從上海外灘過(guò)南浦大橋，沿新通車的龍東大道高架一路旖旎向東，十幾分鐘車程后，便來(lái)到了中國(guó)生物醫(yī)藥的心臟地帶，張江。

1996年確立張江為“國(guó)家上海生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地”以來(lái)，“頂尖科學(xué)家+專業(yè)資本”的模式，讓張江不僅吸引了羅氏、阿斯利康、諾華、禮來(lái)等國(guó)際巨頭，也吸引了恒瑞、揚(yáng)子江、翰森等本土名企，更成為了生物醫(yī)藥類留學(xué)生海歸創(chuàng)業(yè)的首選地。

近三十年須臾而過(guò)，如今的張江生物醫(yī)藥園區(qū)，是否在時(shí)代巨浪前濤聲依舊？又有誰(shuí)能與資本共舞潮頭？

壹｜緣起

用今天的眼光，衡量三十年前1.0版的生物醫(yī)藥園區(qū)，顯然過(guò)于簡(jiǎn)陋。

那時(shí)候的張江，大家對(duì)生物醫(yī)藥園區(qū)的理解，和其他的工業(yè)園區(qū)并無(wú)二致，處于為藥企提供基本的毛坯生產(chǎn)辦公空間階段。

在當(dāng)時(shí)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)者眼里，交付給藥企的空間，只要能達(dá)到基本的層高、承重要求，就萬(wàn)事大吉了。

殊不知，藥企研發(fā)有著特定的空間要求，如潔凈實(shí)驗(yàn)室或廠房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)、廢水和廢棄物處理設(shè)施等等。

因?yàn)閳@區(qū)沒(méi)法提供，所以這些以研發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)的企業(yè)，只能親自下場(chǎng)改造，耗費(fèi)大量的精力在空間、設(shè)備，尤其是國(guó)內(nèi)尚不完善的法規(guī)要求更是令入駐企業(yè)筋疲力盡、倍感困擾。

難怪當(dāng)時(shí)入駐的某國(guó)際知名藥企高管哀嘆：我們愛(ài)中國(guó)、我們愛(ài)上海，但張江不愛(ài)我們。

哀嘆聲的背后，連企業(yè)都勉為其難的園區(qū)，自然也不會(huì)獲得資本太多的青睞。

睿諾-徠博詩(shī)生命科學(xué)園體內(nèi)實(shí)驗(yàn)中心內(nèi)景

貳｜升維

好在，時(shí)代滾滾向前。

進(jìn)入新世紀(jì)第二個(gè)十年后，張江陸續(xù)出現(xiàn)了如飛鏢加速器（ATL）、嘉銘巢生等新一代的生物醫(yī)藥園區(qū)。

相比1.0版，這些園區(qū)有了升維式的進(jìn)步：有效解決了生物醫(yī)藥園區(qū)對(duì)實(shí)驗(yàn)室空間需求的痛點(diǎn)，并提升了相應(yīng)的軟性服務(wù)。

以飛鏢加速器（ATL）園區(qū)為例，其運(yùn)營(yíng)方、朱鵬程博士領(lǐng)銜的管理團(tuán)隊(duì)操刀重點(diǎn)對(duì)原道康寧精細(xì)化工實(shí)驗(yàn)室進(jìn)行了升級(jí)改造。

改造后的園區(qū)，不僅內(nèi)部空間功能滿足了新藥研發(fā)的辦公和小試需求，外部立面也更契合了研發(fā)型藥企的形象需求。

春江水暖鴨先知，園區(qū)的進(jìn)化被資本敏銳地捕捉到。基于對(duì)園區(qū)物理空間和軟性服務(wù)升級(jí)的信心，高和資本出手收購(gòu)了ATL部分股權(quán)。

事實(shí)告訴我們，這是一筆相當(dāng)劃算的投資。

改造的成功使園區(qū)物業(yè)價(jià)值顯著提升，ATL的租金立即水漲船高：目前實(shí)驗(yàn)室租金已達(dá)12-16元/平米，辦公室租金也達(dá)到了6-8元/平米。

租金的上揚(yáng)直接帶動(dòng)了股權(quán)價(jià)值的暴漲，之后當(dāng)高瓴資本出手收購(gòu)飛鏢加速器部分股權(quán)時(shí)，交易價(jià)格已經(jīng)讓搶先一步的高和資本賺得盆滿缽滿。

