6月中旬，自然資源部稱，全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)入到全面運(yùn)行階段。

調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)335個(gè)地市、2853個(gè)縣區(qū)共設(shè)立3001個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記辦事大廳，3.8萬(wàn)個(gè)窗口、8萬(wàn)多一線登記工作人員每天為30多萬(wàn)企業(yè)和群眾提供不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)。

自然資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局副局長(zhǎng)高永介紹，將有序開(kāi)展以不動(dòng)產(chǎn)登記為基礎(chǔ)的，自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記工作。

“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就將其與房地產(chǎn)稅，甚至“空置稅”的開(kāi)征掛鉤，視其為征稅的“技術(shù)前提”。7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇在答記者問(wèn)時(shí)表示，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措。這一表態(tài)更增加了外界對(duì)于房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期。

不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)是否是在為征收房地產(chǎn)稅做技術(shù)準(zhǔn)備?其又將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響?

來(lái)之不易的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)

歷時(shí)4年的聯(lián)網(wǎng)

“先難后易”，先登記住宅與商辦類項(xiàng)目

其實(shí)，所謂不動(dòng)產(chǎn)，并不限于人們?nèi)粘＠斫獾?ldquo;房產(chǎn)”，還包括土地、草原、林地等等。追本溯源，2007年10月1日起開(kāi)始實(shí)施的物權(quán)法就已經(jīng)提出：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。

隨后，在2013年11月，原國(guó)土資源部被國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確為負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。會(huì)議決定，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，“建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除‘信息孤島’”。

2014年2月，原國(guó)土資源部牽頭九部門(mén)建立不動(dòng)產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會(huì)議制度，同年3月，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議召開(kāi)，提出用3年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享和依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。

從2014年開(kāi)始的4年里，普通人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記最切身的體會(huì)恐怕就是手中的“房本”悄然變成了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2015年3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，從此市民申請(qǐng)辦理的“房本”改為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)遵循“不變不換”的原則，即在不發(fā)生交易的情況下不強(qiáng)制舊證換新，并且“房本”所保護(hù)的權(quán)利沒(méi)有變動(dòng)。

除了這樣“看得見(jiàn)”的變化，4年里，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的建設(shè)也在推進(jìn)。

2014年9月，原國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明主持召開(kāi)第26次部長(zhǎng)辦公會(huì)議，審議并原則通過(guò)“國(guó)土資源云”建設(shè)總體框架，“國(guó)土資源云”即是國(guó)土資源和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)的簡(jiǎn)稱。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前要盡快推進(jìn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)。“國(guó)土資源云”建設(shè)的目標(biāo)就包括：“逐步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施資源、數(shù)據(jù)資源、業(yè)務(wù)應(yīng)用與服務(wù)的國(guó)家一級(jí)大集中或部省(區(qū)域)兩級(jí)大集中。”而其應(yīng)用包括國(guó)家、省、地、縣和鄉(xiāng)五級(jí)。

也就是說(shuō)，所謂的“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”，就是各地建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)的過(guò)程。

2017年3月，姜大明就曾表示，力爭(zhēng)年底前所有市縣全部接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)，全面實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

武漢中地?cái)?shù)碼科技有限公司(下稱“中地?cái)?shù)碼”)曾參與搭建湖南等地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)，中地?cái)?shù)碼總裁萬(wàn)波告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“國(guó)土資源云”所包括的內(nèi)容非常繁雜，在地上部分有土地建設(shè)和測(cè)繪數(shù)據(jù)兩個(gè)大類，還有地下部分的地質(zhì)數(shù)據(jù)，總共由三大類基礎(chǔ)數(shù)據(jù)構(gòu)成。而全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)只是“國(guó)土資源云”子集當(dāng)中的子集，包含在地上的這部分?jǐn)?shù)據(jù)之中，“在‘國(guó)土資源云’這張‘大圖’上，不動(dòng)產(chǎn)只是其中很小的一個(gè)單元。”

