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2023-08-04 11:26:36
順豐房托的逆風支柱
2023-08-04 11:26:36 來源: 觀點網
在環球經濟不景氣、歐美各國進入加息周期的背景下，企業前景或多或少都受到影響。
順豐房托行政總裁翟廸強認為，母公司順豐集團是順豐房托的底氣，是旗下物業維持穩定的重要原因之一。
(相關資料圖)
一直以來，租戶單一及過于集中都是投資者眼中的大忌，不過順豐房托卻反其道而行之，認為母公司順豐集團租用面積超過50%是項目信心的保證，更是在經濟環境不穩的情況下帶來保障。
“很多投資者反映，信托現時有大部份租金來自母公司，風險很大。以單一客戶角度是對的，但是我做投資房地產這么多年，要看的是整個物業組合里的租戶素質，要看他們的實力有多強，而不是誰付多少租金給你。”翟廸強說到。
根據順豐房托2022年報，順豐集團占旗下四個項目可出租面積的百分比總計為78.8%，其中佛山物業更是接近百分之百。至去年底，房托整體出租率為98.2%。
翟廸強補充，對于順豐房托來說，租戶集中反而是減低風險的舉措，因為如果租戶太多，有數個租戶退租的話，在目前的市場環境，特別是經濟不太好的時候，要重新再找租戶并不容易。
的確，目前境內外經濟環境并不算良好。中國經濟疫后復蘇步伐不及預期，領先指標如PPI生產者物價指數5月跌4.6%，連續第8個月負數，且創7年來最大跌幅。
經濟不穩定的情況下，國內物流行業表現相對較好。
6月份，中國物流業景氣指數為51.7，業務活動預期指數較上月回升，繼續保持在55高位，顯示出物流市場信心繼續保持穩定。
加上母公司順豐控股預告，上半年將交出亮麗的成績表，預計凈利潤同比增長65%至74%。在此背景下，順豐房托租戶比例上母公司占比與第三方租戶占比有壓倒性的差距，是一種底氣。
“順豐是我們的大租戶，如果你的租戶生意好的話，他不會搬走，也很愿意付租金給你。相反，早幾年前如果租給一個在國內做P2P的公司，他們可能付很多租金，辦公室裝修很漂亮，但一兩年就跑掉，沒有長期性。”翟廸強解釋說。
翟廸強還指，短期內如果再收購項目，都會首選順豐集團作為主要租戶的項目。現在母公司也有一些項目出租予第三方，如果第三方租戶素質好，也是行業比較領先公司的話，他們會考慮。
不過，持續上升的利息環境成為房托基金目前最大的難題，更令上市后兩年內將資產包價值番一翻的目標難以如期實現。
“上市當時市場情況還是可以的，雖然當時訂立的這個目標比較有挑戰性，但是有機會達成。后來市場出現調整，我們第一年公布全年業績的時候，我當時已經講了，對不起，原來的目標不能達成。”翟廸強慨嘆地說。
順豐房托上市時的資產包括香港青衣、內地佛山及蕪湖的3項現代物流設施，整體物業估值約60億港元，如果以原先的計劃番一翻，即是資產包價值達至120億港元。
即使房托于去年6月完成收購長沙物業，令物業估值截至去年底總額為73.8億港元，仍然與目標有一定差距。
翟廸強指，原來的目標不能達成不完全是市場的問題，也有各種原因，包括股票價格等因素。當前市場比較復雜、利息處于較高位的情況下，他們對收購項目會傾向謹慎，亦不再為收購計劃定下確實的時間表。
但順豐房托仍會不斷研究，只要有能力，都會進行收購。因為等待對于他們來說，并不是合適的做法。
“因為香港上市的股票多不勝數，你什么也不做，過了一段時間，投資者就會忘記你，或者有其他的選擇。我們有責任向現有投資者交代，也要吸引新的投資者，所以不斷要做收購，但最重要的是，這段時間市場風險比較高，我們也要謹慎一點。”他如是說。
翟廸強進一步分析，以目前房托負債比率33.9%來做指標的話，如果并購完全以銀行貸款進行，大約最多可以融資13億至15億港元左右，可以投資的項目并不多，所以在挑選收購項目時會比較小心。
如果計及不同政府部門的審批程序時間，最快可以于今年第四季度有收購的消息。而且由于管理效率的原因，未來投資方案的重點會在大灣區。
以下為觀點新媒體對順豐房托行政總裁翟廸強先生的訪問實錄：
觀點新媒體：2023年以來，內地在恢復經濟發展方面做了很多努力，您如何看待今年經濟情況？
翟廸強：中國整體經濟發展比以前慢，但經濟有周期，不可能永遠向上。事實上，中國過去20年的發展一直在加強，不同的行業在過去20年也越來越好。
現在遇到各種困難，包括利息環境情況，還有國內一些產業可能過度擴張，比方說房地產，需要通過調整能穩定下來。
不同的是，現在所有公司的實力比20年前強很多，經驗也更多，未來幾年增長可能比較慢，但是管理層的能力比以前好很多，所以我覺得問題應該不大。
不過，管理層要習慣在低增長的情況下處理發展問題，怎么樣才能做得更好。
觀點新媒體：環球經濟不景的情況下，您認為目前的困難是什么?
