在2025年華住伙伴大會上，大家的目光自然更多落在全新亮相的全季大觀品牌上。然而，細心者會發現在季琦身后的品牌墻上，靜默卻深刻地發生一些變化——“服務式公寓”不再依附于某個品類，而是作為一個獨立的業務板塊和品牌矩陣正式亮相。

這或許傳遞出了一個強烈的訊號：華住正將其在酒店領域淬煉出的效率與產品力，系統地投向一個更廣闊的戰場。

服務式公寓在中國

正在步入廣闊與深遠

曾幾何時，服務式公寓在中國市場是貼著“外派高管專屬”“價格高昂”“涉外屬性”標簽的。早期的服務式公寓，是少數人的高端居住選擇，且大多集中在北上廣深等一線城市核心區，業態以純長租為主，與普通消費者的日常住宿需求相距甚遠。

如今隨著中國城市化進程加速、消費觀念升級以及存量資產盤活需求的激增，服務式公寓正經歷一場深刻的蛻變。

變化一：從“貴族”到“國民”

過去，服務式公寓的定價和服務場景多圍繞高端外籍人士或外企高管設計，因此被不少海外高管稱為“中國之家”。

如今，情況發生了變化。據第一太平戴維斯最新數據，在北上深三地，超過一半業主反饋外籍住戶占比下降超過20%。與之相對的，是國內企業派遣型商旅人群、高凈值人群、新興行業從業者（如互聯網、新能源、高端智造）以及家庭休閑旅游的客群成為主力。他們共同構成了一個龐大且對“家”有深切渴望的新客群。

這也使得越來越多的服務式公寓開始關注這些消費群體，試著去滿足他們日益豐富且多元的住宿需求。

變化二：從一線到二三線

此前，服務式公寓的布局高度集中于一線城市，但隨著二三線城市經濟崛起、商旅活動頻繁以及家庭休閑需求升級，這一格局正在被打破。

據統計，如今雅詩閣、輝盛等幾家頭部國際服務式公寓的開業計劃中，已超半數落于非一線城市，已開業門店也在不少二三線城市有所布局。

華住旗下專注長短租結合的居住資產運營商城家則已實現全國40+城市布局，不僅覆蓋北京、上海、廣州等一線城市，也深入了成都、煙臺、鹽城等二三線城市的核心商圈與產業園區，將“酒店式服務+公寓式居家”的體驗帶到更多城市。

變化三：從長租到長短租結合

早期的傳統服務式公寓，以長租為主要模式，短則數月，長則一年。不過，這種模式雖然收益穩定，卻缺乏彈性，天花板觸手可及。

隨著對本土市場的深入了解，如今的服務式公寓，越來越多支持長短租結合，據ICCRA統計顯示，2022年以來國內服務式公寓長租比例保持在較為穩定的水平，短租比例則在30-50%之間不等。

服務式公寓的這三大變化背后，雖描繪出了一個更具希望的藍海市場，卻也帶來了機遇的另一面——更“國民”的客群意味著市場存在一個巨大的產品空白，更“下沉”的市場指向二三線城市大量亟待去化的物業，更“結合”的模式需要更高階的運營系統。

市場的呼喚，不再僅僅是一個新的住宿產品，而是一個能同時駕馭新需求與舊資產矛盾的“新物種”。

華住的戰略落子：

“獨立”的服務式公寓，成為“主力”

華住將服務式公寓升級為戰略主賽道之一，絕非偶然。這一決策背后，是其對供需兩側的精準洞察，既有出于C端需求變化的考量，也是為了解決B端存量資產的關鍵痛點，在洞察之后，所踐行的一場精心策劃的供給側改革。

而由“品質居住資產運營商”華住城家旗下的城家公寓、城家公寓酒店、瑞貝庭公寓酒店、歡閣服務公寓以及城家奢華公寓，共同構成的華住服務式公寓矩陣，成為這一場改革的關鍵。

成都春熙太古里瑞貝庭服務公寓

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戰略動機一：

填補“多人多日”的需求拼圖

正如我們前文提到的，如今的服務式公寓有一個重要的變化，就是服務的對象從高端精英轉向普羅大眾，而這也帶來了不小的需求缺口。

通常來說，傳統酒店的產品設計核心是“滿足單人或雙人短期住宿”，房型以標間、大床房為主，配置聚焦睡眠和基礎洗漱功能。

而當面臨多人多日的家庭出游、中長期駐場的靈活用工或者中長期商旅時，傳統酒店顯然開始變得捉襟見肘——這些消費者需要的，不僅僅是一張床，而是一個可以生活、工作、社交的完整空間。傳統酒店在功能上，與這些需求出現了結構性錯配。