萬(wàn)波進(jìn)一步解釋，不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)在“國(guó)土資源云”上只是一層應(yīng)用，而房屋登記信息又是不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)中的一部分，也就是說(shuō)，房屋登記信息只是“國(guó)土資源云”子集當(dāng)中的子集。“不動(dòng)產(chǎn)的概念很大，所有不能移動(dòng)的固定資產(chǎn)都叫不動(dòng)產(chǎn)。”他說(shuō)，大到山川河流，小到文物古跡和高速公路，都可稱之為不動(dòng)產(chǎn)，理論上都會(huì)被登記到這張網(wǎng)絡(luò)上。盡管只是“國(guó)土資源云”子集中的子集，但住宅類項(xiàng)目的登記由于會(huì)牽涉到一系列社會(huì)問(wèn)題，所以最容易觸動(dòng)普通人的神經(jīng)。

萬(wàn)波告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)絡(luò)的諸多“子集”中，住宅類和商業(yè)辦公類房屋這個(gè)“子集”在實(shí)際工作中的“優(yōu)先級(jí)”最高：“我們的原則是分層級(jí)有步驟地進(jìn)行登記，最優(yōu)先登記的就是樓房項(xiàng)目，包括民宅和商業(yè)辦公類項(xiàng)目，畢竟社會(huì)關(guān)注度最高嘛。”萬(wàn)波說(shuō)。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，住宅和商業(yè)辦公類項(xiàng)目最先被登記，也是本著“先難后易”的原則，比如文物古跡等門(mén)類的登記就被放在了后面。“文物保護(hù)單位這部分不動(dòng)產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn)，不會(huì)發(fā)生交易，由國(guó)家事業(yè)單位自己登記就可以，相對(duì)簡(jiǎn)單。”萬(wàn)波說(shuō)。但最終，所有門(mén)類的不動(dòng)產(chǎn)信息都會(huì)被記錄入這張大網(wǎng)中。

從實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)到數(shù)據(jù)詳實(shí)是個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程

“目前苦于不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)還不甚詳實(shí)，數(shù)據(jù)補(bǔ)充和整合工作正在進(jìn)行中。預(yù)計(jì)明年情況會(huì)好很多。”萬(wàn)波分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容和條線很多，從2014年開(kāi)始立項(xiàng)的“國(guó)土資源云”只用4年時(shí)間是無(wú)論如何做不到“大而全”的。

從2014年開(kāi)始，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的過(guò)程難言輕松。據(jù)了解，單就我國(guó)目前的住宅類不動(dòng)產(chǎn)而言，就有軍產(chǎn)、公產(chǎn)(政府持有的房屋)以及私產(chǎn)等多種類型，需要分門(mén)別類地進(jìn)行登記。

思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“有些住宅暫時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證，就需要補(bǔ)證;有的產(chǎn)權(quán)所屬并不清晰，就需要重新厘清;有的只有紙質(zhì)版房產(chǎn)證，就需要將其電子化后才能錄入系統(tǒng)。這些工作從技術(shù)上講沒(méi)有難度，但耗費(fèi)的周期非常長(zhǎng)，工作量也很大。”

這一說(shuō)法在搭建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)的實(shí)際工作中得到了驗(yàn)證。“目前基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的獲取是個(gè)大問(wèn)題，也就是將統(tǒng)計(jì)主體信息化。”萬(wàn)波告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，以縣一級(jí)平臺(tái)為例，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的電子化障礙主要有兩個(gè)：一是基礎(chǔ)資料缺失，必須進(jìn)行補(bǔ)錄，“特別是一些不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪數(shù)據(jù)還沒(méi)有，這部分還要去勘測(cè)”;二是紙質(zhì)檔案的電子化，“縣一級(jí)很多房產(chǎn)證并沒(méi)有電子化備案，這部分房產(chǎn)證需要進(jìn)行電子掃描，一份一份地錄入系統(tǒng)，很繁雜。”

而為縣一級(jí)平臺(tái)提供不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合等技術(shù)支持現(xiàn)在成了縣一級(jí)政府對(duì)外采購(gòu)服務(wù)中的“香餑餑”?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者此前登錄中國(guó)政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)信息平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，搜索含“不動(dòng)產(chǎn)”字樣的政府對(duì)外招標(biāo)項(xiàng)目，在時(shí)間為“近一周”的情況下有超過(guò)70條結(jié)果，若搜索條件為“近一月”，則結(jié)果超過(guò)280條。

