深圳樓市，破防了！

2023-08-03 19:24:33 來源: 城市財經

作者：余飛

(資料圖片僅供參考)

流拍率66.7%

作為中國內地樓市風向標的深圳，8月2日上演了讓人破防的一幕：

第一，三宗地塊，只賣出了1塊，兩塊流拍了，流拍率高達66.7%。

這是罕見一幕，要知道即便是在全國流拍率高峰時期的2021年第二輪和第三輪土拍中，在北京、長沙、杭州等城市流拍率超過50%，沈陽、長春流拍率超過70%的情況下，深圳當初的流拍率都能保持在10%以內。

現在居然超過了60%。

第二，一邊是海水，一邊是火焰。成交的那一塊地吸引了包括綠城、海信、中海、天健、招商、北京萃豐、東方雨虹、華發、中鐵粵海、越秀、保利、華僑城、港中旅、萬科、中建二局、華潤、中鐵建、金茂、中能建和建發等房企角逐，最終被中鐵置業摘得。

8月2日，深圳推出了3宗宅地，其中兩宗在龍崗，一宗在寶安，總出讓面積4.058萬平方米，總規劃建面20.6萬平方米，總起始價46.32億元。

結果寶安的地塊被瘋搶競拍，卻引起21家房企競逐，經過22輪競現房銷售建筑面積后，被中鐵置業以34.06億元+3.55萬平方米現房面積競得，成交樓面價為41385元/平方米，溢價率15%。

為何一邊是流拍率高達66.7%，一邊是房企搶紅了眼？

還是得從地塊本身來說。

被拍出的寶安地塊，雖然有競現房銷售條件，但地塊位置好，位處寶安區新安街道，是寶安的中心片區。

地塊被羅田路、金科路、裕安西路、廣深沿江高速四條道路包圍，與新安中學高中部、海韻學校僅一路之隔，離寶安地鐵站800米左右。

同時，地塊所處的新安街道也是深圳的都市核心區。

在2021年深圳市發布的《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》中明確提到：

將寶安區的新安、西鄉街道，龍華區的民治、龍華街道，龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區。

最最吸引人的，還是周邊二手房的售價。

地塊周邊的深業新岸線、高發西岸花園的二手房單價大概在9至10萬元/平方米左右，也有少部分房源的單價為8萬多/平方米，而地塊的樓盤價封頂也才41385元/平方米，怎能不引發爭搶。

此外，在當下冷卻的市場中，西部的寶安新房賣得最好。7月份深圳新房銷量中的一半以上，由寶安區貢獻。

來源：深圳住建局

同時，7月份深圳11個區中10個區的網簽量都在下跌，唯有寶安不但保持增長，還是大幅增長，環比上漲了145%。主要是沙井片區的鴻榮源咖御府大賣所致。

流拍背后

再看流拍的兩宗龍崗地塊，都在寶龍街道。

這兩塊地，沒有一家房企報名，導致流拍的根本原因有二：

第一，地塊周邊周邊工業區較多，距離最近的地鐵站南約地鐵站有一公里。

第二，與深圳當下的行情直接相關。

最關鍵的是，現在行情不好，開發商都是勒緊褲腰帶過日子，對每一筆錢都精打細算，不敢亂拿地，現在敢于拿地的，都是家里有礦的房企，而且也只敢拿優質地塊。

現在的深圳市場是怎樣？

一言以蔽之，新房與二手房都賣不動，房價都在下降。

新房方面，過去兩年的成交量都在低位徘徊，7月份新房網簽了3156套。環比略有增長，這主要是寶安區的功勞。上面已經說到，7月份深圳11個區的成交量都在下跌，唯有寶安大幅增長。

但3156套的量，從深圳歷史縱向看，仍是底部。

平穩時期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巔峰時期一個月賣出過8365套。

而維持3000多套新房網簽的背后，是開發商讓利跑量。

7月下旬，位于光明區、龍華區的宏發悅見傾湖、宏發悅見公園里、合正觀瀾匯三期、鴻榮源尚云花園開盤，四個項目開盤的折扣分別是89折、91折、86折、93折。

盡管給出了較大的價格優惠，但是購房者買單并不積極，開盤去化率均不算好，合正觀瀾匯三期開盤去化率為40%、鴻榮源尚云去化率52%，宏發悅見公園里開盤去化率為19.5%。

