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2023-06-28 09:43:15
地產啟示錄丨胡葆森：“君子”折腰 環球快消息
2023-06-28 09:43:15 來源: 21世紀經濟報道
21世紀經濟報道記者張敏 北京報道6月23日，建業地產發布公告稱，公司未能在2023年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，將暫停向所有境外債權人進行支付，以確保公平對待所有境外債權人。
自2021年9月發出“求救信”算起，在堅持了22個月后，建業地產終于宣告暴雷。
建業地產是河南省的本土房企，雖然在外省也有布局，但絕大多數項目位于省內，與河南省的經濟社會發展深度綁定。2019年和2020年，建業地產的銷售規模（含輕資產）連續突破千億，是千億房企中極少見的區域性企業。在相當長的時間里，建業地產的銷售面積和銷售金額在河南市場排名第一，是名副其實的“河南王”。
(相關資料圖)
董事長胡葆森是建業地產的掌舵者。因深厚的資歷和對行業的真知灼見，早年間，胡葆森與王石、馮侖并稱為“地產三君子”。如今，王、馮二人均已遠離房地產一線，只有胡葆森從草創時代堅守至今。
但當時代浪潮洶涌而至，老練如胡葆森，預見性仍顯得不足。
2021年下半年，房地產信貸收縮，河南省又遭遇疫情和水災的雙重影響，剛剛經歷了快速擴張的建業，“出現重大風險和危機”。此后，建業進入漫長的紓困期。2022年，建業引入國資河南鐵建投成為二股東，并如期兌付美元債。河南省的紓困資金，也落地到建業旗下的多個項目。
作為政企聯合紓困的典范，當時，外界一度對建業地產重燃信心。但進入2023年，市場仍無起色。在推動旗下多筆債務展期后，建業終于無力支撐。
一直在積極應對危機的“君子”胡葆森，不得不為五斗米折腰。但正如所有暴雷房企面臨的情況一樣，留給建業的工作并不容易，在當前的形勢下，無論是債務重組、項目交付還是促進銷售、實現回款，都需要天時地利人和才能達成。
里程碑下的隱患
建業地產成立于1992年，是中國最早的一批房地產企業之一，2008年在港上市。成立30多年來，建業雖偶遇波折，但基本享受了房地產市場化改革和城市化大潮的紅利，從而獲得快速發展。
在很長一段時間里，房地產有著較強的規模效應，其中，實施全國化發展，是房企實現規模擴張并擴大品牌影響力的主要手段。作為行業的“異類”，建業并未遵循這一發展路徑，而是深耕河南，縱深發展。
但這并不意味著建業不重視規模。胡葆森的思路是，通過對上下游的覆蓋和區域深耕，實現規模擴張，并借助全方位服務的能力，增強品牌粘性。
2015年，建業從房地產開發商向新型生活方式服務商轉型，并逐漸布局物業、代建、裝配式建筑等相關領域。如今，除建業地產外，其他三個業務板塊均在香港主板上市。2019年，建業地產實現了在河南省縣及縣以上市場全覆蓋。
2019年，建業的銷售規模首次突破千億，雖然其中包含200多億的輕資產業務，但胡葆森仍然十分振奮。“我對千億還是很看重的。”2020年1月，胡葆森向21世紀經濟報道等媒體直言，對于建業而言，千億是一個很關鍵的節點，是對企業的資源獲取能力、產品設計、建設、銷售、管理、運營等綜合能力的新考驗。
當年，全國共有36家千億房企。與東部重點城市相比，河南省多數城市的房價水平相對不高，這也意味著，建業要開發更多的項目、賣出更多的房子、付出更高的管理成本，才能實現千億銷售額。
胡葆森在中國商界頗有威望，這既源于其資歷和個人魅力，也因他為建業打造的獨樹一幟的發展模式。即便在房地產市場最火爆的時代，大型房企也很少有在縣級市場深耕的耐心。建業在河南市場的探索，提供了房企縱深發展的成功范例。
如今回看，邁向千億所付出的努力，也為建業后來的危機埋下隱患。
為做大規模，2018年開始，建業加大拿地步伐，當年新增土地建筑面積1351萬平方米，為前一年的三倍。2019年，建業新增土地建筑面積1303萬平方米。2020年，建業的擴張有所放緩，但當年新增土儲也達到917.6萬平方米。
隨著這些項目進入建設周期，大量資金被占用。2019年至2021年，建業地產的在建規模均保持在3000萬平方米以上。為支持項目開發，建業地產的總負債規模從2018年的917億增至2021年的1331億。
但從2020年開始，由于利潤下滑、疫情影響、銷售不暢等因素影響，建業地產的現金流逐年下降。
應對危機
危機出現在2021年。當年9月，一份建業集團向河南省政府發出的求救信《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳，后被當事方確認。求救信稱，因汛情疫情影響，建業總損失超過50億元，已出現重大風險和危機；目前集團已經進入戰時緊急狀態，正在制定應對預案，采取了一系列優化管理、降本提質、減員減薪等自救舉措。
這也被認為是建業危機爆發的開始。此后，建業管理層向媒體表示，公司的銀行貸款并未受到影響，且公司在手資金充裕，短期內無償債壓力。
但當時，房地產市場的大環境已經不容樂觀。2021年下半年，房地產信貸收緊，市場交易下滑。2021年，建業地產合同銷售額601.1億元，合同銷售面積816.6萬平方米，同比分別下降12%和8%。當年年末，建業地產的在手現金僅為98.5億元，同比下降66.4%，現金短債比從1.92降至1.46。