服務式公寓的產品設計恰好精準填補了這一空白。

比如華住城家旗下的服務式公寓品牌，配備了簡配廚房或開放式標準廚房、洗烘一體機、標準尺寸大冰箱、大容量儲物空間，既能滿足多人居住的空間需求，又能提供烹飪、洗衣等居家功能。

成都春熙太古里瑞貝庭服務公寓

成都春熙太古里瑞貝庭服務公寓

在華住的大戰略里，服務式公寓不再是酒店領域中的“替代品”，而是補上了C端需求中的一塊重要拼圖，成為華住生態閉環中不可或缺的一環，承接了酒店難以覆蓋的“像家一樣”的住宿需求。

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戰略動機二：

破解“大房量物業”的去化焦慮

《2025中國酒店業發展報告》顯示，2024年中國酒店業客房規模在150間及以上的設施數為1.4萬家，在總量中所占比重僅為4.09%。

可見，對于大部分酒店業主與投資人來說，要玩轉高房量并非易事。傳統酒店模型在面臨200間以上的大體量物業時，就容易陷入“規模不經濟”的去化困境。

一方面，傳統酒店的純短租模式，其收入依賴高流動性的旅游、商務流量，淡季空置率高，一旦區域市場競爭加劇或宏觀經濟出現波動，高企的固定成本無疑將迅速吞噬利潤；另一方面，傳統酒店的銷售渠道有限，難以快速消化大房量，導致項目爬坡期與投資回報周期都被拉長，物業持有者面臨著巨大的現金流壓力。

面對這一類物業持有者，城家作為業內最早提出“長短租”結合的公寓運營商之一，憑借沉淀了多年的長短租結合相關的經驗，給出了破局之道——長租部分提供穩定的現金流，短租則能在商旅需求高峰期帶來額外收益，實現了穩定且彈性的收益平衡，成為大房量物業的最優解。

以上海蘇河瑞貝庭服務公寓為例，項目擁有353間客房，通過長短租結合模式，爬坡6個月出租率即達85%+，平均RevPAR419元，遠超傳統酒店大體量項目的爬坡速度與運營情況。

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戰略動機三：

盤活“商辦資產”的空置困局

在經濟結構調整與遠程辦公趨勢的雙重沖擊下，大量商業、辦公物業空置率攀升。

一些物業持有人想要將這些“商辦資產”盤活為其他業態，但轉型之路卻頗為艱難。一方面，這些物業的硬件結構，如進深大、窗戶少、管道井布局固定等，對于其他業態的轉型，比如酒店、商鋪等而言，限制太多，改造難度大；另一方面，不少商辦資產的區位條件并不算好，那些對區位的依賴性極強的業態，也難以接手這些商辦資產項目。

當這些資產陷入“租不掉、改不起”的僵局時，展現出了對“非標”物業極強的兼容性和重塑能力的服務式公寓，無疑成了消化城市核心區存量商辦物業的最佳出口，無論是寫字樓、商業綜合體附屬物業，還是老舊廠房，都能通過改造轉型為服務式公寓。

比如上海徐家匯漕河涇CitiGO HOUSE歡閣服務公寓前身是豆制品加工廠，上海蘇河瑞貝庭服務公寓前身為非核心商務區香溢廣場寫字樓。

上海蘇河瑞貝庭服務公寓

華住城家的核心能力在于，通過對物業周邊客群的洞察、針對原物業進行取長補短，對房型加以優化，將這些“不良資產”或“低效資產”的物理缺陷轉化為產品特色，最終為這些陷入困境的物業找到最高效的價值出口，實現資產價值的“騰籠換鳥”。

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戰略動機四：

打破“老舊物業改造”的成本枷鎖

進入存量時代，市場上存在大量老舊酒店或長租公寓，設施陳舊，產品力低下，亟待升級。

然而，如果按傳統酒店標準來改造，那往往是傷筋動骨的重投入，漫長的改造周期同樣也是損失。這就令不少資金有限的物業持有者望而卻步。

不改難運營，改了資金壓力大。華住城家推出的“輕量化改造”方案，憑借強大的供應鏈和設計能力，則幫物業持有者跳出了這個兩難境地。

城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店可以說是教科書式的案例。項目原先是傳統長租公寓業態，城家以不到千元的單房造價，20天極速改造的輕量化投入，將其升級為兼具長租穩定性與短租靈活性的城家公寓酒店。改造后，該項目出租率飆升至106%，RevPAR提升近三成，華住會中央預訂占比達64%。

城家北京三元橋燕莎使館公寓酒店

這種改造模式，是華住體系對“成本、效率、體驗”的極致權衡，相比傳統酒店的重投入改造，能讓存量資產快速煥新并產生收益。

華住集團創始人、董事長季琦在2025年華住伙伴大會上提及，“作為酒店業的頭部企業，我們正在推動五個方面的深刻變革——從微房量到中房量、從單體到連鎖、從星級到品牌、從大城市到縣城、從房地產配套到投資回報，這五個轉變構成了供給側改革的核心內容，也將重塑中國酒店業的基本面貌。”

