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2019-02-27 08:44:29
用設計控制公攤 定標準確保透明
2019-02-27 08:44:29 來源: 法制日報
目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾
房產交易計價方式的改革很重要,但最關鍵還是要制定科學合理的公攤系數。開發商應該充分披露“按什么面積計價”“出售的房屋室內使用面積是多少、公攤面積是多少”
“建筑面積”“套內面積”“公攤面積”,這幾個專有名詞最近讓不少打算買房的人一籌莫展。
2月18日,住房和城鄉建設部官方網站發布《關于〈城鄉給水工程項目規范〉等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設規范中,有一份全文3.1萬字的《住宅項目規范(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》),其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”。
這句話在被解讀為“告別公攤”的同時,也讓一些人認為可能引起房價大漲。
不過,接受記者采訪的業內人士普遍認為,可能是一些媒體過度解讀了這句話。首先,在我國現行規定中,商品房銷售計價一直是“可以按套內建筑面積或者建筑面積計價”;第二,無論按哪種方式計價,房子的總價是一樣的;第三,以套內使用面積計價,其后果可能并沒有想像的那么美好。
取消公攤系誤讀購房成本無影響
《征求意見稿》自發布后,引起了社會輿論熱議。有關公攤面積的新聞被刷屏,有媒體稱,這是“住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易”。網友和專家們都在討論“建筑面積”“公攤面積”以后真的要取消了嗎?
2月23日晚,央視在其微信公眾號上發表了一篇標題為《“公攤面積”要取消了?這事兒沒那么簡單》的文章。文中稱,《征求意見稿》只是技術規范,這一規范未來約束的是工程建設行為,約束對象是住宅項目的建設單位。這與大家所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”還是以“公攤面積”來計算,并無直接關系;與大家關心的物業費、取暖費以何標準收取,也無直接關系。
接受記者采訪的專家也不認同取消公攤面積的說法。
“公攤面積是客觀存在的。不管是按套內面積標價,還是按建筑面積標價,公攤面積的產權是要轉移到購房人手里的。如果購房者購買了房屋,但是樓道電梯間的門廊、外墻等產權全是開發商的,自己住得也不踏實。因此我認為取消公攤面積的提法肯定不對。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波說,公眾對于公攤面積的主要意見是公攤面積過大,也就是“花100平方米的錢只得70平方米的房”。
在樓建波看來,指望一個《征求意見稿》取消公攤面積,物業費、取暖費等都按照套內面積繳納,“這種想法不太實際”。
“實際上,住建部多次提倡套內面積交易。但是需要澄清的是,住建部只是說住宅,并非所有的房屋。實際上,也不可能是所有的房屋都按套內面積來交易,非住宅商品房就不可能用這種方式來交易。但這是個好事,因為對于購房者來說,他們會更加直觀地了解到每平方米多少錢。”樓建波對記者說。
也有業內分析人士稱,此次出臺這一規定主要是因為本條是居民關注的焦點問題,關系到每個住宅用戶的切身利益。目前,我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易,這樣會出現同一項目的建筑面積相同而套內使用面積不同的問題,加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
“按照市場平均的得房率,若是以套內使用面積計算價格,全國的房價相當于還要提高20%至25%。”中原地產首席分析師張大偉分析說。
但張大偉同時稱,以套內使用面積計價的政策對于購房者實際購房成本基本無影響,主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。
樓建波也認為,實質上的價格上漲不太可能,“但體現出來的單價會上漲。假設建筑面積是87平方米,室內面積只有70平方米,這套房子總價賣100萬元,按不同的面積來標單價,肯定是不一樣的”。
