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行業(yè)核心觀點：

房地產(chǎn)行業(yè)修復之路雖有波折，但是方向不會改變，作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟修復過程中預計仍會受到政策的扶持，看好下半年行業(yè)銷售重新企穩(wěn)，在供求收縮中實現(xiàn)新的均衡。建議關注財務穩(wěn)健、銷售表現(xiàn)較好、土儲充足的國央企背景房企以及部分優(yōu)質(zhì)民營房企。

投資要點：

2022年房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)相對較弱：截至2023年6月12日，房地產(chǎn)行業(yè)（申萬一級行業(yè)）下跌11.1%，滬深300下跌0.7%，跑輸大盤10.4pct。基金重倉配置比例回落至低位。2023年一季末房地產(chǎn)行業(yè)基金重倉配置比例為1.19%，低于標準配置比例0.7pct，環(huán)比-0.4pct。從兩類不同屬性的房企估值來看，2023年5月國央企/非國央企房企平均估值分別為0.75倍PB和0.52倍PB，國央企背景房企顯示出了更強的估值優(yōu)勢，但兩類房企估值均低于1倍PB，關注“中特估”邏輯下估值修復機會。

2023年以來政策維持寬松，供求有望在收縮中實現(xiàn)均衡。政策端，在“房住不炒”的框架下“滿足購房者的合理住房需求”、“探索新的發(fā)展模式”、“因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”，2023年以來持續(xù)保持較高頻率的因城施策節(jié)奏，核心城市有望以“一區(qū)一策”形成持續(xù)深化。供給端，土地市場供應以及房企推盤均明顯下降，市場整體處于去化狀態(tài)。截至6月12日，百城土地供應建面為1.38億平，較去年同期下降35.64%。今年以來的百城住宅土地成交溢價率均值6.51%，較上年同期提升3.16pct。房企聚焦在核心城市拿地的趨勢更加顯著。開工端表現(xiàn)仍然較弱，竣工端預計在保交樓以及房企加快資金回籠的訴求下將維持較高景氣度。需求端，盡管在疫情管控放松后，我國經(jīng)濟整體處于修復狀態(tài)，但是居民收入預期并未明顯改善，這是制約房地產(chǎn)市場修復進程的核心要素之一。但我們預計政策端將圍繞改善居民收入預期角度發(fā)力，經(jīng)濟整體向好修復的方向未變，預計整體銷售修復進程將在下半年重新回歸，在供給收縮以及需求信心修復中逐漸實現(xiàn)均衡狀態(tài)。

競爭格局重塑，關注“中特估”投資機會：銷售，央國企背景房企在銷售端市場份額明顯提升，其銷售金額和銷售面積在TOP20中所占比重達到了52.8%和55.0%，2020年占比僅為23.1%和21.1%；拿地，具有穩(wěn)健財務優(yōu)勢的部分央國企背景房企拿地強度維持穩(wěn)健積極，從主要城市拿地結(jié)構來看，央國企仍是拿地主力，但民營房企拿地占比明顯提升；融資，國央企類房企居優(yōu)勢地位，民營房企有望受益于融資環(huán)境改善，按照企業(yè)屬性不同統(tǒng)計發(fā)債占比情況來看，2023年1-5月境內(nèi)債發(fā)行以國央企背景房企為主，占比達到93%，自2020年以來持續(xù)提升。

風險因素：消費者信心修復不及預期、政策放松力度不及預期、房價超預期下跌、房企盈利能力大幅下降等。

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