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2021-12-01 17:00:24
中指快評|近期房地產重點政策解讀及市場趨勢判斷：四季度銷售規模或繼續回落
2021-12-01 17:00:24 來源: 中華網財經
中華網財經12月1日訊：中指研究院指數事業部分析師毛大鵬在12月1日的“中指市場形勢研究成果分享會”中，對近期房地產重點政策進行解讀。
具體解讀顯示，9月底以來，中央持續釋放維穩信號，四季度房地產信貸環境或將有實質性改善；9月24日，央行貨幣政策委員會2021年第三季度例會：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會：圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度。金融機構要按照法治化、市場化原則，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
10月15日，人民銀行2021年第三季度金融統計數據新聞發布會：少數城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到一些約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃。已指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
10月20日，2021金融街論壇年會：劉鶴：目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，房地產合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。央行副行長潘功勝：在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。……下一步，金融部門將積極配合住房城鄉建設部和地方政府堅定的維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
貨幣信貸趨勢：居民信貸端略有改善，10月居民中長期貸款增加4221億元，同比多增162億元，個人住房貸款增加值較9月多增
受近期房地產調控政策邊際改善的影響，居民中長期信貸出現企穩跡象。
2021年10月，M2同比增速8.7%，增速比上月末高0.4個百分點；M1同比增速為2.8%。
從居民中長期貸款來看，2021年10月，人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。其中，住戶中長期貸款增加4221億元，同比多增162億元，結束了連續5個月的同比回落。
2021年11月10日，央行首次公布個貸月度數據，截至10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。
11月中央重申“房住不炒”總基調和“三穩”目標，再提“分類指導”，短期樓市“雙向”調節或將加快落地
11月12日，央行、銀保監會學習十九屆六中全會精神：央行：堅決遏制金融服務業領域的壟斷和資本無序擴張，維護房地產市場平穩健康發展；銀保監會：穩地價、穩房價、穩預期，遏制房地產金融化泡沫化傾向，健全房地產調控長效機制，促進房地產業穩定健康發展。
11月19日，央行2021年第三季度貨幣政策執行報告：目前房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。既要堅定信心，又要正視困難，將改革和調控、短期和長期、內部均衡和外部均衡結合起來，集中精力辦好自己的事，努力實現高質量發展；牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。
11月24日，人民日報刊發劉鶴副總理文章《必須實現高質量發展》：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，著力穩地價、穩房價、穩預期，落實好房地產市場長效機制，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，促進房地產行業平穩健康發展和良性循環。
調控政策趨勢：政策著眼長效機制建立，因城施策開啟雙向調節，地方積極響應“兩個維護”，短期托底政策仍存預期。
此外，毛大鵬對近期市場情況進行解讀稱，供應方面，供應規模與去年同期基本持平，10-11月房企推盤積極性減弱。
根據中指數據CREIS統計，2021年1-11月，20個代表城市商品住宅月均供應面積約1940萬平方米，與去年同期基本持平，處近五年歷史同期次高位。7-11月，上市面積同比下降14.5%↓。
5月以來，房企推盤力度后勁不足，疊加土地供應放緩，代表城市新批上市面積同比有所下降，特別是下半年以來，購房者置業情緒明顯回落，去化壓力增加下房企推盤積極性不足，三季度代表城市新批上市面積同比下降13.4%，10-11月，房企推盤力度進一步減弱，代表城市新批上市面積同比下降16.5%。
銷售方面，11月，銷售規模與10月基本持平，受高基數影響同比降幅擴大，預計全年銷售規模與上年基本持平
全國商品房方面，1-10月，銷售面積14.3億平米，同比增長7.3%，較2019年同期增7.3%，10月同比下降21.7%，單月規模為2016年以來同期最低；1-10月，銷售額14.7萬億元，同比增長11.8%，較2019年同期增18.3%，10月同比下降22.6%，連續4個月同比下降，降幅擴大。
50城住宅： 1-11月，50城商品住宅月均成交約3315萬平方米，去年低基數影響下，同比增長8.0%，較2019同期增長6.7%。7-11月同比下降超20%。11月，50城商品住宅成交面積在2515萬平方米左右，同比降幅超三成，絕對規模處于近五年同期最低水平。
房價：今年以來新房價格累計漲幅仍處近五年同期最低水平，11月價格環比年內首跌
新房：2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46% ，漲幅較去年同期收窄0.73個百分點，累計漲幅居近五年同期最低水平。2021年11月，百城新建住宅均價16183元/平米，環比由漲轉跌，下跌0.04%；同比上漲2.72% 。
二手房：2021年1-11月價格累計上漲3.36% ，漲幅較去年同期擴大0.67個百分點。2021年11月，百城二手住宅均價16013元/平米，環比跌幅擴大，下跌0.08%；同比上漲3.66%。
房價：珠三角領漲，佛山、東莞、廣州等城市房價累計漲幅居百城前列
2021年1-11月，珠三角城市群累計上漲3.58%，居主要城市群首位。
2021年1-11月，百城新建住宅累計漲幅TOP20城市中，珠三角城市占5席，佛山、東莞、廣州等城市漲幅較高。
房價：2021年1-11月一線、二線城市累計漲幅較去年同期均有收窄，三四線代表城市累計漲幅略有擴大
二手房價：長三角領漲，上海、昆山、馬鞍山等城市房價累計漲幅居百城前列
2021年1-11月，長三角城市群累計上漲5.59%，居主要城市群首位。
2021年1-11月，百城二手住宅累計漲幅TOP20城市中，長三角城市占11席，上海、昆山、馬鞍山等城市漲幅較高。
另，對四季度市場情況進行展望。
毛大鵬稱，展望四季度，政策傳導至市場端尚需時間，銷售規模或繼續回落，房價保持小幅波動；受土地成交縮量拖累，新開工面積下降態勢難改，開發投資增速回落
銷售方面，四季度，樓市“雙向”調節模式顯現，部分城市存在政策微調預期，整體市場有望改善，但政策傳導至市場端尚需時間，全國商品房銷售面積和金額同比預計將繼續下降；房價或保持小幅波動，部分城市房價面臨一定調整壓力，發布“限跌令”城市數量或增加。
新開工方面，土地成交面積同比明顯下降，對新開工規模形成較大拖累，同時，資金壓力不斷提升，一定程度上亦降低了房企開工積極性。重點城市陸續完成后兩批集中供地，但市場延續低溫態勢，土地流拍、撤牌量明顯增加，其中第三批次地塊出讓條件優化下略有好轉，土地成交規模難有明顯改善，四季度，新開工面積下降態勢難改。
投資方面，四季度，加快推進竣工周期，加速資金結轉，建筑工程投資仍將對全國房地產開發投資額提供支撐，但新開工規模的縮量、土地購置費增速回落均將繼續拖累投資增速，四季度全國開發投資額增速或將繼續收窄。
2022年，預計全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩運行，新開工面積繼續下降，投資低速增長”的特點。
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