“價格是開發成本和利潤的總和,無論計價方式如何變化,單套房屋的總價,也就是消費者的購買成本,不會發生變化。另外,以套內面積計價的主要作用是要統一房地產價格統計發布、價格評判標準和降低這個領域的法律爭議、糾紛,所以我不認為計價方式的調整會影響房屋總價。”北京房產律師王樹德對記者說。
系數規定不規范公攤測繪有貓膩
近年來,隨著房價上漲,部分開發商趁機推高公攤比例。據媒體此前報道,部分房地產開發商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買100平方米得70方米”,個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者介紹,房屋買賣涉及三個面積,建筑面積、套內面積和實際使用面積。
“建筑面積包括房子的面積和外面樓梯、過道面積,這些肯定是購房者需要承擔的;套內面積講的就是房子的外墻,這個墻以內的地方,因為墻有厚度,而厚度是不能用的,但是這塊面積還是屬于購房者的。”嚴躍進說,民眾之所以關心公攤面積,也是因為相應房屋面積的計算是比較模糊的,“如果開發商能夠算得很清晰,那么大家買房的時候就會知道自己需要付出的購房成本”。
記者注意到,在實踐中,一二線城市相對規范,住宅公攤系數在15%至25%之間,但還有很多城市并不規范,有些地方的住宅公攤系數甚至超過30%。
據業內人士透露,開發商從利益考量出發,傾向于做大公攤面積,這樣不僅可以收取多重費用,包括物業費、取暖費等,還可以在表面上降低房價,給購房者造成價格較低的錯覺。
此外,國際通行的房屋交易計價單位多為“所見即所得”的套內面積,國內對此雖無統一規定,實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日,都無法律法規對公攤面積作出明確約束。
“《房產測量規范》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規范》中無相應體現,致使國內報批、設計、施工每個環節都不是特別清楚公攤如何計算,只能等著房子蓋出來,測繪部門最終來測公攤大小。這樣一來會導致不少亂象出現。”樓建波說。
對于公攤測繪里的“貓膩”,在廣東從事房屋測繪工作的吳永輝稱,測繪單位一般按照“誰使用,誰分攤”原則計算公攤面積,基本交由開發商指認,而業主不具備專業知識,雙方信息嚴重不對等。
盡管如此公攤并不合規,但在現實中,不知情的購房者往往被迫埋單。有業內人士直言,國內對于公攤系數的規定并不規范,基本靠經驗,亟須予以規范。
而王樹德對記者說,以套內面積進行房產交易,在一些地方早已有法可依。
早在2002年,重慶就率先出臺《重慶市城鎮房地產交易管理條例》,其中第13條規定商品房銷售應當同時公布套內建筑面積及其價格、建筑面積及其價格,并載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時,應當以套內建筑面積和套內建筑面積價格作為處理糾紛的計價依據。
2013年年底,北京市出臺關于印發《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知,第二十七條規定經濟適用住房、普通住宅、公寓及其他高檔住宅等居住類房屋的預售,均應當以套內建筑面積計價,按套內建筑面積結算房價款。獨立的別墅和整棟樓房預售,計價方式由當事人自行約定。
王樹德對記者說,2013年6月1日,《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》開始實施,明確了商品房合同面積及交付面積差異糾紛的處理原則。一般出臺司法解釋都是因為某個領域的法律糾紛比較多發并且缺少統一處理原則。
“以套內面積計價主要基于兩點考慮,第一是套內面積和建筑面積計價方式有技術差異,建筑面積計價不能完全反應各地的房地產真實價格水平;第二是建筑面積計價容易產生法律糾紛,明確套內面積及套內價格有利于解決和減少法律糾紛。實際上,自北京及重慶以套內面積計價后,類似的法律糾紛少了很多。”王樹德說。
用設計控制公攤定標準確保透明
2018年,在房價高漲的一線城市,限價之后的商品房社區品質下降,各方面設施面積縮水、裝修不合格等現象頻頻出現。
因此,也有業內人士提出了這樣的擔憂,未來如果開發商過度擠壓公攤,是否也會導致社區品質下調,包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水?
