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2022-02-15 16:29:03
二手房買賣跳單事件時(shí)有發(fā)生 律師：是否跳單要看事實(shí)和證據(jù)
2022-02-15 16:29:03 來源: 信息時(shí)報(bào)
近期，關(guān)于“某明星夫婦購買上海住宅疑似跳單”的文章在網(wǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。一位化名H的經(jīng)紀(jì)人表示，該明星夫妻曾兩次在其帶領(lǐng)下看房，而后以不喜歡這套房子為由不再聯(lián)系，但后期H發(fā)現(xiàn)，二人其實(shí)是私下聯(lián)系業(yè)主購買了該房源，避開了大額中介費(fèi)。目前該事件已進(jìn)入司法流程。記者發(fā)現(xiàn)，其實(shí)，在二手房交易市場中，跳單現(xiàn)象不少。有法律界人士表示，對于跳單的判定需要滿足三個(gè)條件：一是否利用了中介人;二是否繞開了中介人;三是否直接簽訂了合同。
上海一住宅疑被“跳單”
涉及118萬元中介費(fèi)
2022年2月7日，一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人H先生通過微信公號“上海房地產(chǎn)研究”爆料，自己曾在2019年6月21日和22日兩次為某明星夫婦帶看上海思南公館一棟標(biāo)價(jià)為6200萬元的住宅，但之后買方以“不喜歡”為由不再通過其看房。直到2020年，H先生偶然得知，該夫婦二人私下聯(lián)系業(yè)主“上海思和資產(chǎn)經(jīng)營管理中心”購買了該套房源，2019年12月已進(jìn)行了網(wǎng)簽，網(wǎng)簽價(jià)格為5920萬元。按照行業(yè)普遍規(guī)定的2%的中介費(fèi)，這樣算下來，這對明星夫婦避開了約118萬元的中介費(fèi)用。
對此，涉事明星夫婦的律師發(fā)表聲明回應(yīng)稱：H先生捏造事實(shí)，涉嫌造謠誹謗，律師已受委托提請進(jìn)入司法程序流程。
律師說法：是否跳單要看事實(shí)和證據(jù)
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，是否跳單要看事實(shí)和依據(jù)。如果真的跳單，依舊還是要支付中介費(fèi)。民法典第965條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。”
王玉臣律師告訴記者，是否構(gòu)成跳單，有一個(gè)核心的認(rèn)定條件，那就是“在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同”。滿足以下三個(gè)條件就是跳單：第一，利用了中介人;第二，繞開了中介人;第三，直接簽訂了合同。
至于涉事明星夫婦是否構(gòu)成跳單，需要和上述認(rèn)定條件進(jìn)行對比核實(shí)，且要看具體的證據(jù)。如果他們真的是利用了那位中介人員后，又繞開他，私下交易，那么就構(gòu)成了跳單。但是，假設(shè)H并沒有促成交易，后面又有其他中介或者其他人也推介了這套房子并促成了交易，則顯然不構(gòu)成跳單。
中介協(xié)會(huì)：
二手房買賣跳單事件時(shí)有發(fā)生
目前的二手房買賣，大部人是通過中介來進(jìn)行交易的。但是有時(shí)候買賣雙方通過中介認(rèn)識后，為了避免支付高額的中介費(fèi)，可能會(huì)選擇繞開中介簽協(xié)議，履行買賣合同，這就是跳單。
據(jù)記者了解，在廣州二手房交易中，跳單的現(xiàn)象其實(shí)不少。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提供了這樣一個(gè)案例：
去年5月22日劉某通過A中介公司發(fā)布的房源信息，留意到柳某的物業(yè)，于是通過微信聯(lián)系A(chǔ)中介公司經(jīng)紀(jì)人。5月23日，經(jīng)紀(jì)人通過微信聯(lián)系柳某親屬詢問看樓時(shí)間，帶劉某實(shí)地看房，其后通過微信與業(yè)主柳某聯(lián)系具體交易過戶的流程等。5月27日，經(jīng)紀(jì)人通過微信告知?jiǎng)⒛?ldquo;柳某親屬說已與產(chǎn)權(quán)人談好235萬元了，定金要收10萬元”。29日，劉某通過微信向經(jīng)紀(jì)人支付誠意金5000元。
到6月1日，A中介公司與劉某簽訂《購房意向書》，約定其向劉某介紹購買廣州市越秀區(qū)某物業(yè)，交易價(jià)格為245萬元。現(xiàn)劉某期望價(jià)格為235萬元或以下，由劉某向A中介公司支付5000元誠意金，委托A中介公司向上述物業(yè)業(yè)主溝通以期望價(jià)格成交。A中介公司必須在去年6月15日前向劉某作出答復(fù)，如物業(yè)業(yè)主同意，該誠意金即轉(zhuǎn)為定金，并約定劉某如購買該房屋需向A中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)成交價(jià)的1.5%，即35250元。
