，如果想在鋁板扎堆的板塊脫穎而出，簡(jiǎn)直太難了！”

近期，在上海、蘇州、南京等多個(gè)城市的新房維權(quán)事件中，外立面材質(zhì)降檔成了“重災(zāi)區(qū)”。

(資料圖片僅供參考)

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，住宅外立面，代表的不僅是商品房的“面子”，還與房?jī)r(jià)直接掛鉤。二手房市場(chǎng)上，區(qū)位和配套相似的情況下，住宅品質(zhì)直接影響房?jī)r(jià)，而外立面就是住宅品質(zhì)的最直觀表象。“房子外立面，就像人的外表，也講究’賣(mài)相’。”一位參與維權(quán)的上海業(yè)主表示，單價(jià)5萬(wàn)的房子，可能因外立面顯得像3萬(wàn)。

而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，外立面用材選涂料、真石漆、鋁板還是石材，成本迥異，并最終影響利潤(rùn)，因此，若想節(jié)約成本，外立面的材質(zhì)、比例里存在著巨大調(diào)節(jié)空間。

外立面的價(jià)格

現(xiàn)階段，主流的建筑外立面材料包括涂料、真石漆、鋁板、干掛石材、玻璃幕墻、面磚等。

華東地區(qū)一位總包人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，當(dāng)前，面磚使用較少，而玻璃幕墻便宜的也在千元每平方米以上，除了一些“頂豪”項(xiàng)目外，很少有住宅項(xiàng)目會(huì)使用，“市場(chǎng)上用的比較多的，是涂料、真石漆、鋁板和干掛石材的搭配”。

他介紹，鋁板價(jià)格較貴，通常在500-1000元/平方米，開(kāi)發(fā)商選擇500-600元/平方米的較多，干掛石材的價(jià)格比鋁板略高，一般高端品質(zhì)住宅會(huì)大面積使用。而真石漆作為干掛石材的“平替”，上墻能呈現(xiàn)出石材的效果，價(jià)格又較大理石、花崗巖等低，在100元/平方米左右，好點(diǎn)的在200-300元/平方米。

一名上海民企投拓負(fù)責(zé)人介紹，每家企業(yè)的采購(gòu)價(jià)格不同，如涂料的價(jià)格在幾十元至上百元，真石漆價(jià)格在100元-300元/平方米間的較多。“涂料與鋁板價(jià)格每平方米價(jià)差可以達(dá)到十幾倍”。

“只有安置房才用涂料是一個(gè)誤區(qū)。”上述華東地區(qū)總包人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，涂料也會(huì)在商品房使用，上海這類(lèi)房?jī)r(jià)貴的城市用得少，但低能級(jí)、房?jī)r(jià)低的城市，商品房用涂料是很常見(jiàn)的。

“也不能僅看材質(zhì)就下判斷，關(guān)鍵還要看材料的質(zhì)量和企業(yè)的施工水平。”上述民企投拓負(fù)責(zé)人表示，統(tǒng)一材料的價(jià)差也非常大，比如涂料，便宜的30-40元/平方米，但好涂料的價(jià)格也可以達(dá)到100-200元/平方米。真石漆的價(jià)格通常從100-300元/平方米不等，但便宜的可能不到100元/平方米。

利潤(rùn)差異

2023年8月初，上海第一輪土拍中，嘉定區(qū)南翔一幅住宅土地吸引了17家企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)逐，但該地塊也引發(fā)了企業(yè)間的熱議。

“原本這塊地經(jīng)過(guò)大概測(cè)算，利潤(rùn)率在9%以上，土地出讓細(xì)則出來(lái)后，利潤(rùn)直接降了2個(gè)點(diǎn)。”一位央企投資人士表示。

地塊的出讓細(xì)則明確提出了對(duì)未來(lái)產(chǎn)品的要求，包括建筑設(shè)計(jì)整體高端大氣，外立面材料應(yīng)采用石材、面磚、鋁板等材質(zhì)。其中特別提到，不可使用涂料、真石漆等建筑材料。

上述央企投資負(fù)責(zé)人表示，這也是上海少有的在出讓文件中對(duì)外立面品質(zhì)做出明確要求的樓盤(pán)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)注意到，在2022年上海二批次集中供地中，一塊桃浦智創(chuàng)城宅地的土地出讓合同中，首次對(duì)外立面、室內(nèi)裝修、會(huì)所、停車(chē)、大堂等做出要求，其中對(duì)外立面材質(zhì)，明確要求只能使用石材干掛或鋁板。

而此次，南翔地塊的出讓細(xì)則一出，企業(yè)們紛紛重新算賬。

一家地方國(guó)企投資負(fù)責(zé)人解釋，首先從材料本身看，鋁板比真石漆貴500-600元/平方米，但鋁板自身有厚度，加上鋁板需要掛架，相當(dāng)于外墻變得更厚，容積率更高，這會(huì)導(dǎo)致可蓋的房屋面積變小，影響銷(xiāo)售面積。

他算了一筆賬，外立面掛鋁板多出來(lái)的空腔面積計(jì)容，但不算銷(xiāo)售面積，這個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售面積折損5000-6000平方米，“4個(gè)億貨值就這么沒(méi)了！”