被設為獨立業務板塊服務式公寓板塊，正作為華住“重塑中國酒店業”的關鍵落子，不斷朝著既能讓消費者“住得起、住得好”，也能讓投資人“投得起、回本快”的“國民級服務式公寓”方向，穩步前進。

如何承接

“國民級服務式公寓”夢想？

宏偉的戰略需要堅實的執行體系來承載。華住的服務式公寓并非無根之木，它的落地與擴張，依賴于其深耕二十年構建的三大維度的硬實力支撐，將“國民級服務式公寓”的夢想落地為可感知的產品和可復制的模式。

從產品端來看，華住的服務式公寓產品，進行了一場徹底的“本土化”革新，不僅僅是提供廚房和洗衣機那么簡單，而是深入到中國國民生活方式，為國民生活方式深度定制。

以城家公寓酒店為例，在戶型上，華住城家突破性地推出了“兩房一廳”戶型，與日常住宅頗為一致的戶型結構，獨立客廳與雙臥室分區明確，精準匹配了家庭出游、團隊外派的核心痛點，這是傳統酒店幾乎無法提供的產品。

城家公寓天津海光寺二緯路地鐵站酒店

在用品的配置上，不同于外資服務式公寓的“洋基因”，城家公寓酒店小到家具尺寸大到戶型設計再到家電選型，都在逐步回歸中國人的生活習慣。比如舍棄不必要的無效空間，在有限的面積里設置次凈衣晾曬區、隱形晾曬裝置、多點收納空間等，適配國人“愛晾曬、重收納”的生活習慣；又或者將國際品牌為外籍客人標配的洗碗機替換成國人更需要的微波爐、烤箱、大尺寸冰箱，依據中國人的平均身高與坐高調節辦公區桌椅高度等等。

城家公寓天津海光寺二緯路地鐵站酒店

城家公寓天津海光寺二緯路地鐵站酒店

這些產品革新與細節設置，共同構成了“中國人自己的服務公寓”的產品內核。

從投資端來看，華住的服務式公寓產品打造的是一個高確定性且低門檻的投資模型。

一方面，依托200億級的年采購規模的華住集采體系華住易購，華住城家旗下公寓能夠實現單房造價比較傳統方案節約5%-10%，大大節約成本。

如城家公寓酒店新店單房造價可嚴格控制在8.3萬元以內，遠低于同檔次中端酒店10萬以上的水平，翻牌店單房改造造價可低至2.5萬元，平均改造周期120天；瑞貝庭公寓酒店單房造價則在12萬元以內，低于同檔次中高端酒店14萬以上，翻牌店單房改造造價則不到5萬元，平均改造周期180天，極大降低了投資門檻。

另一方面，通過清晰的“長租兜底、短租溢價”模型，華住城家實現了收益曲線的可視化。數據顯示，城家公寓酒店加盟后項目出租率平均提升18.7%，RevPAR平均提升26.1%，瑞貝庭公寓酒店更是能夠比同檔次中高端酒店提前1.1 年收回投資。這種通過“長短租結合”動態平衡收益的能力，為投資人提供了穿越周期的穩健回報。

此外，華住服務式公寓的運營效率，源于集團賦能與數字化加持的雙重優勢。

通過共享華住會2.88億會員，構成了不依賴第三方OTA的私域流量護城河，高達64.3%的華住會中央預訂平均占比，不僅大幅降低了渠道成本，更意味著對客源的強掌控力和穩定的導流能力。

城家CAS+華住PMS雙系統，構成了行業獨一無二的運營引擎，則能實時測算長短租收益平衡點，通過梯度提升回歸樹算法模型動態調整房價，實現收益最大化。

上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店

上海徐家匯GROW瑞貝庭公寓酒店

城家CEO莊松成曾表示，中國的公寓酒店市場是一個自上往下再延展的過程，“我們希望公寓酒店也能夠深入人心，為廣大的國民去服務。”

這一愿景，也與華住“重塑中國住宿業”的宏大敘事同頻共振。服務式公寓在品牌墻上，從配角躍升為主力，正是華住推進住宿業供給側改革的關鍵一步，也是在下一個十年重構中國住宿版圖的重要棋子。這也意味著，華住未來藍圖里不可或缺、也無法替代的關鍵一翼被補上，中國存量資產盤活擁有了可復制的解決方案。“中國人自己的服務式公寓”，將走進更多城市、服務更多人群，在住宿市場下一個“黃金年代”中，開啟全新的增長曲線。

 

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