資本的頻頻出手，讓張江的生物醫(yī)藥園區(qū)再次走上了風(fēng)口。

但是，細(xì)究之下會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是紅杉、高瓴、凱雷，還是基匯、華平，資本的投資邏輯依舊沒(méi)有脫離傳統(tǒng)的地產(chǎn)窠臼，即園區(qū)本身?xiàng)l件的優(yōu)劣決定價(jià)值的高低；估值維度還是“硬件提升+物業(yè)服務(wù)”式的地產(chǎn)思維。

一時(shí)間，資本眼里的張江生物醫(yī)藥園區(qū)發(fā)展仿佛遇到了天花板，下一個(gè)可以被青睞的優(yōu)質(zhì)園區(qū)又在哪里？

叄｜進(jìn)化

時(shí)間來(lái)到了2018年。

因?yàn)楸娝苤脑颍瑖?guó)際醫(yī)藥巨頭，如諾華、葛蘭素史克、阿斯利康，禮來(lái)，安進(jìn)等幾乎一夜之間將研發(fā)中心撤出了中國(guó)。

相應(yīng)的，一大批歸國(guó)華人科學(xué)家和研發(fā)人員也出走外企。這批具備世界最前沿科研信息和科研水平的人才，重新集聚在張江，開(kāi)始了中國(guó)創(chuàng)新型原研藥的元年。

沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春。

中小型生物醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，給中國(guó)生物醫(yī)藥帶來(lái)前所未有的希望，也給張江的生物醫(yī)藥園區(qū)提出了前所未有的要求。

過(guò)往，這些年輕的科學(xué)家們，長(zhǎng)期在國(guó)際藥企巨頭工作，他們素來(lái)只是實(shí)驗(yàn)室的使用者，而不是建設(shè)者。

如今，當(dāng)他們自主創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，才深刻體會(huì)到園區(qū)選擇的重要性：不僅要有足夠的空間打造能力，還需要提供專業(yè)的服務(wù)，例如體內(nèi)實(shí)驗(yàn)、數(shù)據(jù)分析幫助他們能高質(zhì)量地快速推進(jìn)研發(fā)進(jìn)程；需要園區(qū)提供高水準(zhǔn)的業(yè)內(nèi)科學(xué)家平臺(tái)，交流最先進(jìn)科研成果；甚至能夠聯(lián)通醫(yī)院醫(yī)生資源，綁定一線臨床和研發(fā)……他們更希望，能通過(guò)園區(qū)資源對(duì)接資本市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速發(fā)展。

顯然，張江現(xiàn)有絕大多數(shù)傳統(tǒng)的生物醫(yī)藥園區(qū)，依舊缺失專業(yè)的人才、缺失實(shí)驗(yàn)室改造、裝修、設(shè)備安置、運(yùn)營(yíng)管理等中間環(huán)節(jié)服務(wù)。

一邊是渴望，一邊是滯后，怎么辦？

睿諾-徠博詩(shī)生命科學(xué)園體內(nèi)實(shí)驗(yàn)中心內(nèi)景

肆｜應(yīng)運(yùn)

時(shí)勢(shì)造英雄，正是在這樣的背景下，徠博詩(shī)生物醫(yī)藥運(yùn)營(yíng)平臺(tái)在張江應(yīng)運(yùn)而生。

和其他園區(qū)運(yùn)營(yíng)方不同，徠博詩(shī)團(tuán)隊(duì)本身主要由諾華系的科學(xué)家或研發(fā)人員組成。

其創(chuàng)始人之一的陳克勤博士，曾是保諾科技(BioDuro)和信達(dá)生物(Innovent)的創(chuàng)始人之一，并成功實(shí)現(xiàn)兩家公司的上市。陳博士曾發(fā)表有“酶的定向進(jìn)化”論文，幫助其導(dǎo)師在2018年獲得了諾貝爾化學(xué)獎(jiǎng)，由此也被稱為“諾貝爾化學(xué)獎(jiǎng)背后的男人”。