萬(wàn)波向記者介紹說(shuō)：“尤其是縣一級(jí)平臺(tái)，目前都在加大力度展開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合等基礎(chǔ)工作，以保障基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完整性和時(shí)效性。”而有業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，據(jù)他了解，目前大量縣市都在做統(tǒng)計(jì)主體信息化的工作，補(bǔ)充歷史檔案以及紙質(zhì)檔案電子化的工作都在緊張進(jìn)行中。

2015 年 2 月，廣東不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌。(新華社)

據(jù)了解，除了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺失，一些地方在搭建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)時(shí)也曾遇到類似“信息壁壘”的問(wèn)題。一位知情人士告訴記者，他就曾遇到地方房管局不太配合不動(dòng)產(chǎn)信息登記中心搭建的問(wèn)題，“房管局手中握有有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)交易的信息，大量的信息積累在原本由房管局搭建的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中，這部分?jǐn)?shù)據(jù)一旦分享給其他網(wǎng)絡(luò)，那么這部分業(yè)務(wù)的人員勢(shì)必萎縮，這就觸動(dòng)了既得利益。”

他認(rèn)為，這種“信息壁壘”是由“利益壁壘”造成的，比較“聰明”的做法是從國(guó)土資源部門(mén)抽調(diào)一部分人，再?gòu)姆抗芫殖檎{(diào)另一部分人共同組建不動(dòng)產(chǎn)登記信息中心，“房管局一半人馬直接劃撥到不動(dòng)產(chǎn)登記中心，這樣阻力就會(huì)小很多。如果將不動(dòng)產(chǎn)登記信息中心直接設(shè)置在國(guó)土資源部門(mén)旗下，房管局就不太聽(tīng)使喚。”

自然資源部于2018年全國(guó)兩會(huì)后正式組建，萬(wàn)波告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，這一改革將此前分屬于發(fā)改委的主體功能區(qū)規(guī)劃、分屬于住建部的城鄉(xiāng)規(guī)劃以及分屬于原國(guó)土資源部的土地規(guī)劃等職能統(tǒng)一交由自然資源部行使，為“國(guó)土資源云”的構(gòu)建提供了機(jī)制協(xié)調(diào)上的支持。“根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，此前分屬于國(guó)土資源行政序列的部門(mén)對(duì)空間類的數(shù)據(jù)掌握得比較多，有很詳盡的土地坐標(biāo)數(shù)據(jù)，而房管局行政序列的單位則對(duì)房屋數(shù)據(jù)比較在行，問(wèn)題是無(wú)法將房屋數(shù)據(jù)安放到相應(yīng)的地塊上去。經(jīng)過(guò)一系列整合工作之后，各自的特長(zhǎng)可以相得益彰，有利于加快工作的開(kāi)展。”

除了在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取方面面臨問(wèn)題，數(shù)據(jù)是否詳實(shí)面臨的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題便是“不變不換”，即只要不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變更，就不強(qiáng)制換成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，完成這部分“隱形”的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，依然需要幾年時(shí)間。

不動(dòng)產(chǎn)登記信息人人可查嗎?

“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”后的查詢工作也是輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。是不是每位公民只要上網(wǎng)就可以查詢?nèi)魏我惶幉粍?dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬以及交易信息?

針對(duì)外界普遍關(guān)心的不動(dòng)產(chǎn)信息公開(kāi)查詢功能，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院長(zhǎng)城學(xué)者孫憲忠曾指出，從法理上講，讓不動(dòng)產(chǎn)信息充分公開(kāi)、讓大家都能夠查詢是有缺陷的。“為了保護(hù)交易主體的合法利益和秩序，需要建立一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。只有涉及到當(dāng)事人雙方的交易，當(dāng)事人和利害關(guān)系人才有權(quán)利去查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息。”

“從國(guó)外的一些經(jīng)驗(yàn)看，不動(dòng)產(chǎn)信息系統(tǒng)開(kāi)放程度比較高，房子的戶主是誰(shuí)、位置在哪里、面積和建筑形態(tài)是怎樣的，都可以查詢到。”中國(guó)土地學(xué)會(huì)前秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者。

2014年時(shí)，原國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記局常務(wù)副局長(zhǎng)冷宏志曾表示，到2017年底前，可“全面實(shí)現(xiàn)信息共享并依法提供信息查詢服務(wù)”。