翟廸強：現在的困難就是市場融資成本比較高，資本市場情況不太好，股票價格不太好，所以我們要增長、收購的話，速度可能比兩三年前的規劃慢。
但是我們會繼續發展，不應該等，因為香港的上市股票一千多家，你什么都不做，過了一段時間投資者會忘記你，也有可能會有其他選擇。
我們有責任向現有投資者交代，也要吸引新的投資者。要做并購，最重要的是這段時間市場風險比較高，我們也要謹慎一點。
觀點新媒體：疫情后，您認為哪些因素會進一步促進現代物流物業的需求？
翟廸強：現在的環境，對物流服務的需求是非常強的。
電商以前是淘寶京東兩個大平臺，現在有拼多多、抖音，甚至小紅書，不同的電商平臺都出現了，這些對物流行業是利好，因為到最后都要配送。
觀點新媒體：作為香港首只以物流地產為主的REITs，您有什么經驗和心得可以分享？
翟廸強：我們一直過強調，服務素質是最重要的，不是價錢的問題。我們堅持這一點，在未來一段時間應該不會比現在表現差。
順豐是我們的大租戶，如果租戶生意好的話，他不會搬走，也愿意付租金給你。
觀點新媒體：會否擔心過度集中于單一租戶帶來風險的問題?
翟廸強：很多投資者也反映，現在75%的租金來自母公司，風險很大。
以單一客戶的角度是對的，但是我做投資房地產這么多年，要看的是整個物業組合里的租戶素質，而不是誰付多少租金，要看他們的實力有多強。
舉個例子，早幾年前租給一個做P2P的公司，他們可能付很多租金，辦公室裝修很漂亮，但一兩年他們就會跑掉，沒有長期性。
我們是物流倉，順豐不敢說是最好，但應該是其中一家實力比較強的公司，所以租多一點面積沒有什么問題，風險不會高。
出租給順豐的比例比較高，因為我們上市的時候想要給投資者一個信心，順豐租用面積超過50%會比較安心。
現在要招商真的有點困難，特別是市場不太好。對投資者可以解釋，現在這樣做是減低風險。如果租戶太多，跑掉幾個的話，在這個市場環境，特別是經濟不太好的時候，要找新的租戶不太容易。
最大的青衣項目，現在65%面積是租給順豐的，還有35%其他第三方；佛山項目比較特別，因為就是一棟樓，8萬平方米分撥中心，所以全部都是租給順豐。
蕪湖跟長沙項目差不多，一個產業園里面有3至4棟，其中一棟可能是分撥中心，另外一些一般倉儲。長沙項目應該有75%面積租給順豐，蕪湖也差不多。
觀點新媒體：順豐房托的目標是上市兩年內資產包總值至120億港元，目前總值為73.78億港元，未完成目標的原因是什么？
翟廸強：上市時資產包大概是60億港元左右，我覺得這個規模不夠大，所以跟投資者講，希望在上市后兩年內將資產包的價值翻一番。當時市場情況還可以，定這個目標雖然比較有挑戰性，但是有機會做到。
后來市場調整，我們第一年公布全年業績時，我當時已經說了，對不起，原來的目標不能達成。
不能說完全是市場的問題，也有其他原因。我們現在不希望定一個目標，因為市場情況比較復雜，利息也比較高。
今天問我的話，只能說不會定一個目標，但是會繼續研究（收購），我們能做到的，會努力去做。
觀點新媒體：順豐房托未來在內地、香港及其他區域的布局有什么考慮？
翟廸強：我們4月份公布業績的時候說過，未來投資方案重點會在大灣區，因為現在50%的市值面積都是大灣區。
從管理角度來說，都在南方，效率會比較高，所以大灣區是重點。
另外，我們覺得現在華東市場租金有一點點下調，還有出租率不太好，但是資產價值還沒有調整，相對來講比較貴。
用負債比率來做一個指標的話，我們現在完全以銀行貸款來做并購，大約13億至15億，所以現在能收購的項目就只有這么多。從這個角度看，挑項目的時候要比較小心，我們會盡力去做。
要看市場情況，要看項目是不是成熟、是不是有穩定租金收入，還要通過不同的政府部門審批，最快的話，這個時間表應該也是第四季度。
觀點新媒體：早前香港證監會行政總裁梁鳳儀表示，正與內地探討REITs納入互聯互通機制的可行性，您對此有什么看法？
翟廸強：現在我們的房托協會也在推動這個事情，我參與這個工作比較早，當時恒生指數里面不包括房托，因為他們說你是一個基金，不是一個一般的上市公司。
為什么房托這么好的投資工具不能放在恒生指數？因為很多投資者，特別是香港退休基金，他們是跟恒生指數的ETF買，如果ETF里面沒有房托的話，我覺得不應該，這是一個很穩定的投資。
我們一直跟不同的監管機構溝通，后來恒生指數加入了房托，現在好像也有一個房托指數。
互聯互通就是容許雙方投資者可以投資當地的股票，從我們的角度，應該是推動更多人認識房托，讓他們可以投資，其中一個管道就是互聯互通。
互聯互通應該對雙方都有好處，或者雙方都是平等的。以前內地沒有房托，現在有了，所以我覺得監管機構應該考慮將房托放在互聯互通里面。
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