中華網財經11月17日訊：立冬以來，寒意濃濃，對于在港的物業資本市場同樣如此，而對于掌控的恒大物業的許家印來說，這時迎來了利好。已于11月15日晚間恒大物業集團有限公司（下稱“恒大物業”）通過港交所聆訊。從恒大物業聆訊時間跨度上看，其從9月29日交表到如今過審，前后歷時僅一個半月，再度刷新物管公司赴港上市的最短時間記錄。

招股書顯示，恒大物業此次上市中華泰國際、UBS、農銀國際、建銀國際、中信證券及海通國際擔任聯席保薦人。

（來源招股書）

值得注意的是，此前媒體報道，本次IPO恒大物業計劃籌集資金不少于20億美元，最高或至30億美元，如果上述報道屬實，對于恒大物業來說將成為香港物業股名副其實的募資王。

據悉早在今年8月恒大物業引入235億港元戰略投資，投資方包括華泰國際大灣區有限公司、華人置業創始人劉鑾雄之妻陳凱韻、云鋒基金、騰訊、農銀國際、中信、光大控股、紅杉中國、周大福等14家，彼時估值已超750億港元。

就其股權構成方面，招股書顯示，上市前恒大集團持有恒大物業71.939%股權，而許家印及其妻子合計持有恒大集團77.8%的股權，繼而成為恒大物業的控股股東。

恒大物業股權關系（來源招股書）

凈利潤復合年增長率195.5%

中國物業服務20強企業中最高

關于恒大物業，招股書顯示，其是中國其中一家最大和增長最快的綜合物業管理服務運營商。根據中指研究院的研究，截至2019年12月31日或截至該日止年度，在中國物業服務百強企業中，以項目所覆蓋城市數目計，其排名第二；分別以總收入、總毛利及總凈利潤計，其排名第三；以簽約面積計排名第三及按在管面積計排名第四。根據中指研究院的研究，2017年至2019年，恒大物業的凈利潤以195.5%的復合年增長率增加，在中國物業服務20強企業中最高。

全國布局的恒大物業版圖（來源招股書）

另資料顯示，恒大物業是全方位的物業管理人，管理的物業組合多元化，其中包括中高端住宅物業、寫字樓及商業物業，并已訂約以管理其他類型物業，例如主題樂園、產業園、康養項目、特色小鎮及學校。截至2020年6月30日，其簽約為1354個項目提供物業管理服務、非業主增值服務及/或社區增值服務，覆蓋22個省、5個自治區、四個直轄市和香港，合計超過280個城市，總在管面積達約2.54億平方米，簽約面積達5.133億平方米，服務近200萬個家庭。

總簽約面積5.27億平

在管面積為2.69億平

恒大物業簽約面積與在管面積（來源招股書）

于最后實際可行日期，恒大物業總簽約面積為5.26億平方米，而在管面積為2.58億平方米。

憑借優質服務，恒大物業亦于往績記錄期間取得出色的財務業績。招股書數據顯示，2017-2019年其收入分別為43.99億元、59.03億元及73.33億元，復合年增長率為29.1%；同期凈利潤為1.07億元、2.39億元及9.31億元。

恒大物業收入分類（來源招股書）

疫情之下恒大物業逆勢增長，2020上半年實現收入45.64億元、實現凈利潤11.48億元，分別較上一年同期增長31.7%及182.1%。與此同時，上半年恒大物業凈利率增加12.4個百分點至25.1%，權益回報率更是升至79.6%。

2.1%收入來自非住宅物業

恒大物業物業類型數據對比（來源招股書）

此外，多類型物業組合，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年6月30日，恒大物業非住宅物業的在管總面積分別為1.4百萬平方米、1.7百萬平方米、2.1百萬平方米及2.7百萬平方米。其預計未來的在管非住宅物業組合將會繼續增加，尤其是主題樂園、產業園區及康養項目。

包干制收費方式占收入的99.6%、0.4%收入為酬金制

恒大物業的包干制與酬金制收費方式（來源招股書）

招股書顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，恒大物業按包干制收取的物業管理費收入分別占物業管理服務收入約99.3%、99.4%、99.5%、99.5%及99.6%。