6月14日，A中介公司微信通知?jiǎng)⒛秤?月17日辦理交易手續(xù)。6月25日，劉某微信告知A中介公司其已請B中介公司幫做網(wǎng)簽及按揭，隨后又稱其不再購買案涉房屋并要求A中介公司退還5000元。但是在7月31日，A中介公司獲悉劉某已與柳某就上述物業(yè)完成過戶。A中介公司通過微信聯(lián)系劉某要求其支付中介費(fèi)即成交價(jià)的1.5%，共計(jì)35250元。劉某則表示其沒有購買柳某的房屋。由于雙方協(xié)商不成，A中介公司向法院提起訴訟，請求劉某支付中介服務(wù)費(fèi)35250元。
通過案件審理后，一審法院認(rèn)為，劉某自行與賣方辦理了交易過戶及房屋交付等交易環(huán)節(jié)，因而對于應(yīng)付的中介服務(wù)費(fèi)一審法院予以酌情減免為35250元的70%即24675元。當(dāng)雙方不服判決，上訴至二審法院時(shí)，二審法院認(rèn)為，A中介公司僅要求劉某按約定支付中介服務(wù)費(fèi)35250元合理合法，應(yīng)予支持。故改判劉某應(yīng)向A中介公司支付中介服務(wù)費(fèi)35250元。
房屋租賃市場也有跳單現(xiàn)象
跳單不僅發(fā)生在二手房買賣過程中，在房屋租賃中也時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致中介白忙一場，無法收到中介費(fèi)，有一些中介公司為此甚至與客戶對簿公堂。
張小姐今年1月份放租了一套和平家園78平方米的兩房單位，租金4500元/月，放盤一周后，陸續(xù)有幾個(gè)租客來看房。某一天晚上，之前看過房的租客敲門表示希望可以撇開中介，雙方直接簽訂一份租賃合同，這樣雙方都可以節(jié)省兩千多元的中介費(fèi)(買賣雙方各出半個(gè)月租金作為傭金)。不過，張小姐拒絕了該租客的要求，覺得“不靠譜”。她對記者表示：“畢竟租客也是陌生人，如果沒有中介作為第三方，誰知道租客的背景，萬一以后有租金糾紛該如何是好。”
二手房交易傭金在1%～2.5%之間
據(jù)悉，目前二手房交易主要有兩種方式，一種是通過房產(chǎn)中介進(jìn)行交易;另一種是自由交易。所以，二手房交易可以找中介，也可以不找中介。
貝殼有關(guān)人士表示，其實(shí)市民進(jìn)行二手房買賣可以自行成交辦理過戶手續(xù)，不一定非得選擇中介。找中介和不找中介各有利弊。簡單來說，不找中介的話，可以節(jié)省一大筆中介費(fèi)。找中介的話，可以為買賣雙方省時(shí)省力，由中介代辦很多繁雜的手續(xù)，同時(shí)有資金監(jiān)管服務(wù)，能規(guī)避房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。
選擇通過中介交易的，一般是因?yàn)橹薪槟軌驗(yàn)橘I賣雙方提供充足的房源信息，滿足買賣需求，并幫助買賣雙方代辦各種復(fù)雜的房屋交易手續(xù)，為沒有足夠時(shí)間或缺乏經(jīng)驗(yàn)的買賣雙方提供有效的幫助。另外，房產(chǎn)中介熟知銀行貸款的規(guī)則與流程，可提高貸款的通過率。
記者從市場了解到，中介傭金常規(guī)是總房價(jià)的3%，買賣雙方各付1.5%。但是對于一些搶手的戶型和貨源來說，賣家通常按實(shí)收，也就是說，賣家不支付中介費(fèi)，傭金完全由買方出。而討價(jià)還價(jià)后，最終的傭金一般在1%～2.5%之間。
中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，有的人認(rèn)為“房產(chǎn)中介只是帶看房子就可以拿到高額傭金”，這是一種偏見。實(shí)際上，房產(chǎn)中介提供的服務(wù)，信息是最主要的一環(huán)：表面看是一套房子，但里面包含種種復(fù)雜的信息，如房屋有無被多重抵押、房屋權(quán)利人構(gòu)成關(guān)系、房東誠信度如何等，單憑買家自己去了解信息相當(dāng)有限。目前，房源信息收集、核實(shí)、確認(rèn)，均要付出人力成本，盡量規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，這些都是中介在帶看房子背后需要付出的勞動(dòng)，“只不過有些人看不到”。
市民聲音：
買家王小姐：二手房自由交易容易產(chǎn)生有關(guān)交易資金、貸款方面的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐话闳藢τ诮灰走^戶、貸款等流程不甚熟悉，辦理下來耗時(shí)耗力，嚴(yán)重的話還可能產(chǎn)生買賣糾紛。所以我買房會(huì)選擇可靠的中介來辦理手續(xù)。
買家齊先生：我買過房也賣過房，感覺市場的傭金行規(guī)沒有一個(gè)清晰的界定，很大程度上憑借買家的還價(jià)能力。這樣一來，傭金太高的物業(yè)就容易引起買家的抵制，跳單等極端行為雖然不可取，但是也反映了二手房市場傭金方面需要更為合理的規(guī)范。
新生活地產(chǎn)中介小李：一次房屋交易涉及多達(dá)幾十個(gè)環(huán)節(jié)，包括帶看房、達(dá)成意向交付定金、談判簽約、首付款、過戶、貸款、交房等等過程。如果一個(gè)中介沒有協(xié)助完成買家的購房行為，買賣雙方可以選擇其他中介，但是如果通過原來的中介獲取了很多信息之后跳單，這種行為不利于行業(yè)的健康發(fā)展，也很打擊中介人員的積極性。
關(guān)鍵詞： 二手房買賣 二手房跳單 高額中介費(fèi) 事實(shí)證據(jù)
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