另一位創(chuàng)始人麥靖邦博士曾是諾華全球化學(xué)研發(fā)總監(jiān)、上海園區(qū)首任總經(jīng)理。麥博士長(zhǎng)期專注于新藥品生產(chǎn)及化學(xué)工藝研發(fā)，曾主持過(guò)人類歷史上第一個(gè)腫瘤靶向藥物格列衛(wèi)的工藝研發(fā)，阿爾茨海默病藥的艾斯能的生產(chǎn)工藝研發(fā)，亦是新一代抗免疫抑制藥米芙發(fā)明人之一。

談及為何投身專業(yè)生物園區(qū)運(yùn)營(yíng)，陳克勤博士稱：“看好生物醫(yī)藥行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。從外企出來(lái)后，希望通過(guò)自己掌握的專業(yè)知識(shí)和技術(shù)，在生物醫(yī)藥的研發(fā)及CRO服務(wù)領(lǐng)域發(fā)揮自己的所長(zhǎng)。”

除了兩位重量級(jí)科學(xué)家，團(tuán)隊(duì)中還有“參與GSK "Flexible Lab" 和Novartis "Lab of the future"兩項(xiàng)國(guó)際最前沿實(shí)驗(yàn)室設(shè)計(jì)建設(shè)的專家，專注于精細(xì)化工和制藥領(lǐng)域的工藝設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、安全和質(zhì)量的管理專家，更有擅長(zhǎng)政府事務(wù)、動(dòng)物實(shí)驗(yàn)室、園區(qū)開(kāi)發(fā)、改造、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)等方面的資深人士。

專業(yè)的人提供專業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，徠博詩(shī)生物醫(yī)藥運(yùn)營(yíng)平臺(tái)使張江的生物醫(yī)藥園區(qū)，再次實(shí)現(xiàn)升級(jí)。

睿諾-徠博詩(shī)生命科學(xué)園

伍｜潮起

如果說(shuō)2.0版本的生物醫(yī)藥園區(qū)是通過(guò)專業(yè)服務(wù)為物業(yè)載體賦能，從而提升物業(yè)價(jià)值；那么徠博詩(shī)打造的升級(jí)版園區(qū)，則將通過(guò)運(yùn)營(yíng)徹底改變生物醫(yī)藥園區(qū)的盈利模式。

以其在張江運(yùn)營(yíng)管理的睿諾-徠博詩(shī)生命科學(xué)園為例：該園區(qū)總建面約8000平米，引進(jìn)了諸多專業(yè)的醫(yī)藥研發(fā)企業(yè)，其中不乏著名科學(xué)家的企業(yè)：

胡劭京博士創(chuàng)辦的的斯康瑞奇，致力于一類創(chuàng)新藥的研發(fā)；

尹旭東博士創(chuàng)辦的的神曦復(fù)生，致力于引領(lǐng)細(xì)胞與基因療法的開(kāi)發(fā)；

麥靖邦博士創(chuàng)立的睿諾醫(yī)療，致力于自主創(chuàng)新藥的研發(fā)；

陳克勤博士創(chuàng)辦的的英崴沃，致力于為提供體內(nèi)實(shí)驗(yàn)平臺(tái)服務(wù)，及全新靶點(diǎn)驗(yàn)證CRO服務(wù)；

……

為了吸引優(yōu)秀藥企入駐，徠博詩(shī)一方面著力在園區(qū)硬件建設(shè)上實(shí)現(xiàn)升維。

如何建造或?qū)⒗吓f的廠房改造成合乎生物醫(yī)藥研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)驗(yàn)室和操作空間，一直是困擾園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)類企業(yè)的問(wèn)題。一般專業(yè)人士對(duì)研發(fā)空間的基本印象標(biāo)準(zhǔn)是：層高滿足4.5米，承重滿足500kg/㎡。

睿諾-徠博詩(shī)園區(qū)則獨(dú)辟蹊徑，新增加的實(shí)驗(yàn)室突破常規(guī)指標(biāo)，在層高僅3.6米、荷載400kg/㎡的樓層，做出了標(biāo)準(zhǔn)且舒適的生物二級(jí)實(shí)驗(yàn)室套間，并實(shí)現(xiàn)了100%租賃。

縱觀整個(gè)睿諾-徠博詩(shī)園區(qū)，從設(shè)備安裝到管線排布、再到空間改造、動(dòng)線設(shè)計(jì)，細(xì)微之處、比比皆是，無(wú)一不彰顯著徠博詩(shī)從使用者角度出發(fā)，對(duì)實(shí)驗(yàn)需求、設(shè)備使用的專業(yè)深層次理解。雖然先天硬件不是最好，仍然以其專業(yè)素養(yǎng)吸引行業(yè)頂流人物創(chuàng)辦的企業(yè)入駐。

