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2018-11-20 14:51:31
“小產權房”風險大隱患多 國家明令禁止卻依然常見
2018-11-20 14:51:31 來源: 人民網－人民日報
山西長治市的市民來信反映，在長治，“小產權房”屢禁不止，尤其是城市周邊，大量開發建設，導致房地產市場無序發展，群眾利益得不到保障。希望這種亂象得到糾正。
近年來，國家相關部門就明確要求對在建、在售的“小產權房”堅決叫停，嚴肅查處。國家有關部門反復申明，建設、銷售、購買“小產權房”均不受法律保護，對違法建設、銷售“小產權房”問題要堅決遏制。
所謂的“小產權房”，不僅得不到法律的認可保護，還容易滋生各類矛盾糾紛。對讀者反映的問題，記者進行了采訪調查。
長治城市周邊“小產權房”很常見，市民已見怪不怪
新鑫園小區坐落于長治市郊區北部的小辛莊村，共4棟高層住宅樓，部分房屋在村民內部流轉，部分對外銷售。11月上旬，記者到此了解情況時，恰巧遇到銷售人員，他表示：“銷售價格每平方米3000元左右。購房是和村委會簽協議，鄉鎮出具證明并蓋章。”“最好全款付清，不能按揭做房貸，或者走消費貸款，先墊上。”“沒有房產證，都是‘小產權房’。”
“小產權房”并非一個法律概念，指的是一些村集體或者開發商在集體土地上建設的房屋，沒有依法辦理手續，業主也難以取得房產證。即便如此，記者在長治市城區周邊走訪發現，多個村莊均建有“小產權房”，少則一兩棟，多則七八棟。比如在長治市郊區西部的蔣村，3棟新樓矗立在村頭，很多業主都在忙裝修，這些都是“小產權房”，但已全部售出，無剩余房源。
根據土地管理法，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，是農村集體經濟組織成員才能享有的權利。因此，一旦購買“小產權房”，不但不能退，更不得交易。而記者采訪調查發現，在長治，對外銷售“小產權房”較為常見。
長治市郊區西部的暴馬村，2012年以來集資建設了一批6層高的樓房，取名暴馬家苑小區。多位村民反映：“先緊著本村人，再對外銷售，一般就是和村里簽個協議，都是小產權，沒有大紅本(房產證)。”由于該小區房屋已全部賣出，村委會的一位值班人員介紹了一種迂回方式：“現在只能和村民私下交易，不能過戶、辦證，房產還得在本村村民的名下，但歸你實際占有。”
與暴馬村只有一街之隔的是湛上村。該村于2011年以村委會的名義注冊成立金湛房地產開發有限公司，隨后在村集體土地上興建了金湛·上城國際小區，部分房屋用于村民回遷安置，部分對外銷售。截至目前，該小區已建設、銷售多年。
依照現行法律，建設、銷售房地產項目，必須首先申請獲得《建設用地規劃許可證》《國有土地使用權證》《建設工程規劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》，即俗稱的“五證”。
記者看到，金湛·上城國際小區售樓處已被前來咨詢買房的群眾擠滿，還有一些群眾在咨詢臺前排隊。售樓處墻上掛著長治市國土局郊區分局對該項目用地的預審意見、長治市郊區發改局對該項目申請報告核準的批復，均不是法律規定的“五證”。對此，售樓人員坦承“土地證還沒有”，并表示目前已納入城中村改造，相關手續正在辦理。
采訪調查中，記者還隨機和一些市民、房產中介人員進行了交流，發現他們普遍對“小產權房”見怪不怪。多位出租車司機反映，郊區的樓盤基本都是“小產權房”。一位蔣村的業主說：“在長治郊區，大多都是小產權，沒有大紅本。”
“小產權房”風險大隱患多，購房者權益難以得到保障
穿行于小區、售樓處、房產中介，人流熙熙攘攘，雖然是“小產權房”，但一些小區入住率還比較高。在暴馬村、蔣村，幾位業主饒有興致地和記者聊起倒賣“小產權房”的“致富經”：本村村民購買村集體開發的房屋，有價格優惠，將來再以市場價格賣出，從中賺取差價。
當被問及相關部門來查住房手續怎么辦?小辛莊村一位雜貨店老板說：“本村村民購房的，都有村里頒發的綠本。外村人來買房，如果愿意在繳納房款的基礎上再交一筆錢，就可以取得一個村里頒發的藍本。將來遇到問題，我們可以拿這些去協調。”實際上，這些所謂的“綠本”“藍本”并非真正合法有效的產權證。
記者在采訪調查中，聽到不少“小產權房”購買者的擔憂和抱怨：10年拿不到房產證;落戶、上學等很多事情都辦不了;而且房子不能合法過戶、抵押，保值、升值都受影響。
長治市民韓女士于2016年4月購買了金湛·上城國際小區的一套房子，約定當年年底交房，可是一拖再拖，直到今年5月才拿到鑰匙。“購房時只是和湛上村村委會簽了一個收據式的協議，一張A4紙，我們的任何權益都沒寫，將來遇到問題怎么辦?所以我們要求重新協定一份正規合同，這事兒至今沒辦妥。”
由于“小產權房”并非正規商品房，司法機關不能以適用商品房買賣的法律法規，處理涉及“小產權房”的案件，購房人權益難以得到保障。
4年前，長治市民段女士在長治市郊區的老頂山鎮趙凹村購買了一套“小產權房”，并支付了房款。該房產項目本是村委會、開發商合伙建設，后來村委會不再與開發商合作，收回了原先承諾由開發商銷售的1棟樓。“我買的房子就在這棟樓”，段女士說，“找開發商，他們不退錢，拿不著錢，村委會又不交房，我不知道該怎么說理!”據她反映，遇到類似麻煩的有30多戶。
監管不力是“小產權房”屢禁不止的重要原因
上述“小產權房”的風險隱患，長治市政府相關部門也有認識。國土局認為：“‘小產權房’不要買，業主利益容易受到損害。”住建局指出：“沒有手續的開發商，就意味著得不到及時監管。如果開發商資金鏈斷裂，就可能出現跑路，導致爛尾工程;如果開發商偷工減料，就可能出現質量安全問題，成為豆腐渣工程。”房產服務中心表示：“一是損害房地產市場的健康發展，二是損害群眾的利益，三是損害政府的公信力，甚至滋生腐敗問題。”
各部門對于“小產權房”的風險和隱患認識如此一致，長治市政府部門采取了哪些措施?
