今年以來，受流動性高度充裕、全球經濟復蘇預期提升等因素影響，房地產市場紅紅火火。不過，寬松的信貸環境盡管能夠支撐房價，但是也會刺激投機。更何況，當前全球經濟復蘇的基礎并不穩固，多數經濟體失業率仍處于高位，房地產市場紅火的根基遠談不上扎實，泡沫的成分恐怕不小。就此，專業機構建議，投資者應側重于防御性、低風險資產，同時也要警惕貨幣投放放緩導致的資產價格回調風險。

今年以來，全球房地產市場紅紅火火。統計顯示，2月份，美國20個大中城市房價同比增幅高達10.10%;新西蘭住宅物業的中位數價格也上漲了創紀錄的22.8%。類似的現象在英國、加拿大、法國等發達經濟體都不同程度地存在著。

一方面，全球各主要經濟體大多推行超低利率，流動性高度充裕;另一方面，隨著疫苗接種范圍不斷擴大，全球經濟復蘇預期提升。種種因素疊加，使得各界普遍對房地產市場的未來走勢持樂觀態度。

以美國為例，美聯儲自2020年疫情發生以來，已經投放了數倍于2008年國際金融危機期間的流動性，壓低了美元利率。當前，美國30年期住房抵押貸款利率維持在3.0%左右，處于1971年以來最低水平。

同時，充裕的流動性也使得越來越多的投資機構開始尋找具有吸引力的資產。知名房地產服務商“第一太平戴維斯”認為，長期看，房地產投資吸引力依然不小，有購買意向的基金正在持續聚集。截至2020年第四季度初，尋求房地產投資的基金超過1000家，是2016年1月的兩倍多，基金計劃投資總額接近3000億美元。

然而，樂觀預期背后尚存隱憂。

比如，低利率環境加上充裕的流動性可能推升資產價格，催生投機情緒。由于住宅地產本身既具有必需品屬性，也具有投資品屬性，因而無論普通大眾還是投資機構都會給予高度關注。不過，對經濟學理論有所了解的人都知道，當一項資產成為投資“聚集地”時，通常也意味著其也將大概率成為泡沫和風險的“聚集地”。

國際貨幣基金組織(IMF)也持類似觀點。IMF此前就曾表示，短期內，寬松的信貸會支撐房價，但從長遠來看，可能會刺激過度借貸，導致出現泡沫。房價與金融體系素來存在著密切聯系，當價格下跌時，傳導性尤為明顯。在近幾十年發生的金融危機中，有超過三分之二都與房價“上躥下跳”相關。

如果在經濟繁榮時期，房地產價格上漲可以被視為經濟向上的一個表現。然而，當下的情況是，全球經濟復蘇的基礎并不穩固，甚至存在巨大的不確定性，多數經濟體失業率仍處于高位，房地產市場紅紅火火的根基遠談不上扎實，泡沫的成分恐怕不會太小。

正因如此，“第一太平戴維斯”建議，考慮到嚴重的不確定性，投資者應側重于防御性、低風險資產。

此外，還需要警惕巨大的回調風險。在當前美國長期國債利率上行、全球通脹預期上升的背景下，未來發達經濟體貨幣投放速度放緩是大概率事件。一旦出現上述情況，流動性投放推升的資產價格會面臨巨大的回調壓力。這也是為什么日前IMF呼吁新西蘭政府關注房價“不可持續上升”的原因。

目前，新西蘭、法國、韓國政府已經開始通過稅收調節、控制信貸和杠桿率等方式管控房地產市場。然而，面對高度相關且傳導性極強的全球房地產市場，僅僅幾個國家的努力很難改變整體走勢，只有當更多經濟體都開始著力尋求短期政策與長遠發展之間的平衡，泡沫破裂的危險才會真正離我們遠去。

本報記者 蔣華棟

關鍵詞： 房地產市場 市場泡沫