銀保監(jiān)會：嚴防銀行保險資金被用于盲目“加杠桿”，強化金融反壟斷
2018-09-17 17:44:17
男子聽中介的話降價50萬賣房 知道買家身份后毀約
2018-09-17 17:44:17 來源: 廣州日報
佛山的李先生想要賣自己名下的一套房子，就在網(wǎng)上發(fā)布了房源。隨后他接到了中介的電話，聲稱有人要買房。在中介引導(dǎo)下，李先生將銀行估價160萬元的房子以110萬元“低賣”給了對方。
在發(fā)現(xiàn)不對勁后，李先生調(diào)查發(fā)現(xiàn)，原來買家的真實身份，居然是該房產(chǎn)中介的同事，因此拒絕履約。而買家也以違約為由，將其訴至公堂。
昨日記者從順德法院了解到，這起雙方互訴的房產(chǎn)交易糾紛已有審判結(jié)果。買家因為未披露自己身份重大信息，導(dǎo)致賣家以明顯過分低于同期市場價賣房，因此雙方簽訂的房屋買賣合同無效，賣家無需因此支付違約金。
套路：買房是熟人，房子被低價賣？
2016年10月，李某和妻子匡某，想賣掉自己名下的位于佛山市順德區(qū)大良街道新桂居委會丹桂路一個小區(qū)的房產(chǎn)，并在網(wǎng)絡(luò)平臺上公開發(fā)布了出售該房屋的信息。
2017年3月，在一家房地產(chǎn)中介工作的陳某跟同事說，自己的堂弟因為要買房結(jié)婚，正尋找合適房源。同在該中介公司工作的劉某林在網(wǎng)上看到李先生所發(fā)布房屋交易信息，就告訴了陳某。
2017年的4月10日，房地產(chǎn)經(jīng)紀劉某林聯(lián)系賣方的李某，到該中介公司的網(wǎng)點面談。“當(dāng)時見到兩個人，自稱自己是姐弟，要幫另一個弟弟賣房。”李某說，雙方談價格時，作為中介的劉某林散布周邊價格下跌的虛假信息，“騙取”自己同意以極低價格，和陳某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》。
按照約定，陳某以112.8萬元的價格，向李某買下該處房產(chǎn)，在合同簽訂當(dāng)日向李某支付首筆定金20000元，并且約定隨后支付剩余的定金，和通過申請銀行按揭支付尾款，并隨后辦理過戶。涉案房屋的交付時間為2017年7月20日。同時約定，守約方有權(quán)要求違約方按成交價的1‰每日，向守約方支付違約金。
幾天后，陳某向賣家李某支付了剩余的定金。不過很快李某就發(fā)現(xiàn)，自己同小區(qū)其他房屋的同期掛牌價與成交價較高。于是李某在2017年4月27日，向陳某和中介提出解除上述《房地產(chǎn)買賣合同》，但雙方未協(xié)商一致。事后，陳某告訴賣家，讓該中介公司的職員女朋友劉某桂，作為涉案房屋過戶后的登記產(chǎn)權(quán)人。
雖然心存疑慮，李某當(dāng)時協(xié)助劉某桂向銀行遞交了按揭貸款申請手續(xù)。不過在7月13日，銀行出具了《貸款意向書》后，李某經(jīng)過調(diào)查終于識破了“設(shè)局”。他稱，房地產(chǎn)中介陳某找自己的姐姐做托，“冒充買家找業(yè)主買房”，因此拒絕履行該合同。雙方于是選擇了對簿公堂。
賣家：評估價比交易價高出50萬
對于這起房地產(chǎn)交易，賣家李某堅稱自己是“被入局”。他稱，房地產(chǎn)中介劉某林見到買家陳某時，沒有表明真實身份是房產(chǎn)中介的同事。李某稱，在辦理銀行按揭貸款手續(xù)時，自己出于對經(jīng)紀人的信任在該合同上簽了名。劉某林帶走該合同辦理按揭手續(xù)，未將該合同交還給他。
