拿到一處好物業(yè)，做什么生意最合適，需要通過科學(xué)的分析，讓項(xiàng)目變成最合適的產(chǎn)品，獲得良好的收益與資產(chǎn)增值。

合適的定位，項(xiàng)目收益持續(xù)上漲

這樣的例子在窩趣公寓有很多，合適的定位為項(xiàng)目帶來(lái)良好的收益，在疫情期間收益依然收益，很好的幫助投資人降低了風(fēng)險(xiǎn)。

窩趣公寓某項(xiàng)目周邊以小工廠居多，所以周邊大部分是供工廠職工居住的農(nóng)民房，但是投資人將目光瞄準(zhǔn)到項(xiàng)目3公里內(nèi)的汽車城，以汽車城的工作人員為主要目標(biāo)群體，設(shè)計(jì)出一套適合這類群體居住的長(zhǎng)租公寓。窩趣公寓接手后正值疫情爆發(fā)，而項(xiàng)目的出租率卻在3個(gè)月后上漲了45%。

窩趣公寓某項(xiàng)目原本是以藍(lán)領(lǐng)群體為主的普通出租屋，經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)周邊寫字樓的白領(lǐng)群體也有租房的需求，但是附近并沒有能夠滿足這類人群的出租房，這是一片空白的市場(chǎng)。項(xiàng)目投資人經(jīng)過核算后確定提升產(chǎn)品后能夠進(jìn)一步提升項(xiàng)目收益，自己運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后對(duì)收益不滿意，因?yàn)橐獫M足白領(lǐng)群體租房的需求，除了提升產(chǎn)品質(zhì)量外，還需要配置相應(yīng)的服務(wù)，進(jìn)而項(xiàng)目投資人決定與窩趣公寓合作。托管給窩趣公寓后，雖受疫情封路的影響，但是項(xiàng)目依然還預(yù)售期內(nèi)達(dá)成滿房目標(biāo)，平均房?jī)r(jià)較托管前提升了48%。

窩趣服務(wù)式公寓某項(xiàng)目前身為普通公寓，經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)周邊存在高端酒店及經(jīng)濟(jì)型酒店，但是缺乏中端服務(wù)式公寓，且機(jī)場(chǎng)的旅客非常需要這樣的住宿產(chǎn)品，因此加盟了窩趣服務(wù)式公寓。窩趣公寓接店后于2019年元旦開業(yè)，用了三個(gè)月時(shí)間，營(yíng)收提升4倍，經(jīng)過1年的運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)情況再次向上躍進(jìn)一大步。

全產(chǎn)品策略，滿足各種投資需求

針對(duì)不同的商圈與物業(yè)，窩趣公寓開發(fā)團(tuán)隊(duì)將會(huì)根據(jù)商圈特點(diǎn)、物業(yè)條件等因素，通過專業(yè)評(píng)估和測(cè)算，為物業(yè)匹配最合適的窩趣公寓產(chǎn)品。除了地理位置，還要考慮不同產(chǎn)品在經(jīng)營(yíng)方面的差異及投資額及投資回報(bào)。

三步進(jìn)行預(yù)算編制，找到最適合項(xiàng)目的定位

1.消費(fèi)水平

分析項(xiàng)目所在地或周邊的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)估項(xiàng)目租客目前及未來(lái)消費(fèi)水平的變化。

2.目標(biāo)客群

對(duì)周邊客群進(jìn)行分析，按類別區(qū)分，評(píng)估所占的比例及客源通勤方式。

由于客群龐大，一個(gè)項(xiàng)目不可能全部覆蓋，要與周邊競(jìng)品成為朋友，所以下一步是對(duì)1KM內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，計(jì)算客群被瓜分的情況，預(yù)估可搶占哪些客群。

3.投入產(chǎn)出

以窩趣公寓為例，公寓項(xiàng)目投資的造價(jià)構(gòu)成包括：

毛坯物業(yè)房間基礎(chǔ)裝修：砌磚，墻地面，排給水，強(qiáng)弱電，門窗，廚房，衛(wèi)生間等硬件裝修。

家具及軟裝：衣柜桌椅，沙發(fā)，床墊，窗簾等。

電器及設(shè)備：空調(diào)，電視，冰箱，洗衣機(jī)，熱水器，抽油煙機(jī)等。

籌建及開辦費(fèi)用：品牌費(fèi)用，設(shè)計(jì)及工程指導(dǎo)，系統(tǒng)安裝，籌建預(yù)售，人員招聘培訓(xùn)等。

消防及證照：噴淋、煙感、消防水泵、報(bào)警主機(jī)、消火箱、滅火器材等，開業(yè)前證照辦理。

大堂及公區(qū)：綜合社區(qū)大堂，其他公區(qū)區(qū)域。

不同物業(yè)基礎(chǔ)狀況、施工條件、產(chǎn)品定位有較大區(qū)別。

從3個(gè)角度進(jìn)行分析后，進(jìn)行項(xiàng)目投資的預(yù)算編制，找到最適合項(xiàng)目的定位。

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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