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2023-06-27 09:25:33
天壇邊上的“信仰稅”
2023-06-27 09:25:33 來源: 子木聊房啊
文/狗蛋本蛋
(資料圖片)
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2015年，不踢德甲很多年的“意甲老妖”盧卡·托尼，收到了來自德國法院的傳票。
說他作為天主教徒在拜仁踢球期間，沒有按照當地法律規定繳納宗教稅。
按照收入核算，再加滯納金，需要補繳的金額為170萬歐：
繳交比例是收入的8%。
就算法官給免了50萬歐，托尼老師和拜仁俱樂部也還需要分別交50萬歐和70萬歐。當年看到這條新聞時，狗蛋忍不住感慨：
信仰稅真高。
應該說，信仰一直都很貴。
距離天壇南門800米，有一個樓盤叫天壇府。抬望眼去，皇城腳下二環內，這個項目根本找不到競爭對手。因為北京二環內幾年前已經禁止新增建設用地。
也正是憑借這層稀缺性，天壇府成了最近兩年，北京樓市的獨特神盤：
2021年8月首開至今，5次推盤一共賣了246億。
項目開發商北京城建，還對外發賀報說：五期連冠，問鼎北京商品住宅史上第一盤。
萬科20年前曾出過一組公益廣告，其中有句文案是這么寫的：
世界上沒有一幢摩天大樓，比天壇更高。
建成600多年來，22位帝王在天壇舉行了654次祈福大典。作為歷史文化象征的天壇，已經活成了一種精神信仰。
246億銷售額告訴我們，挨著天壇住，也是一種信仰。
為了這個信仰，帝都買房人做出了不少犧牲。
比如，接受了配套的學區很一般的現實；接受了居住品質難保證的又一現實，因為是棚改項目，需要和回遷房混居。
再比如，接受了項目的戶型「很不一般」的超現實。
主流認知里，一個合格的戶型應該是方正的，優秀一點的應該是方正且通透，豪宅就更講究了。
但天壇府的戶型幾乎沒有方正的，而且長得一個比一個奇葩：
有“門把手”型的，還有“手槍”型的。
一期100㎡“手槍”戶型，東西朝向、暗衛、暗廚，廚房門正對主臥，餐廳就在洗手間門口，槍筒很長，中部區域采光很差……
隨便哪一條單拎出來，對普通樓盤來說都可能是致命bug，不過在天壇府，這些都不是問題，用銷售的話來說：
我們賣的是地段，又不是戶型。
當然，這句話還可以改成：
我們賣的是信仰，又不是房子。
2
疊加了各種bug的天壇府，賣出了超12萬每平的銷售均價，要不是有限價，還能賣更高。
即便到了第五期，280㎡戶型依然奇葩，豪宅戶型該有的大面寬短進深和通透性，都被它完美避開了：面寬進深比0.5，4衛中2個暗衛，餐廳依然對著洗手間。
一套3000多萬的房子做成這樣還能熱銷，也只能說明，賈躍亭賣的是夢想，天壇府賣的是信仰。
一個女客戶在小紅書自述，她去看房時被銷售認為意向不強，態度特別敷衍，“好像多說一句話都是多余”。
天壇府售樓處的門特別重，女孩子推起來比較吃力，這位客戶走的時候推了好久的門，她說：
挨著天壇，挨著尊貴的帝都中軸線，天壇府詮釋了什么叫生在羅馬，躺著收錢。
只能說天壇府的業主太能忍了，就像Jolin那首歌唱的：
再過兩個多月，天壇府一期將迎來交房，這時候業主們終于發現，有些東西沒法妥協。
當時宣傳時說汲取御花園、頤和園的精華，有玉蘭、海棠、奇松等濃蔭冠蓋，將打造成標桿性園林典范。
業主們在現場發現，壓根沒有宣傳的那么玄乎，植被稀稀疏疏，天壇府園林完全不如均價8萬的幸福里、均價7.5萬的中海天璽，甚至還有不少地方裸露著黃土。
最讓業主們不能忍的是，小區竟然有大面積瀝青路面：都2023年了，北京哪個高端新盤能用這材料？
他們做了一份維權文檔給開發商，讓他們在接下來的幾個月時間里好好改：
這不應該是一個12.2萬每平的高端項目該有的樣子。
3
人稱“京城棚改一哥”的北京城建，在帝都搞了很多棚改項目，不少項目地段絕佳，配套的商品房都自帶流量，但產品力總是差點意思。
比如西四環的宸知筑，也同樣祭出了「很不一般」的戶型，再次標配“短面寬長進深”：
110㎡、125㎡、132㎡不同戶型，都主打同一個狹長。
盡管總是和主流背道而馳，他們還是自信滿滿，管這叫：
閑適雅致藝術戶型。
大概是北京城建經常占著好地段，卻沒拿出好產品，6月16日北京城建搖中朝陽奶西地塊時，關注該片區動態的一些購房者就有點失望，他們覺得這么好一塊地讓城建拿了略無語：
地產人都明白，產品拉跨不全是能力的問題，有時候是取舍的問題。
北京城建的經營性現金流在2022年之前，連續9年都是負的，去年終于轉正。這里頭天壇府功不可沒，單盤網簽105億，直接貢獻了權益銷售總額的半壁江山。
可以說，是天壇府業主們為信仰充值，幫北京城建養了一頭現金奶牛。
遺憾的是，北京城建去年非房業務利潤大幅下降，所持有的國信證券、錦州銀行等金融資產股價下跌，參股子公司持有的金融資產股價同樣下跌，導致公司公允價值變動損益為：
-15.25 億元。
下個月，天壇府六期也要開盤了，又將有一批有錢人為信仰充值，為北京城建的現金奶牛充值。
狗蛋說，希望北京城建不要再亂炒股了。
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