關于包干制，招股書中恒大物業表示，“根據包干制，我們定期收取在管面積每平方米的預定物業管理費，這是我們與分包商提供的所有物業管理服務的全包費用。我們有權保留從物業開發商、業主和住戶收取的全額物業管理費。我們亦承擔物業管理服務成本，我們會將有關成本確認為銷售成本。如我們于物業管理服務協議期限收取的物業管理費不足以涵蓋所產生所有成本，則我們承擔損失且不可要求物業開發商、業主和住戶向我們支付差額。”

累計虧損3.35億元，虧損逐年下降。數據顯示，于2017年、2018年及2019年以及截至2019年及2020年6月30日止六個月，恒大物業就96個、84個、48個、50個及24個在管物業分別產生虧損人民幣114.8百萬元、人民幣112.3百萬元、人民幣59.0百萬元、人民幣34.8百萬元及人民幣14.4百萬元。

此外，酬金制一般為非住宅物業采取的收費方式。

業務關系主要依托恒大集團建立

99%在管面積來自母公司恒大集團

無論是高業績增長，還是龐大的在管面積，這與恒大集團的關聯業務密不可分。于招股書中對于恒大物業與恒大集團的業務關系披露顯示，“依托恒大集團多元化的業務板塊，我們已與恒大集團形成全方位的戰略協同，為恒大集團地產、文化旅游、康養和新能源汽車等業務板塊提供定制化的物業管理及增值服務，同時利用恒大集團各業務板塊的豐富資源，為業主打造住、行、樂、養的完整“恒大生活圈”。”

于2020年6月末，恒大物業716項在管項目中只有13項約102.4萬平米來自獨立第三方，超過99%在管面積為承接母公司及其聯營和合營公司的項目；與之對應，其的物業管理服務收入近乎百分百來自關聯方。

繼承恒大集團在管面積與第三方在管面積對比數據（來源招股書）

從過完收入看，招股書數據顯示，恒大物業的單一最大客戶即是恒大集團，2017-2019年及2020上半年為其貢獻銷售收入19.35億元、24.40億元、26.58億元及15.97億元，分別占其總收入的約44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。

來自第三方收入占總收入百分比持續上升至64.1%

信息顯示，恒大物業除了繼承母公司恒大集團巨大體量的在管面積外，其致力通過發展與獨立第三方的商機而擴充營運。于往績記錄期，來自獨立第三方的收入占總收入的百分比持續上升，由2017年的55.8%上升至2018年的57.2%，并進一步增加至2019年的62.5%，并由截至2019年6月30日止六個月的61.0%增加至截至2020年6月30日止六個月的64.1%。

不過恒大物業貌似擺脫低價外拓的一般方式，其的第三方項目平均收費并不低，且在過往期間穩步上漲，并于2020上半年達到每月2.28元/平米，這一數值已經高于其整體住宅物業平均管理費的每月2.14元/平米。

推行智慧信息平臺注冊人數超170萬

恒大物業智慧信息平臺（來源招股書）

值得注意的是，恒大物業已推行智慧信息平臺，依托互聯網和IoT等技術，相信可提高我們提升客戶體驗、減少倚賴人手勞動及降低運營成本的能力。我們的智慧系統主要包括(i)恒大智慧社區APP；(ii)恒管家APP；(iii)ERP系統；及(iv)智慧社區平臺。截至2020年8月31日，恒大智慧社區APP注冊人數超過170萬人。

透過招股書了解到，截至2020年6月30日，恒大物業員工規模為46529名全職雇員，此次恒大物業通過聆訊無疑對于整個恒大物業集團上下無疑都是一次振奮，對于未來的資本化規模方向或許還有很長的路要走，強者恒強！

中華網財經將繼續關注、跟蹤恒大物業上市進程，并及時披露其動態與運營近況。

（中華網財經綜合  文/丁一）

關鍵詞： 恒大物業 IPO