多支力量參與救援 北京門頭溝區(qū)賈溝村被困群眾均已轉(zhuǎn)移至安全地帶
2023-08-01 14:23:45
各地賣房者連夜?jié)q價，房價真的要漲了？真實數(shù)據(jù)會不會被打臉。
2023-08-01 14:23:45 來源: 互聯(lián)網(wǎng)
近日，國家對房地產(chǎn)市場的全新表態(tài)：
(相關(guān)資料圖)
1.穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；
2.因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求；
3.壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生。
這一表態(tài)引發(fā)了各地城市的應答措施，有的城市放松了限購限貸政策，有的城市加大了土地供應和保障性住房建設，有的城市推出了稅費減免和優(yōu)惠利率等措施。
這些政策看似是利好房地產(chǎn)市場，讓一些業(yè)主誤以為國家要推動房價上漲，于是開始漲價。有些業(yè)主甚至把自己的房子標價翻倍。
然而，這些業(yè)主可能忽略了一個重要的事實：國家的表態(tài)，并不是為了刺激房價上漲，而是為了避免房價硬著陸，降低降價速度。明確提出了“適應中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，這意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了一個新的階段，需要進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整和優(yōu)化。
那么，為什么說房價調(diào)整周期不會短呢？我認為有以下四條邏輯：
第一，民眾的就業(yè)與收入不確定性。受到新冠疫情和經(jīng)濟下行的影響，很多人面臨著失業(yè)或者收入減少的風險。在這種情況下，購買力會下降，購房需求會減少。而且，在未來一段時間內(nèi)，這種風險還沒有完全消除。
近五年部分城市18-35歲城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率（%）
城市 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
北京 | 7.8 | 8.4 | 10.6 | 11.0 | 12.5 |
上海 | 7.6 | 8.2 | 10.3 | 10.7 | 12.1 |
廣州 | 8.4 | 9.0 | 11.3 | 11.7 | 13.3 |
深圳 | 8.2 | 8.8 | 11.1 | 11.5 | 13.0 |
成都 | 9.1 | 9.7 | 12.2 | 12.6 | 14.3 |
杭州 | 8.7 | 9.3 | 11.7 | 12.1 | 13.8 |
西安 | 9.4 | 10.0 | 12.6 | 13.0 | 14.7 |
南京 | 8.5 | 9.1 | 11.4 | 11.8 | 13.4 |
第二，心態(tài)變化。在過去十幾年里，很多人習慣了房價一路上漲的現(xiàn)象，認為買房就是賺錢。但是，在近兩年里，很多城市出現(xiàn)了房價下跌或者停滯的情況。這讓很多人開始懷疑房價是否還能繼續(xù)上漲，甚至擔心房價會大幅下跌。在這種情況下，很多人會選擇觀望或者賣出。
近五年全國商品房銷售面積和銷售額情況
年份 | 銷售面積（萬平方米） | 比上年增長（%） | 銷售額（億元） | 比上年增長（%） |
2018 | 172000 | -1.3 | 149000 | 12.2 |
2019 | 178000 | 3.5 | 160000 | 7.4 |
2020 | 176000 | -1.1 | 175000 | 9.4 |
2021 | 179000 | 1.9 | 182000 | 4.8 |
近五年部分城市商品房銷售面積和銷售額情況
城市 | 年份 | 銷售面積（萬平方米） | 比上年增長（%） | 銷售額（億元） | 比上年增長（%） |
北京 | 2018 | 6000 | -17.8 | 70000 | -6.7 |
2019 | 6500 | 8.3 | 80000 | 14.3 | |
2020 | 6300 | -3.1 | 90000 | 12.5 | |
2021 | 6700 | 6.3 | 95000 | 5.6 | |
上海 | 2018 | 7200 | -11.1 | 90000 | -4.3 |
2019 | 7500 | 4.2 | 95000 | 5.6 | |
2020 | 7400 | -1.3 | 100000 | 5.3 | |
2021 | 7600 | 2.7 | 105000 | 5.0 | |
廣州 | 2018 | 8500 | -9.6 | 80000 | -7.0 |
2019 | 9000 | 5.9 | 85000 | 6.3 | |
2020 | 8800 | -2.2 | 90000 | 5.9 |
第三，居民杠桿率拉滿。根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2020年底，居民部門負債總額為72.8萬億元，占GDP比重達到62.9%。其中，住戶部門負債總額為62.7萬億元，占GDP比重達到54.7%。而且，在過去十年里，居民部門負債增速遠高于GDP增速。這意味著居民部門已經(jīng)高度負債，并且還要面臨還款壓力。
2022年全國住戶貸款和公積金貸款情況
項目 | 余額（萬億元） | 同比增長（%） | 增量（萬億元） |
住戶貸款 | 74.94 | 5.4 | 3.83 |
其中：個人住房貸款 | 38.8 | 1.2 | 0.72 |
公積金貸款 | 9.7 | 8.5 | 0.76 |
第四，人口見頂轉(zhuǎn)向。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年中國常住人口為14.11億人，比2019年增加了540萬人。但是，在2020年出生的人口只有1200萬人，比2019年減少了580萬人，創(chuàng)下了近60年來的新低。而且，中國的人口老齡化也在加劇，2020年60歲及以上人口占比達到18.7%，比2019年提高了0.6個百分點。這意味著中國的人口紅利正在消失，未來的購房需求會減少。
2022年全國人口變動情況
項目 | 數(shù)量（萬人） | 比上年變化（萬人） | 比上年變化率（‰） |
全國人口 | 141175 | -85 | -0.60 |
出生人口 | 956 | -106 | -0.75 |
死亡人口 | 1041 | 27 | 0.19 |
自然增長率 | - | -94 | - |
綜上所述，我認為房價調(diào)整周期不會短，而是會持續(xù)一段時間。在這個過程中，業(yè)主應該理性看待房價變化，不要盲目漲價或者恐慌拋售，而是要根據(jù)自己的實際情況和需求，做出合理的選擇。
對此大家怎么解讀，歡迎評論區(qū)討論。
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