又一千億房企大佬，退了

2023-08-18 12:54:40 來源: 市值Observation

作者：徐風，編輯：小市妹

(資料圖)

8月16日，陽光城正式被深交所摘牌。

如果退市后債務仍未妥善解決，進入破產重整可能只是時間問題。

【世界500強只是“小目標”】

房地產市場激蕩30年，見證了太多潮起潮落。曾經的“千億”黑馬房企陽光城，也畫下了濃墨重彩的一筆。

2006年到2019年的13年時間，陽光城銷售額從2億一路猛漲至2000多億，創造了年均增速超70%的增長奇跡。

這一切的背后，都出自陽光城掌舵人林騰蛟之手。

有關林騰蛟身世的信息少之又少，只知道他出生在福建閩侯縣尚干鎮，曾在新加坡留學，但專業甚至畢業院校都無從知曉。

早期的陽光城只是一家名不見經傳的區域房企，2006年前銷售規模還未超過2億。即便后來聚焦地產主業，2009年業務營業額也只有13.4億。

2003年被稱為國內房地產的黃金元年，林騰蛟顯然沒有跟上時代步伐。這主要是陽光城體量的原因，在資金實力和土地儲備上并不占優勢。在反思戰略路線后，林騰蛟下定決心，借鑒主流房企高周轉模式，擴寬融資渠道，開啟全國化運作之路。

2010年是陽光城的全國化躍進元年，林騰蛟展現出了敢闖敢拼的彪悍風格。2012年，陽光城營收達到了54.52億，同比增長68.88%；歸母凈利潤5.59億，同比增長78.85%，規模又上了一個新臺階。

接下來陽光城的業績“起飛”與林騰蛟采取的職業經理人模式密不可分。具體可以用三個詞概括：敢于放權、會用人、肯給錢，是圈內出了名的“甩手掌柜”。

比如林騰蛟只讓年度預算、高管聘用等25項事項呈報董事會，其余事項盡皆放權；在錢的問題上，除了借鑒萬科的跟投機制和合伙人計劃，曾經在知乎熱議的“陽光城應屆生工資最高”也說明了這一點。

而與其說林騰蛟善于用人，倒不如說他真正明白自己想要什么。此前陳凱、張海民、朱榮斌三名職業經理人均為空降，因此林騰蛟也被稱之為“挖角一哥”。決定經理人更換的理由也很簡單：更好地執行林騰蛟的想法以及實實在在的業績。

2010年，萬科成為業內首家銷售額破千億房企，龍湖也超過了330億，兩家企業成為了林騰蛟的對標對象，彼時陽光城銷售規模還在百億以內。

對此林騰蛟陸續從萬科、龍湖挖來了張海民、陳凱兩位老將。自2012年到2016年，陽光城完成了從20億到500億的規模轉身。

對于后來二者的離任，眾說不一。陳凱更多是與林騰蛟的強勢態度有關，在一些具體事項上經常理念不合；張海民的“買買買”并購模式雖然取得很大成效，但2016年的業績滑坡成為他離開的導火索。

同樣的案例，還發生在下一任朱榮斌身上。也許是期望過高，抑或是適應了曾經的增長速度，林騰蛟對高增長仍有很大執念。

正如此前陳凱所說，快速增長是一種必須。對于林騰蛟而言，進入世界500強只是“小目標”，陽光集團在2016年就已經實現。

2017年林騰蛟提出了“天命計劃”，要求“2022年要把陽光城打造成行業典范”。意思很明確，就是躋身第一梯隊。但從當時僅915.3億的銷售額來看，實現難度可想而知。

從碧桂園離開后的朱榮斌則深刻貫徹了這一點。在當年入職后不久便制定了高達3500億銷售規模的三年發展計劃，相當于當年銷售額的3.8倍。

簡而言之，就是將高杠桿游戲發揮到極致。

在朱榮斌、吳建斌的“雙斌”組合下，陽光城也迎來了自身的高光時刻。

2019年陽光城銷售額達2110.31億，在國內房地產企業排名第13名，與第11名龍湖集團僅差300億差距。

然而好景不長，陽光城從2020年開始增長便明顯放緩，銷售額2180.11億，同比僅增加了近70億，行業排名也下滑到第19位。隨著政策的轉向，2021年的暴雷也宣告了“天命計劃”的無限期停止，此前快融資、高周轉模式也進入了死胡同。