后經(jīng)李某多次催促，劉某林才通過微信發(fā)送了幾張圖片，顯示辦理按揭的人為另一人——劉某桂(該中介公司的職員女朋友)，并解釋稱劉某桂就是“弟妹”。經(jīng)李某調(diào)查才發(fā)現(xiàn)，原來劉某桂與劉某林、陳某均是同一個門店的房地產(chǎn)經(jīng)紀。
賣家還告訴法官，銀行對涉案房屋的同期(2017年6月15日)評估價為1615700元，遠高于交易價1128000元。“我作為賣家在經(jīng)濟利益上遭受了重大損失，而他們則以較少的代價獲得了利益。”李某稱。
對于對方指控賣家違約，李某稱，原先簽訂的合同是買家編造的，造成被告利益嚴重受損，是顯失公平的合同。“中介立場不中立，伙同買家欺騙賣家，為達到購房目的故意不帶其他客戶看房，讓賣家得不到公平合理的中介服務(wù)。”李某稱，因此該合同是顯失公平和欺詐的情況下簽訂的，是可撤銷的合同。
買家：賣家違約在先
對于賣家李某的說法，買家陳某也提出了自己的觀點。陳某堅稱，自己的合同是雙方在公平的情況下簽訂的，是合法有效的。
“李某當(dāng)時放盤的價格是1080000元，我們和他簽訂合同時，還多出48000元，一開始他對這個價格是滿意的，不存在以低價購買房產(chǎn)的情況。”陳某稱。
“之前李某在劉某桂還沒出現(xiàn)的時候，就和我們多次協(xié)商賠償，主動提出賠償方案。”陳某稱，賣家違約在先，知道中介身份在后。“劉某桂既不是經(jīng)紀方也不是經(jīng)辦人，只是中介員工，也確是我堂弟的女朋友，同樣具有買房的權(quán)利。”陳某稱，他們購買涉案房屋作結(jié)婚之用，并不違反法律的強制性規(guī)定。而在合同履行過程中，自己已依約按時履行合同義務(wù)，并無違約。“因此違約的責(zé)任是在賣家，應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，并且賠違約金。”陳某說。
“根據(jù)公司規(guī)定，不允許經(jīng)紀人操作自己的房源單，所以只能由非公司的人出面簽的合同并過戶。”劉某林說。
法院：合同無效
順德法院審理此案的法官認為，本案爭議焦點為，雙方簽訂的上述《房地產(chǎn)買賣合同》是否存在可撤銷情形的問題。
雖然前述合同所記載的“買方”為陳某，但居間方經(jīng)辦人劉某林與陳某、劉某桂在本院詢問中的陳述內(nèi)容均顯示，實際承擔(dān)支付購房款的主要合同義務(wù)的一方，為劉某桂及其男友。因此，本院確認，上述合同的實際買方為劉某桂，陳某與劉某桂之間僅為隱名代理關(guān)系。
“賣家和房產(chǎn)中介約定，按成交價的3%比例收取居間服務(wù)費，賣家因此會希望中介所促成的交易價格，有利于滿足甚至高于市場價值成交。”法官表示，在這一情況下，買方與居間人之間所存在的利害關(guān)系明顯有礙于賣方信賴利益的實現(xiàn)，中介公司由此制定了該公司職員不能作為公司房源的購房人的內(nèi)部規(guī)定。
法官稱，該案中也沒有證據(jù)表明買家在和賣家訂立合同的時候，以合理方式披露了實際買方主體情況及劉某桂系中介職員的重大信息。“買家隱瞞了前述信息，且合同價格確存在明顯過分低于同期市場價值的情況，給賣家造成了相應(yīng)損害。”法官稱，因此賣家要求撤銷與原告之間的合同的反訴請求，理由充分，法院予以支持。
而買家要求繼續(xù)履行該合同，將涉案房屋過戶至劉某桂名下的訴訟請求，理由不充分，法院不予支持，同時被撤銷的合同自始沒有法律約束力，因此買家要求賣家支付逾期履行違約金的訴訟請求也理據(jù)不足，法院不予支持。
最終，法院判決撤銷了該起案件中簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》，且賣家無需支付違約金。
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