險(xiǎn)資準(zhǔn)入長(zhǎng)租市場(chǎng) “低收益高風(fēng)險(xiǎn)”待解
2018-06-05 17:13:31
在明拆遷律師：最高法典型案例解析：評(píng)估報(bào)告是征收補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵！
2018-06-05 17:13:31
來(lái)源: 中國(guó)商業(yè)觀察網(wǎng)
導(dǎo)讀：在征收維權(quán)實(shí)踐中，評(píng)估報(bào)告的地位無(wú)疑變得越來(lái)越重要。事實(shí)上，評(píng)估領(lǐng)域的法律規(guī)定較為細(xì)致、全面，這些規(guī)定對(duì)于依法維權(quán)的被征收人而言是十分有利的切入點(diǎn)和抓手。但另一個(gè)令人焦慮的現(xiàn)實(shí)則是，一些地方法院在審理征收補(bǔ)償糾紛案件時(shí)往往不會(huì)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審理，甚至僅以“有還是沒(méi)有”，是否申請(qǐng)了復(fù)核評(píng)估和專家委員會(huì)鑒定來(lái)草草經(jīng)過(guò)這一環(huán)節(jié)。近日，最高院發(fā)布的第二批人民法院征收拆遷典型案例中的一起案件無(wú)疑給此問(wèn)題指明了方向……
我們首先來(lái)回顧一下這起案件的案情和裁判情況：
【基本案情】
2015年4月8日，吉林省永吉縣人民政府（以下簡(jiǎn)稱永吉縣政府）作出房屋征收決定，決定對(duì)相關(guān)的棚戶區(qū)實(shí)施改造，同日發(fā)布《房屋征收公告》并張貼于拆遷范圍內(nèi)的公告欄。永吉縣龍達(dá)物資經(jīng)銷處（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)銷處）所在地段處于征收范圍。2015年4月27日至29日，永吉縣房屋征收經(jīng)辦中心作出選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)施方案，并于4月30日召開(kāi)選定大會(huì)，確定改造項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)。2015年9月15日，永吉縣政府依據(jù)評(píng)估結(jié)果作出永政房征補(bǔ)（2015）3號(hào)房屋征收補(bǔ)償決定。經(jīng)銷處認(rèn)為，該征收補(bǔ)償決定存在認(rèn)定事實(shí)不清、程序違法，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序和適用依據(jù)不合法，評(píng)估價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格等諸多問(wèn)題，故以永吉縣政府為被告訴至法院，請(qǐng)求判決撤銷上述房屋征收補(bǔ)償決定。
吉林市中級(jí)人民法院一審認(rèn)為，被訴房屋征收補(bǔ)償決定依據(jù)的評(píng)估報(bào)告從形式要件看，分別存在沒(méi)有評(píng)估師簽字，未附帶設(shè)備、資產(chǎn)明細(xì)或者說(shuō)明，未標(biāo)注或者釋明被征收人申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的權(quán)利等不符合法定要求的形式問(wèn)題；從實(shí)體內(nèi)容看，在對(duì)被征收的附屬物評(píng)估和資產(chǎn)、設(shè)備評(píng)估上均存在評(píng)估漏項(xiàng)的問(wèn)題。上述評(píng)估報(bào)告明顯缺乏客觀性、公正性，不能作為被訴房屋征收補(bǔ)償決定的合法依據(jù)。遂判決撤銷被訴房屋征收補(bǔ)償決定，責(zé)令永吉縣政府60日內(nèi)重新作出行政行為。永吉縣政府不服提起上訴，吉林省高級(jí)人民法院二審以與一審相同的理由判決駁回上訴、維持原判。
在明律師認(rèn)為，這一案件的裁判確立了人民法院在審理征收補(bǔ)償決定案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行適度審查的標(biāo)桿。一方面，評(píng)估報(bào)告具有極強(qiáng)的專業(yè)性，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中規(guī)定的申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估、申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定這兩種途徑是有效對(duì)其實(shí)施救濟(jì)的最優(yōu)方式。受限于客觀實(shí)際，人民法院暫不具備對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行過(guò)于細(xì)致、專業(yè)審理的條件，因而最高法在其歸納的案件“典型意義”中選擇了“適度審查”這一措辭；另一方面，適度審查中的“適度”，似乎應(yīng)當(dāng)被理解為《辦法》所規(guī)定內(nèi)容的形式和實(shí)質(zhì)層面，即對(duì)于《辦法》中白紙黑字寫(xiě)明的點(diǎn)，法院是能夠也是應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查的。
當(dāng)然，這里面對(duì)于法院而言存在一定的自由裁量空間。不過(guò)，最高法的這一典型案例至少向被征收人傳遞出這樣一個(gè)訊息：針對(duì)評(píng)估報(bào)告的違法之處要盡量多的關(guān)注、收集，在訴征收補(bǔ)償決定的過(guò)程中予以盡量全面的提出。審與不審，是法院的事情；提與不提，可是被征收人自己的事情。而對(duì)于那些依據(jù)從形式上就“看不過(guò)去”的評(píng)估報(bào)告所作出的征收補(bǔ)償決定，經(jīng)審查后判決撤銷是法院公正司法的應(yīng)有之義。
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