【“絕不躺平”到黯然退場】

2020年，陽光城在引進戰略投資者泰康人壽不到1年時間，在審議2021年三季度業績的董事會會議上，兩名泰康人壽董事投下了反對票，要求對惡化的業績作出解釋。這直接觸發了陽光城的“股債雙殺”，多年的債務問題徹底爆發。

對于業績的“暴雷”，泰康選擇了清倉式止損，折價賣出股份以虧損超16億離場。此時，林騰蛟內外交困，這是他創業以來的最黑暗時刻。

面對危機，林騰蛟幾乎壓上了全部身家。

風險爆發后，他通過和債務人商談展期、出售資產方式向外界釋放了絕不躺平的信號。在二股東投下反對票后，他第一時間趕赴泰康人壽總部溝通，希望獲得諒解。

與此同時，林騰蛟辭掉了興業銀行董事職位，變賣了所持興業銀行股權，在辭任當日減持9.97億元；還套現了30.52億的萬物云股權。

在費用管控上，他要求公司總裁以上級別高管領6折工資渡過難關。

為了應對美元債展期的擔保問題，林騰蛟甚至壓上了母公司陽光集團和個人信用。在多方爭取下，林騰蛟終于獲得了3筆美元債務展期。

但林騰蛟的危機還遠未解除，債務危機耗盡了陽光城的流動性。到2021年末，陽光城賬上資金尚有271.8億，但實際可動用資金卻不足1%。

最后壓倒駱駝的，往往只需一根稻草。2022年2月，雖然陽光城已還債超過450億，但面對2726.25萬兩筆美元利息卻一籌莫展，無法兌付，正式構成違約。

面對此番境況，林騰蛟只能繼續賣賣賣，且不計成本。

2022年5月，陽光城將所持永康眾泰小鎮股權以57億轉讓給濱江集團，在持有的一年間虧損達4.45億。

一同“割肉”的，還有旗下龍凈環保股權。5月林騰蛟將總股本的15.02%以17.34億對價轉讓給紫金礦業，這與2017年36.7億的收購金額相比，又打了對折。

林騰蛟的憂慮還不止如此。其旗下華冕財富的金融產品將大批員工和投資者套牢其中。甚至曾流傳出一封陽光金服各地負責人的聯名請愿書，要求林騰蛟個人連帶擔保、保剛兌、提出新的展期方案等。

截至2022年4月底，華冕財富公告稱已兌付及在途兌付的資金共計127億，占整體規模70%。已兌付投資中包括債抵房、債轉股等方案。但后續兌付進展如何，并沒有更多的公告信息。

根據最新公布的數據，截至2023年5月12日，陽光城累計違約債務達647.32億，相較于4月公布的448.5億又增加了近200億。

對于林騰蛟的當下困局，多數人認為事發突然，2021年超過1400億的剛性兌付直接給陽光城上了一道枷鎖，融資渠道收窄致使當年整體融資性凈現金流為負的550億，壓力可想而知。

當前的地產行業在經歷了一輪救市之后，正處在弱復蘇階段。而陽光城最大的問題還是缺錢。

2023年一季度，陽光城總債務超過了2700億，賬上的70億資金顯得尤為捉襟見肘。且其已歷經了2021年和2022年2年的利潤虧損，虧損金額合計近200億，未來還能抗多久也是未知數。

市場永遠不會同情任何人。

缺錢的背后，是陽光城的信譽斷崖。無論是從現實購房者，還是各路的融資渠道，陽光城品牌信譽和口碑都在直線下降。資金來源渠道收窄更加大了他的債務壓力。

2022年陽光城銷售額為377.29億，同比降幅達79.47%；今年1-7月，據克而瑞研究，陽光城操盤金額僅172.2億，同比繼續下降超30%。

此外，“外援”入場也沒有多大成效。就在2022年8月，AMC中國華融官宣紓困陽光城母公司，并簽署框架協議。但其債務雪球卻越滾越多，遠未有好轉跡象。

縱觀林騰蛟的崛起與跌落，都是時代的倒影。站在當下角度看，2018年萬科高喊“活下去”的時候，還不時出現抨擊其過于謹慎的聲音。

現在吃下的苦果，早已在先前親手種下。陽光城退市后債務問題仍然擺在那里，林騰蛟雖然還在盡最大的努力，但如果沒有強大的資金下猛藥般注入，陽光城也只能接受命運的安排。

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