在接受媒體采訪時,杭州房產專家劉德科提出,省公攤的最有效辦法,就是在同一樓層同一個單元內排布七八套住房。目前,重慶的住宅樓盤普遍如此,其他城市都是同一樓層同一個單元內排布二至四套住房,“地產商必須把套內面積做到最大化,公攤面積能省則省,這樣才能實現銷售金額最大化。按建筑面積計價,地產商就不必斤斤計較得房率”。
在嚴躍進看來,未來的問題涉及到開發商的建造成本,一方面是防范轉嫁到購房款,即所謂套內面積的成本轉嫁;另一方面要防范偷工減料,出現小區品質下降現象。
“比如根據要求,是要在單元門口修建坡道,但是有些小區因為單元門廳的面積不夠,建不了坡道。所以在制定設計標準、規范的時候,要明確普通商品住宅的公攤面積,具體到門廳、臺階等地方的寬度應該是多少。”在樓建波看來,上述這些都是關系到購房者實際居住的,如果臺階做得太窄,住戶在搬家時,都不一定能正常搬運家具。
樓建波對記者強調,房產交易計價方式的改革很重要,但是最關鍵的還是要制定科學合理的公攤系數。“我認為,開發商應該充分披露的是兩個方面,第一是按什么面積計價,第二是出售的房屋室內使用面積是多少、公攤面積是多少。”樓建波說。
此外,記者注意到,目前在坊間還有這樣的說法——如果想要真正告別“買100平方米房子只得70平方米”的現象,只能修改《商品房銷售管理辦法》。
樓建波對此說法不認同。“排除有個別企業虛構公攤面積的做法,甚至重復計算公攤面積的行為,公攤面積不是在房產交易環節認定的,而是在設計環節。如果設計的是普通商品住宅,公攤就要控制在一個合理的幅度。”樓建波說,他認為真正的問題是將來應該對普通商品住宅的設計嚴格把關,“比如,在設計室內面積是70平方米的普通商品住宅時,要控制住公攤,規定公攤不能超過多少平方米。這樣才有意義,只討論計價方法意義不大”。
在采訪中,不少業內人士強調,通過法律法規統一厘清“建筑面積”“套內面積”“公攤面積”等關鍵概念,是確保銷售計價體系成功轉軌的重要一步。樓建波認為,統一劃定相關概念的重要性遠大于計價體系轉軌本身,包括政府、開發商、房地產中介及其他專業團體在內的市場各個環節,采用整齊劃一的標準是保證市場公平透明有序的基礎。
房產稅按價值征收去公攤為計稅鋪路
在此次關于公攤面積的熱議中,還有一種聲音值得關注——這次的“去公攤”,或許正是為房產稅的征收鋪路。有評論認為,“助推”住建部“取消公攤”征詢意見的還有房產稅的立法。換句話說,實施房產稅前,公攤面積這筆“糊涂賬”必須厘清。
嚴躍進認為,從公攤面積角度看,確實不應重復收繳此類稅費,建議未來房產交易稅費、供暖費等統一按照套內面積收取,“此次《征求意見稿》具有行業變革的意義,于居住者而言具有積極作用。從后續政策來看,房產稅以及與房屋交易面積掛鉤的政策都可能發生變化,最終都統一按照套內面積計算。這將為稅收計稅標準奠定基礎,也將以保護購房者權益為最終導向”。
此前,有媒體刊文稱,房產稅是否應計公攤面積存在兩難。一方面,由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大,從0%至55%不等,一刀切以建筑面積為單位收取房產稅有失公平;另一方面,如以套內面積為標準收取房產稅,開發商可能故意“紙面做高”公攤面積,幫助購房者“合理”避稅。
“房產稅肯定涉及計稅的標準,到底按套內面積或者建筑面積,后續肯定要明確。如果都按套內面積計算,那么購房者的成本相對會小一點,這也是值得肯定的地方。”嚴躍進認為,從長遠來看,未來要建設開放式街區的小區環境,公共通道部分該如何征稅,會不會增加公攤面積,如何緩解社會矛盾,都值得深思。
樓建波的意見則是,房產稅不應該按房屋面積收取,應該是按價值征收。
“如果要按每平方米多少來征收房產稅,就可能涉及到‘到底是把公攤算到里面還是不算到里面’的問題。例如六環外面積較大的房產和二環以內一套小戶型房子,如果按房屋面積征收房產稅,征收的金額就可能出現有失公平的現象。按照價值征收則回避了這種問題。”樓建波對記者說。
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