其實(shí)，2015年3月實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已經(jīng)規(guī)定了誰(shuí)可以查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息，具體為：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

如何保證信息安全是外界關(guān)注的另一個(gè)問(wèn)題。值得注意的是，不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的另一個(gè)特點(diǎn)是構(gòu)架在私有云，而非公有云上。所謂私有云是指為一個(gè)客戶單獨(dú)使用而構(gòu)建，因而提供對(duì)數(shù)據(jù)、安全性和服務(wù)質(zhì)量的最有效控制，相較而言公有云則是第三方提供商為用戶提供的能夠使用的云，一般可通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)使用，其核心屬性是共享資源服務(wù)。

“‘國(guó)土資源云’構(gòu)建在自然資源部?jī)?nèi)部的系統(tǒng)中，不是一般人都能進(jìn)得去的，可以將其理解為一張規(guī)模很大的局域網(wǎng)。”萬(wàn)波告訴記者，在構(gòu)架該云服務(wù)的過(guò)程中，中地?cái)?shù)碼的工作人員只能“搭架子”，而不能看到“架子上放了什么貨”，“技術(shù)人員是沒(méi)有這個(gè)權(quán)限的。主體要求是在保證開(kāi)放性的同時(shí)也要保證私密性，也就是嚴(yán)格按照國(guó)家法律法規(guī)保護(hù)個(gè)人信息不對(duì)外泄露。”

聯(lián)網(wǎng)后的下一步：開(kāi)征房地產(chǎn)稅?限制“炒房”?

房地產(chǎn)稅開(kāi)征的先決條件?

“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”的消息一經(jīng)發(fā)出，外界就將其與房地產(chǎn)稅的開(kāi)征掛鉤，視其為在全國(guó)開(kāi)征房地產(chǎn)稅的技術(shù)前提。

6月底，香港特首林鄭月娥表示，“將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收‘額外差餉’，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年的租金，約等于樓價(jià)的5%。”在輿論對(duì)房地產(chǎn)稅開(kāi)征和“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”兩者之間的關(guān)系進(jìn)行討論之時(shí)，香港提出將開(kāi)征“空置稅”，更引發(fā)了一部分人士對(duì)內(nèi)地會(huì)否跟進(jìn)的猜想。

原國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智此前曾撰文指出，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的前提，在分散式登記模式下同樣可以開(kāi)展征收房地產(chǎn)稅的改革。

但在2017年12月，國(guó)土資源戰(zhàn)略研究重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室以“房地產(chǎn)稅設(shè)計(jì)與不動(dòng)產(chǎn)登記”為主題舉行的專項(xiàng)學(xué)術(shù)報(bào)告會(huì)上，與會(huì)學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)稅征收必須在處理好公平與效率問(wèn)題的原則下以不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)數(shù)據(jù)為依據(jù)。

思源地產(chǎn)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅也告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)能夠保證中央政府層面清楚地知曉公民在全國(guó)范圍內(nèi)擁有不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)目、位置和其他關(guān)鍵信息，也有益于摸清全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)分布的“基數(shù)”和“底牌”，對(duì)制定房地產(chǎn)稅全國(guó)統(tǒng)一的稅基和稅率等問(wèn)題提供可參考的全國(guó)性標(biāo)準(zhǔn)。“如果只由各地方分散式地管理這些信息，在具體征收上仍會(huì)面臨很多問(wèn)題。”她認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)毫無(wú)疑問(wèn)是房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)征的先決條件，“只有把全國(guó)的情況摸清楚了，才能去想下一步該具體怎么收。”

中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記本身不是政策，但實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后可以實(shí)現(xiàn)更多更快的樓市調(diào)控效果。”他也認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)稅開(kāi)征的先決條件，借助此政策，政府的稅基從交易環(huán)節(jié)過(guò)渡到持有環(huán)節(jié)，財(cái)產(chǎn)稅的二次分配特征將更加明顯。

而在中國(guó)土地學(xué)會(huì)前秘書(shū)長(zhǎng)黃小虎看來(lái)，征稅只是聯(lián)網(wǎng)的一個(gè)附帶功能。“聯(lián)網(wǎng)的目的肯定不是為了征稅，而是健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的物權(quán)保護(hù)制度，說(shuō)白了就是要把‘家底’搞清楚，分門(mén)別類地對(duì)各種不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行保護(hù)和管理。”但他同時(shí)也認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)稅即將開(kāi)征的預(yù)判并非空穴來(lái)風(fēng)，“數(shù)據(jù)摸清楚了，自然為征稅提供了先決條件。”