記者在采訪中了解到，為規范房地產的開發建設，近些年來長治市采取了一系列措施，比如規范城中村改造項目、開展“兩違”(違法占地、違法建設)整治，其中都涉及清理整治“小產權房”的內容。據多個部門反映，“杜絕增量、消化存量”是當前清理“小產權房”的一個重要原則。
那么，長治市的“小產權房”問題為何依然屢禁不止？
近年來，城市周邊的土地上長出這么多“小產權房”，長治市國土部門發現了嗎?采取了哪些整治措施?面對記者提問，國土局局長李勇沒有給出明確答復，他表示：“主要是先前經濟發展需求過快過急，項目急著上馬導致的。”
長治市規劃局副局長郭敏說：“這是歷史積累起來的，從前項目‘先上車后買票’的現象比較普遍。”
長治市住建局局長范連星認為，一是開發商、村委會的違法違規成本低;二是這些房產項目沒有依規繳納土地出讓金，價格相對低。還有一個原因，就是各部門管理不到位、監督不到位。各家都有自己的管理機制、信息系統，但是缺乏共享，部門合力還沒有完全形成。
長治市房產服務中心主任程琦，以前擔任過縣紀委書記，接觸過一些村干部違規用地的案件。他分析，代表村集體管理經營土地的村委會應該負主體責任，他們至少沒有履好職盡好責;其次，不論什么建設，都是在土地上搞的，作為國家明確規定的土地監管部門，國土部門也沒有盡到應有職責;第三，其他相關部門，如規劃、房管等，從維護群眾利益的角度，日常工作中發現相關問題了，也有向組織匯報的責任。
長治市規劃局局長張俊杰提及當地去年籌建的城市綜合執法局，他介紹，“取得規劃許可的項目，我們會事中事后監管。但是對于那些沒來辦手續、沒有取得許可的項目，監管不再歸我們了，應該由城市綜合執法局負責。”
此外，記者在長治市郊區、城區多處樓盤走訪，發現這里不僅有“小產權房”，還有不少開發商開發建設的房地產項目也是手續不全。在新城市花園、鹿港國際、梅園商貿、御景·孔雀城等多個小區的售樓處，銷售人員對“五證”不全問題毫不避諱。御景·孔雀城、梅苑商貿等小區的銷售人員還說：“未批先建、先售，在長治都是這樣搞的!”
長治市如何化解房地產市場存在的問題，切實整治相關亂象，維護群眾整體利益?本報將繼續關注。
■編后
不折不扣保證政策落實
“小產權房”屢禁不止，未批先建先售等問題，不但違反了土地和城鄉建設管理法律法規，擾亂了土地市場和房地產市場的正常秩序，還影響了新型城鎮化和鄉村振興的健康發展，讓中央相關的政策精神在當地走了樣、落了空。
如今在一些地方，有令不行、有禁不止的現象時有發生。對上級決策部署，總是找理由搪塞、想辦法變通。面對利益，有的只盯“小算盤”，看不到全國一盤棋;面對職責，有的只求眼前無過，不求長遠有功;面對“難啃的硬骨頭”，有的能躲就躲，能推就推。今天報道的“小產權房”屢禁不止的現象，一定程度上反映了這些問題。
改革發展的阻力，往往是“難啃的硬骨頭”;化解防范風險，往往要處理一些久拖不決的棘手問題。全面深化改革的關鍵時期，更須不折不扣落實中央各項決策部署，保證政令暢通。面對各種困難和挑戰，尤其需要“舍我其誰”的擔當和決心。
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