二手房方面，成交量一路下跌。

樂有家數據顯示，7月深圳二手住宅過戶量2259套，環比下跌6%。

7月份二手住宅網簽量2999套，再次跌破3000套，環比下跌了6%。

更為關鍵的是，這都是房價一直在下降之下的局面。

深圳房價從2021年年初見頂以來，已經下跌了2年半時間，目前整體均價已經回到了2018年的水平。

各區方面，深圳下轄的區全線下跌。

跌幅最大的是羅湖下跌5.4%，福田下跌4.1%，南山下跌2%，龍華下跌4.6%，寶安下跌4.9%，龍崗下跌了5.4%，鹽田下跌了5.5%，光明下跌了12.5%，坪山下跌了7.7%。

光明區跌幅最大，其次是坪山、鹽田、龍崗。

90個片區中，只有7個片區沒有下跌，其余都在下跌，下跌片區占比92%。

其中半年價格跌幅超過10%的片區有南山區的后海（下跌16%），光明區的公明（下跌15.5%），龍華區的紅山（下跌13.6%），龍崗區的百鴿籠（下跌11%），龍崗區的大芬（下跌12.1%），坪山區的坪山街道（下跌10.2%）。

放松調控，深圳快了

土地流拍高企背后，折射出了當下房企的朝不保夕和市場成交量的舉步維艱。

7月份，百強房企銷售操盤金額為3504.3億元，單月業績規模創近年新低。與此同時，單月業績同環比雙降，環比降低33.5%，同比降低33.1%，同比降幅較上月進一步擴大五個百分點。累計業績增速由正轉負，1-7月百強房企實現銷售操盤金額34124.4億元，同比降低4.7%。

Top50強房企中，7月份銷售金額，僅華僑城、城建集團量價保持正增長，其余都在下跌，而且有10家房企環比跌幅超過了50%。

開發商手中沒錢，還欠著不少錢，這是深圳這樣的城市都遭遇高流拍率的主要原因之一。

這一流拍率之下，估計深圳的放松調控動作會加快，最晚可能下周就會發布。

在中央在7月24日的重要會議上對樓市做了全新定調，之后住建部更是明確指定了三個放松方向后（1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房換購稅費減免；3、“認房認貸”改為“認房不認貸”），北上廣深均作出了應答，均表示會接下來會調整政策，更好滿足剛性與改善群體住房需求。

一線城市放松調控，的確能夠推動一波成交，但這些成交不足以撼動房價下行的趨勢。

因為當下房地產遇到的問題是系統性的問題，包括保交樓、房價高收入低、居民負債表太高、失業率高企、信心與預期缺失等等。

在預期和信心缺失之下，當下有一部分買得起的人，由于對未來充滿迷惘，不敢下手。一方面擔心自己買在了高位，一方面擔心買了之后，未來被辭退或者降薪，還不起房貸咋辦。

更重要的，還是高房價與低收入之間的鴻溝天塹，這一條讓很多人只能是空有需求沒有實力的無效需求。

以深圳來說，房價與收入嚴重背離。后臺很多讀者說，不要老抱怨現在的房價收入比，十年前二十年前，房價收入比一樣很高。

但從房價收入走勢來看，十幾二十年前買房，的確也不容易，但遠沒有現在這么離譜。一個普通工薪階層，想要在深圳買房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照現在的房價，這輩子都沒希望。

還有讀者說，現在很多城市都在降房價，但降價都賣不出去，說明只能漲價。

這種邏輯看似沒毛病，但其實是大錯特錯。現在中心城市不是降價賣不出去，而是降得不夠。

過去的房價漲得太過即便跌幅很大，還是沒有多少人買得起。比如深圳一套800萬的房子，降至500萬，降幅達到了37.5%，力度已經夠大了吧，對于普通人來說，500萬和800萬，都是無法逾越的高峰。

高房價與低收入之間的鴻溝天塹，在當下就業與失業率仍充滿不確定性的當下，被進一步放大。今年二季度開始樓市猛回頭，就是這個原因導致需求上的青黃不接。

正如本號強調的，現在上至中央下至地方所有的舉動，都是為了阻擋房價硬著陸，是為了讓房價跌得慢一些，改變不了房企下行的趨勢。

人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。

當下樓市面臨的是一個系統性問題。這些利空因素，正在全面施壓樓市，這一輪調整周期時間不會短。

關鍵詞：

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