其實(shí)，從已經(jīng)試行房地產(chǎn)稅政策多年的上海和重慶兩地的實(shí)際效果看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)影響似乎微乎其微，2011年1月開(kāi)征房地產(chǎn)稅的滬渝兩城房?jī)r(jià)并未被平抑：上海房?jī)r(jià)從2011年的每平方米約14000元漲到了2015年的每平方米32000元，到2017年更是漲到每平方米5萬(wàn)元，中心城區(qū)的均價(jià)則超過(guò)每平方米10萬(wàn)元。征稅7年來(lái)，除征稅第二年的2012年漲幅僅有0.4%，其余年份均在10%以上;而外界認(rèn)為，重慶房?jī)r(jià)的相對(duì)平穩(wěn)，并非是房地產(chǎn)稅的功勞，而是土地供應(yīng)充足、人口數(shù)量少、政策調(diào)控和積極建設(shè)公共租賃住房等因素的結(jié)果。

當(dāng)然，開(kāi)征房地產(chǎn)稅需要邁過(guò)的不僅是技術(shù)關(guān)，還有法律關(guān)。“立法先行，充分授權(quán)，分步推進(jìn)”是推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施的原則。“‘不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)’只是一種工具，而且目前尚未完成全面登記，各種政策快速落地的可能性不大。”張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析稱，征收房地產(chǎn)稅除了信息透明之外，還有一項(xiàng)重要前提是建立房屋的估值動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，而這一系統(tǒng)目前尚未建立，對(duì)稅率、稅基等問(wèn)題都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性答案，房地產(chǎn)稅離落地還有相當(dāng)一段路要走。

聯(lián)網(wǎng)后能抑制“炒房”嗎?

在萬(wàn)波看來(lái)，簡(jiǎn)單認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅的征收有直接關(guān)系，理解過(guò)于片面。“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”意味著不動(dòng)產(chǎn)登記的大數(shù)據(jù)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。在不久的將來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)不僅能進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的受理、審批、發(fā)證工作，同時(shí)可以提供城市商品房?jī)r(jià)格走向趨勢(shì)分析，供需關(guān)系分析，甚至為政府進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供輔助決策。

盡管目前數(shù)據(jù)可能仍不夠詳實(shí)，但“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”的一個(gè)直接結(jié)果是：我國(guó)境內(nèi)所有公民名下的房產(chǎn)都將“一目了然”，這對(duì)此前的“房哥”“房姐”等炒房客來(lái)說(shuō)似乎不是個(gè)好消息。

黃小虎就認(rèn)為，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后，所有的房產(chǎn)名歸誰(shuí)下都一目了然，對(duì)房?jī)r(jià)起不到直接影響，但至少可以間接起到抑制“炒房”的作用。

以一位在廣州擁有10套房產(chǎn)的“房姐”為例，在全國(guó)聯(lián)網(wǎng)尚未實(shí)現(xiàn)之時(shí)，如果她在一座并未對(duì)非本地戶籍人士有限購(gòu)政策的城市再次購(gòu)房，當(dāng)?shù)卣疅o(wú)法得知她在其他城市的房產(chǎn)情況，在當(dāng)?shù)厮?gòu)房產(chǎn)很可能仍算“首套”;全國(guó)聯(lián)網(wǎng)之后，當(dāng)?shù)卣梢郧逦氐弥趶V州擁有房產(chǎn)的情況，這對(duì)區(qū)分“剛需”及“非剛需”，進(jìn)而打擊炒房客是否是一大利好?