“這一細(xì)則要求與今年3月1日起開(kāi)始實(shí)施的《民用建筑通用規(guī)范》有關(guān)。”一位國(guó)企設(shè)計(jì)院的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人解釋，過(guò)去，建筑面積的計(jì)算只到房屋主體結(jié)構(gòu)，即混凝土澆筑出來(lái)的面積，而按照《民用建筑通用規(guī)范》，外飾面也要算到建筑面積中了。“外立面刷真石漆，厚度大概在20毫米，而掛鋁板的厚度在200毫米，這差別就大了！”

此外，不同材質(zhì)的外立面，安裝工藝的復(fù)雜程度也不同，這也會(huì)影響到開(kāi)發(fā)成本。

上述民企投拓負(fù)責(zé)人表示，鋁板需要一塊塊拼扣，不僅付出的人工成本多，安裝進(jìn)度也慢。如果改用真石漆或是涂料，不管時(shí)間還是材料成本都省下來(lái)了。

外立面直接影響利潤(rùn)，原因在于其在建造成本中的占比不小。

該民企投資負(fù)責(zé)人以其所在企業(yè)做過(guò)的一個(gè)住宅項(xiàng)目為例：該項(xiàng)目建筑面積10萬(wàn)平方米，外立面含窗的總成本大概在1億元左右，折合每平方米成本近千元，而項(xiàng)目總的建安成本在6000-7000元/平方米。“外立面部分占到了總成本的六分之一”。

成本玄機(jī)

外立面設(shè)計(jì)的一般流程是，設(shè)計(jì)院接手之初與甲方（開(kāi)發(fā)商）設(shè)計(jì)部門(mén)溝通，設(shè)計(jì)方案出來(lái)后，送至甲方成本部門(mén)計(jì)算審批，之后再優(yōu)化方案。

上述國(guó)企設(shè)計(jì)院的團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，外墻材料的選擇與地理區(qū)位沒(méi)有直接關(guān)系，而與項(xiàng)目定位和房?jī)r(jià)直接掛鉤。如上海許多改善型項(xiàng)目都會(huì)采用一定量的鋁板，因?yàn)榉績(jī)r(jià)較高，利潤(rùn)空間較大，但三四線城市的項(xiàng)目許多時(shí)候一塊鋁板都不會(huì)用。“利潤(rùn)空間大的城市，在材料方面相對(duì)不會(huì)那么苛刻”。

“從業(yè)十幾年，遇到的大部分開(kāi)發(fā)商都要求縮減成本。”上述設(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人表示，設(shè)計(jì)院一般在初始方案階段，都會(huì)從設(shè)計(jì)角度幫甲方控造價(jià)，比如在外立面的設(shè)計(jì)上，10米的“近人尺度”內(nèi)，會(huì)設(shè)置一些石材，而3樓以上則采用真石漆。

甲方成本部門(mén)測(cè)算過(guò)設(shè)計(jì)方案后，大部分都會(huì)要求更換一些材料。

上述設(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人對(duì)在湖南做的一個(gè)別墅項(xiàng)目印象深刻，原本外立面用的是干掛石材，開(kāi)發(fā)商要求全部換成真石漆，上墻后，發(fā)現(xiàn)效果不好，影響銷(xiāo)售，又在預(yù)售階段要求改成石材外立面。

許多大企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品線不同，都已經(jīng)設(shè)立了一套產(chǎn)品體系標(biāo)準(zhǔn)，包括外立面用材標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)裝要求、施工標(biāo)準(zhǔn)等。上述設(shè)計(jì)院團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人介紹，比如某家央企的社區(qū)型產(chǎn)品線對(duì)應(yīng)的C檔，選擇的材料是真石漆。

“但在細(xì)節(jié)上，仍然會(huì)做一些調(diào)整和改動(dòng)以壓縮成本。”比如一些企業(yè)，公示時(shí)，房屋外立面有裝飾線條，實(shí)際交付就縮減了，“墻面上的花紋效果需要工人手繪，耗人耗時(shí)間，砍掉！金屬條裝飾成本過(guò)高，也砍掉！最后就成了大白墻。”上述總包人員表示。

一位為多家房企做成本優(yōu)化的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，室內(nèi)工序很難進(jìn)行優(yōu)化，室內(nèi)項(xiàng)目的成本優(yōu)化空間不大，而外立面是最容易把錢(qián)省出來(lái)的部分。

他展示了一家開(kāi)發(fā)商在上海遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目成本優(yōu)化方案，南立面與北立面的材料原本是鋁板一體板，做過(guò)成本優(yōu)化后，替換為保溫材料+真石漆的組合。成本由500元/平方米降至200元/平方米，僅這一項(xiàng)節(jié)省成本便超過(guò)1600萬(wàn)元。

除了成本優(yōu)化的空間大，房企選擇壓縮外立面還在于風(fēng)險(xiǎn)小。該名成本優(yōu)化人士表示，外立面主要影響的是美觀，對(duì)房屋質(zhì)量和居住體驗(yàn)并沒(méi)有特別大的影響。“在消費(fèi)者能近距離接觸到的地方做成本優(yōu)化是不容易的，但外立面用了多少鋁板，消費(fèi)者其實(shí)不會(huì)那么敏感。”

此外，外墻保溫材料也是經(jīng)常被開(kāi)發(fā)商要求優(yōu)化的項(xiàng)目，他提到，保溫材料的種類(lèi)很多，各種價(jià)位的都有，且都在幕墻里，固而經(jīng)常成為要求替換的對(duì)象。

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