進入2022年，建業開始全面調整。年初，建業取消業務集團和大區兩級，從五級管理調整為三級管理。此次調整也造成人員的縮減。
當時，胡葆森在媒體懇談會上稱，建業集團機構臃腫，效率低下的現象嚴重。此前五大總部加上城市運營公司，可能有超過三分之一的人干的都是同樣的工作。他要求，總部超過一半的員工要返回一線，到能聽得到炮聲的戰場上去成長。
此后，建業又采取多種手段緩解流動性壓力。4月，建業將旗下商業項目的運營權轉讓給萬達。5月31日，河南文旅投資集團與建業集團達成戰略合作，對“建業電影小鎮”和“只有河南·戲劇幻城”進行股權投資。7月21日，河南鐵建投集團旗下的河南同晟置業正式完成入股，成為建業地產第二大股東。8月，鄭州市房地產紓困基金的首個項目落地鄭州北龍湖金融島寫字樓項目。截至2023年初，建業已有近50個項目爭取到了紓困資金的支持。
當年，建業還暫停了拿地和擴展步伐。
經過這一系列操作，建業的流動性危機終于有所緩解。同晟置業入股后的2022年8月初，建業地產償還了2022年到期的5億美元6.875%優先票據，終解燃眉之急。至此，建業在當年已無到期美元債。
在這輪紓困中，建業與政府部門保持著良好的溝通，也得到了大力支持，體現出其在長期深耕河南后獲得的認可。與同期的其他房企相比，外界對建業的紓困前景評價頗高。
但在大環境不佳的情況下，危機遠未解除。2022年，建業重資產合同銷售額為240.49億元，同比下降六成。同年，公司錄得首次虧損，虧損額為78億元，超出管理層預期。
胡葆森表示，受疫情影響，建業旗下的文旅項目“只有河南”，自2021年6月開業以來一共遭遇過6次關閉，“在這種形勢下出現虧損很正常”。
由于銷售不暢，融資渠道受阻，到2022年末，建業的現金、現金等價物及受限制銀行存款規模僅為43.52億元，現金短債比僅為0.34，償債能力岌岌可危。公司的凈負債率飆升至580.2%，剔除預收款后的資產負債率為96.2%，“三道紅線”全部踩中。
放下身段
2023年，房地產交易一度升溫。
4月21日，建業地產發布2022年年報，胡葆森對今年樓市做出三個判斷：市場已經觸底，但需長時間恢復；房地產的支柱地位未變，穩樓市勢在必行；公司將積極備戰，平穩穿越周期。
此前，在與投資者的交流中，胡葆森的判斷更為樂觀，“在4月、5月兩個月時間里，穩定的態勢如果能夠鞏固住，整個市場復蘇的大勢就即將形成。”他表示，“做企業的人都是樂觀主義者。”
然而，4月和5月，房地產市場不僅未能延續上行走勢，交易量還出現下滑。納入國家統計局監測范圍的70個大中城市中，房價下跌重新成為主流。
在建業深耕的河南市場，情況同樣不容樂觀。一位本地房地產從業者向21世紀經濟報道表示，鄭州市場分化嚴重，僅市區項目銷售較好，遠郊項目舉步維艱。同時，國企和央企旗下項目銷售較為順暢，除萬科、龍湖、碧桂園等少數民企外，其余民企的項目銷售壓力較大。
他還表示，其他省內城市中，僅商丘、南陽、安陽等地的市場稍好，其他城市均沒有起色。其原因在于缺乏產業支撐，且居民對收入預期不樂觀，對大宗支出較為謹慎。
2023年1-5月，建業實現合同銷售額87.64億元，同比下降20.8%。建業地產洛陽某項目銷售人員稱，“最近項目上沒什么人（看房）。”
在銷售沒有起色的情況下，建業的現金流愈加緊張。即便是已經入股的國資，和落地到項目層面的紓困資金，也無法在短期內給予公司實質性幫助。
上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，考慮到嚴格的審核流程，國資再度增持的可能性雖然存在，但短期內難以實現。若采用股東借款的方式注入資金，則建業的資產質量難以提供支持。
建業地產某內部人士也向21世紀經濟報道表示，經過抵押和其他方式的處置后，目前建業用于再融資的“底層資產”已經不足。
至于紓困資金，他表示，其使用是“有限制的”。即紓困資金優先用于項目的建設和交付，而不是向母公司輸血。
隨著時間的推移，建業面臨的壓力越來越大。4月，建業對旗下多筆美元債做出展期和嘗試展期等安排。6月23日，建業宣布暴雷，并表示，今年二季度以來，國內房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化，銷售不及預期。集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。“即使集團竭盡全力，資金仍可能持續受壓，現金無法滿足履行當前和之后義務所需。”
前述內部人士表示，暴雷之后，反而有“解脫”之感，因為不必再為維持信用而殫精竭慮。此前，證券部門的員工在香港同債權人和投資者進行了長期的溝通，胡葆森本人則在近期奔赴省內多個城市，拜會政府部門，并考察項目。
但對于建業來說，下一階段的工作并不輕松。
嚴躍進表示，按照房企的紓困經驗，建業的后續工作將主要有兩個方面：推進整體債務重組、促進銷售。其中，前者需要相關各方統籌安排，主要靠事在人為；后者則取決于市場的景氣程度，相比之下更難把握。
今年年初，建業管理層曾透露，2023年建業可售資源總價值為517億元。公司制定的全年銷售目標也較為樂觀，為320億元，較2022年提升33%。但如今的市場形勢，已不同于年初的判斷。面對更加復雜的局面，放下身段的胡葆森，將如何帶領建業挽回敗局？
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