黃小虎對(duì)記者說(shuō)，“剛需”和“非剛需”目前沒(méi)有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，但至少異地購(gòu)房時(shí)當(dāng)?shù)卣块T(mén)可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢到該購(gòu)房者在全國(guó)擁有房產(chǎn)的數(shù)量，這就是一個(gè)很大的技術(shù)進(jìn)步。“是否會(huì)按照‘非剛需’對(duì)待，還是要根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦?。如果有的人在全?guó)范圍內(nèi)的確是‘非首套’，但在當(dāng)?shù)毓ぷ骱蜕?，必須有?dāng)?shù)氐淖》?，那也不?yīng)該限制這類交易。”他表示，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的意義僅限于“摸底”和“信息透明”，限制炒房行為還是要靠各地方政府出臺(tái)的各項(xiàng)具體政策，信息平臺(tái)的作用只是基礎(chǔ)性的。

郭毅也表示，目前尚無(wú)任何地方出臺(tái)以全國(guó)范圍內(nèi)是否擁有其他房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定“首套”的政策，并且在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，也應(yīng)該不會(huì)有這樣的政策。她認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)像“想象中的那么大”：“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)以及對(duì)民宅開(kāi)征房地產(chǎn)稅的消息已經(jīng)傳了近10年，據(jù)我所知很多人已經(jīng)將名下冗余的房產(chǎn)拋售了，在目前嚴(yán)格調(diào)控的大背景下，這些房產(chǎn)升值空間有限，有的人撈夠了就將其套現(xiàn)去做其他生意了，持有這些冗余房產(chǎn)對(duì)他們來(lái)講風(fēng)險(xiǎn)大于收益。”

“政策出臺(tái)不是信息平臺(tái)單方面能夠促成的。”萬(wàn)波對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者如此說(shuō)，他認(rèn)為在“炒房”的黃金時(shí)間段，二三線城市沒(méi)有對(duì)非本地戶籍人士在納稅和社保的持續(xù)時(shí)間方面進(jìn)行限制，隨后到來(lái)的“限購(gòu)潮”在稅收和社保繳納持續(xù)時(shí)間上進(jìn)行限制，起到了一定效果。

“不動(dòng)產(chǎn)登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”后另一個(gè)關(guān)注度較高的問(wèn)題涉及反腐，在我國(guó)由于名下房產(chǎn)問(wèn)題而“落馬”的官員不在少數(shù)。

《中國(guó)紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》曾刊登文章稱：“房地產(chǎn)領(lǐng)域是官員腐敗的重災(zāi)區(qū)。官商勾結(jié)、多占住房和辦公用房超標(biāo)現(xiàn)象十分普遍。在2013年以來(lái)被巡視的21個(gè)省份中，有20個(gè)省份發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)腐敗，占比高達(dá)95%”。

黃小虎告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)之后，從技術(shù)角度的確可以做到“以房查人”和“以人查房”，但與開(kāi)征房地產(chǎn)稅的問(wèn)題類似，這也不是該網(wǎng)絡(luò)主要解決的問(wèn)題。“公檢法機(jī)關(guān)對(duì)信息查詢的需求屬于特殊需求，即便沒(méi)有這張網(wǎng)，通過(guò)其他形式照樣能查到，這張網(wǎng)并不是公檢法機(jī)關(guān)辦案的先決條件。”

他山之石：國(guó)外如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記?

新加坡：可以“以房查人”

新加坡政府長(zhǎng)期嚴(yán)格限制炒賣(mài)組屋的行為，很早實(shí)行了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前新加坡的不動(dòng)產(chǎn)電子登記系統(tǒng)基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細(xì)信息，如房主姓名和國(guó)籍，以及這套房屋建好后曾經(jīng)轉(zhuǎn)手過(guò)多少買(mǎi)家、有無(wú)相關(guān)貸款等信息。如果有人愿意支付更多的信息費(fèi)，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規(guī)劃圖，由此來(lái)判斷未來(lái)地鐵線路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是否會(huì)影響到房屋的前景等。

新加坡的登記制度可以通過(guò)某一處房產(chǎn)查詢到業(yè)主信息，但普通民眾不能查詢某一個(gè)自然人名下?lián)碛卸嗌偬追?，這涉及個(gè)人隱私。但政府可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財(cái)產(chǎn)情況，以防止個(gè)人不正常地?fù)碛卸嗵追慨a(chǎn)。

俄羅斯：直接與稅收掛鉤

在俄羅斯，任何房產(chǎn)的出售和購(gòu)買(mǎi)必須向俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局進(jìn)行登記備案，由該局審查相關(guān)證明文件，確認(rèn)交易的合法性，購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)將在完成相應(yīng)登記手續(xù)后生效。俄聯(lián)邦國(guó)家登記、繪圖局還會(huì)將房屋所有者的房產(chǎn)信息提交給稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為課征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

