五環(huán)外的商業(yè)服務業(yè)由冷清變熱鬧。近日，北京市商務局網(wǎng)站發(fā)布《北京市“十四五”時期商業(yè)服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃(征求意見稿)》(以下簡稱《規(guī)劃》)，《規(guī)劃》提到，要加強新城地區(qū)消費新載體建設。北京將以軌道微中心建設為抓手，打造購物、商務、公共服務、文化娛樂于一體的軌道微中心消費鏈。值得注意的是，北京五環(huán)外市場已成為項目運營商重奪人氣、扳回市場的焦點。在業(yè)內專家看來，五環(huán)外集聚年輕消費人群，對于購物、餐飲、娛樂消費的需求在增長。現(xiàn)如今，五環(huán)外的“新地標”也在同步打造中。

打造軌道微中心消費鏈

“十四五”期間，北京商業(yè)服務業(yè)迎來更多利好政策。此次發(fā)布的《規(guī)劃)》鼓勵打造消費新地標，尤其對五環(huán)外商業(yè)服務業(yè)提出更多規(guī)劃內容。

《規(guī)劃》中提出，建設城市副中心新型消費圈。北京將以環(huán)球主題公園、大運河景區(qū)建設為重點，布局一批高品質商業(yè)設施，建成城市副中心劇院、圖書館、博物館等一批標志性、現(xiàn)代化公共文化設施，提升城市副中心文化生活品質。

不僅北京城市副中心，未來五年內，懷柔、平谷等五環(huán)外區(qū)域也是北京商業(yè)服務業(yè)發(fā)展的重點。《規(guī)劃(征求意見稿)》提到，北京還將加強新城地區(qū)消費新載體建設。例如，以軌道微中心建設為抓手，在懷柔南站、未來科學城南區(qū)站、平谷站等軌道交通站點，打造購物、商務、公共服務、文化娛樂于一體的軌道微中心消費鏈。

另外，北京還將以世界休閑旅游大會資源可持續(xù)利用為重點，在平谷區(qū)金海湖地區(qū)打造會議會展小鎮(zhèn)、購物消費小鎮(zhèn)和旅游小鎮(zhèn)。同時，回天地區(qū)將依托龍域、龍澤、龍德三大特色商圈，將該地區(qū)打造成為“商圈+生活圈+夜經(jīng)濟”消費重鎮(zhèn)。

從規(guī)劃中提及的地點來看，位置多位于五環(huán)外，遠郊區(qū)的商業(yè)設施連鎖化不斷提升。北京市商務局數(shù)據(jù)顯示，從2020年新設提升基本便民商業(yè)網(wǎng)點情況看，城區(qū)新設提升網(wǎng)點的連鎖化率在八九成以上，大多數(shù)郊區(qū)新設提升網(wǎng)點的連鎖化率僅四成到六成。

“五環(huán)外”消費進階

北京市區(qū)內人口外遷和遠郊本地居民消費能力的提高，促使遠郊消費活力不斷被激發(fā)。今年2月，北京市商務局會同戴德梁行發(fā)布的《北京市商圈活力研究報告》顯示，北京全市52個商圈綜合排名中，房山長陽商圈擠入前十名，排第四位。

北京商業(yè)主體同樣看好五環(huán)外市場。北京商報記者在采訪中了解到，大型商企即將進駐昌平地區(qū)。據(jù)悉，未來幾年內，合生商業(yè)旗下產(chǎn)品線合生匯、京投集團平西府地鐵上蓋商業(yè)綜合體、首開旗下回龍觀G區(qū)商業(yè)綜合體、智薈街、樂多港萬達廣場等項目將會陸續(xù)進駐昌平區(qū)。

獲評國家AAA級旅游景區(qū)的中糧·祥云小鎮(zhèn)，運營負責人也對城郊商業(yè)抱有高期待。中糧·祥云小鎮(zhèn)相關負責人表示，商業(yè)項目在城郊完善區(qū)域配套商業(yè)設施的同時，與城區(qū)商業(yè)項目形成差異化，更有利于破圈。

北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，龍湖商業(yè)旗下項目開業(yè)的數(shù)量最多，且主要集中在北京的新開發(fā)區(qū)及南城范圍。與此同時，通州已經(jīng)成為了商業(yè)地產(chǎn)商爭奪的新商業(yè)高地。繼北投愛琴海購物公園開業(yè)之后，還將有北京樂堤港、合生匯等項目陸續(xù)進駐通州。其中，位于通州運河商務區(qū)的北京樂堤港即將在明年入市，目前的招商進度已經(jīng)過半。

便民連鎖品牌也熱衷填補“五環(huán)外”網(wǎng)點缺口。便利蜂App顯示，該品牌已在大興區(qū)、順義區(qū)分別開設十余家門店，在門頭溝區(qū)開設5家門店。

微中心怎么建

北京建設消費新地標的關鍵詞，不僅是“五環(huán)外”，還有“軌道”，打造軌道微中心消費鏈。北京京商流通戰(zhàn)略研究院院長賴陽認為，軌道微中心需要升級換代，服務內容從功能類向品質化升級。首先，地標應該調整業(yè)態(tài)結構，讓供給更契合現(xiàn)代的生活方式，引入的品牌要與現(xiàn)代消費者的生活品質相匹配。另外，地標的設計應該增加互動類內容，尤其增加智能化的配置，實現(xiàn)更加優(yōu)化的個人服務，與消費者形成較好的互動。

中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利同樣認為，軌道微中心的建設需要實現(xiàn)共享、互動。未來的“微中心”建設所導入的功能必須體現(xiàn)共享和互動的組合關系，明確特定地區(qū)的“微中心”主要服務于誰，以此來判定建設方向，使引進的內容之間形成良好的組合關系。郭增利進一步表示，“運營主體要將空間和內容整合在一起，實現(xiàn)‘微中心’特定的‘商業(yè)+產(chǎn)業(yè)’的定位”。

郭增利還強調，“微中心”的建設離不開商業(yè)消費和產(chǎn)業(yè)功能的融合，將“微中心”打造成一個商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的組合體。它所帶來的影響力、便利性、持續(xù)經(jīng)營的能力都會比單一的會展、單一的商業(yè)有更為良性運轉的空間。

對于項目在“五環(huán)外”運營的優(yōu)勢，中糧·祥云小鎮(zhèn)相關負責人表示，商業(yè)項目與文旅內容結合，是一個突破口。城郊商業(yè)雖然不會形成流量巨盤，但對于社群培育更顯優(yōu)勢，項目可以根據(jù)客流興趣的細分，以場內良好的情感互動，讓會員與消費者對商業(yè)體產(chǎn)生歸屬感。

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