睿諾-徠博詩(shī)生命科學(xué)園實(shí)驗(yàn)室內(nèi)景

同步升維的，還有園區(qū)軟件。

基于對(duì)研發(fā)藥企孵化需求的理解，徠博詩(shī)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)成立了科學(xué)家、企業(yè)家沙龍“因諾會(huì)”，匯聚了大量原諾華系的精英科學(xué)家。

僅去年11月在園區(qū)內(nèi)舉辦的因諾會(huì)第二屆沙龍，就吸引了近百位諾華系的企業(yè)家、科學(xué)家和醫(yī)藥專家參與，更是邀請(qǐng)到了諾華全球前董事會(huì)主席、上海市市長(zhǎng)咨詢會(huì)議顧問(wèn)團(tuán)首席顧問(wèn)，魏思樂(lè)博士（Daniel Vasella）、諾華前全球化學(xué)研發(fā)總監(jiān)麥靖邦博士（Ching Pong Ma、前諾華大中國(guó)區(qū)主席，李振福先生出席現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)。

現(xiàn)場(chǎng)溝通熱烈，“因諾會(huì)”也成為了園內(nèi)、張江、甚至是全國(guó)藥企交流的高端平臺(tái)。

因諾會(huì)第二期沙龍與會(huì)科學(xué)家合影

服務(wù)，不止于此。

園區(qū)的進(jìn)化，直接帶動(dòng)了租金水漲船高。

但是，徠博詩(shī)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)并沒(méi)有急于上漲租金，反而有意控制租金的漲幅。

在他們眼里，上漲租金固然可以實(shí)現(xiàn)可見(jiàn)的收益；但從長(zhǎng)遠(yuǎn)、多維角度來(lái)看，讓利于園區(qū)發(fā)展中的中小型藥企，通過(guò)減少其運(yùn)營(yíng)成本，可以變相支持其發(fā)展。

假以時(shí)日，對(duì)于孵化出的優(yōu)質(zhì)園區(qū)企業(yè)，徠博詩(shī)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)還會(huì)通過(guò)組建產(chǎn)業(yè)基金進(jìn)行投資，由此實(shí)現(xiàn)了從提供載體到專業(yè)管理再到資金支持的全方位服務(wù)。

而運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的盈利點(diǎn)，也從之前單一的租金收入，成功實(shí)現(xiàn)多樣化的轉(zhuǎn)變。

藥企、園區(qū)和資本，也將通過(guò)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了真正的價(jià)值共贏。

因諾會(huì)第二期沙龍嘉賓

資本，總是最敏銳的。

正當(dāng)張江的生物醫(yī)藥園區(qū)升維之勢(shì)在徠博詩(shī)的帶動(dòng)下方興未艾之際，資本已經(jīng)紛紛吹起了投資的風(fēng)口。

繼高和資本后，高瓴資本成立了高岳基金，專注于生物醫(yī)藥園區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，收購(gòu)了ATL40%股權(quán)。

紅杉資本的新基建基金，專注于生物醫(yī)藥園區(qū)的獲取和運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)在北京、上海、深圳，尤其是上海的大張江區(qū)域大肆拓展，且紅杉開(kāi)放了與政府城投公司合作的權(quán)限。

凱雷資本的投資團(tuán)隊(duì)則收購(gòu)了張江的“創(chuàng)智天地”，由浙大網(wǎng)新負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

基匯資本，收購(gòu)了張江核心區(qū)2個(gè)園區(qū)及新場(chǎng)1個(gè)園區(qū)，準(zhǔn)備在生物醫(yī)藥園區(qū)領(lǐng)域大展拳腳……

可以想象，資本的涌入是生物醫(yī)藥園區(qū)的催化劑，也是一塊試金石。只有那些專業(yè)、開(kāi)放，懂得并滿足藥企的多樣需求、持續(xù)提升服務(wù)實(shí)現(xiàn)多角度盈利的園區(qū)，才能在風(fēng)口上真正獲得資本的青睞，并最終獲得騰飛的機(jī)會(huì)。

春潮涌動(dòng)，誰(shuí)來(lái)共舞？

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