俄羅斯也在推進(jìn)登記信息電子化的進(jìn)程，未來(lái)將保證俄國(guó)公民可以通過(guò)智能手機(jī)和平板電腦查詢房屋所有權(quán)，全俄所有房地產(chǎn)登記信息也將被集成至一個(gè)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)。

英國(guó)：促進(jìn)國(guó)內(nèi)資本流動(dòng)

英國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際上是土地登記制度，土地上的房屋從屬于土地，僅在土地權(quán)屬證書(shū)中予以標(biāo)明，并無(wú)房屋權(quán)屬證書(shū)。最早的土地登記始于1535年，直至1990年底，英國(guó)才開(kāi)始在英格蘭和威爾士境內(nèi)實(shí)施強(qiáng)制土地登記制度。

一般英國(guó)民眾認(rèn)為強(qiáng)制登記制度能給土地所有權(quán)提供額外保護(hù)、避免土地權(quán)益遭受非法侵害，同時(shí)也能夠提供準(zhǔn)確的地產(chǎn)信息，進(jìn)而簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易的法律程序和手續(xù)，這種制度在大幅提升土地直接上市交易便利化的同時(shí)，還提升了土地作為抵押品入市的便利程度，一定程度上促進(jìn)了英國(guó)國(guó)內(nèi)資本的流動(dòng)。

美國(guó)：多實(shí)行契約登記制度

房地產(chǎn)登記在美國(guó)是房地產(chǎn)管理的基本制度，多數(shù)地方實(shí)行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府征稅。美國(guó)房地產(chǎn)契約登記制度要求凡影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等都要登記。

美國(guó)房地產(chǎn)登記一般由房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室負(fù)責(zé)。進(jìn)行登記后，業(yè)主的信息全部在政府留有備案，未來(lái)將房屋出租或出售，均不需要類似房產(chǎn)證等文件。但經(jīng)過(guò)登記的房地產(chǎn)并不確保產(chǎn)權(quán)完全清楚，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中不能僅憑政府的登記來(lái)確定房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其他保障制度。美國(guó)保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證;通過(guò)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料并提供法律意見(jiàn)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性;向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

德國(guó)：登記制度曾幫著把總統(tǒng)拉下馬

德國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史已有100多年，由地方法院的不動(dòng)產(chǎn)登記局掌管，不動(dòng)產(chǎn)登記局雖然屬于法院的組成部分，但不管轄一般的民事、刑事案件，專司不動(dòng)產(chǎn)登記，許多地方的不動(dòng)產(chǎn)登記局歸州政府領(lǐng)導(dǎo)。在公開(kāi)程度上，如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，提供登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)信息就可以在不動(dòng)產(chǎn)登記局進(jìn)行查詢。

德國(guó)的登記制度一方面配合其稅收政策，另一方面也防止官員腐敗問(wèn)題的滋生。德國(guó)前總統(tǒng)武爾夫就是因?yàn)楸幻襟w發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購(gòu)房抵押貸款后，不得不宣布辭職的，而在這一過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)登記制度給調(diào)查取證帶來(lái)了方便。

法國(guó)：公證人評(píng)估和審查的最長(zhǎng)追溯期可長(zhǎng)達(dá)30年

法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹稱，法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)為永久產(chǎn)權(quán)，公證人代表國(guó)家公職機(jī)關(guān)全權(quán)負(fù)責(zé)登記。實(shí)際上，在進(jìn)行一樁不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或變更的過(guò)程中，公證人會(huì)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的登記情況，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的各個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估和審查，而這一評(píng)估和審查的最長(zhǎng)追溯期可長(zhǎng)達(dá)30年。公證人會(huì)認(rèn)真核查30年來(lái)涉及該不動(dòng)產(chǎn)的所有貸款和贈(zèng)予情況、買(mǎi)賣(mài)糾紛，甚至鄰里協(xié)議，以確保買(mǎi)賣(mài)雙方的合法利益。當(dāng)然，有些不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)人出于隱私或避稅方面的考慮，會(huì)選擇成立個(gè)人民事公司，然后以該公司名義購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 全國(guó)聯(lián)網(wǎng) 不動(dòng)產(chǎn)