近期，樓市又火起來(lái)了，而不少城市房?jī)r(jià)或地價(jià)出現(xiàn)明顯的上升，針對(duì)這些城市，住建部果斷出手，近兩個(gè)月對(duì)10個(gè)城市做出預(yù)警提示。這一預(yù)警機(jī)制被市場(chǎng)認(rèn)為是穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案的一部分，今年以來(lái)，穩(wěn)妥實(shí)施長(zhǎng)效機(jī)制方案被多次提及，而住建部全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)精準(zhǔn)有效地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并依托此系統(tǒng)做出預(yù)警提示。這一體系無(wú)疑成為樓市“緊箍咒”，防止市場(chǎng)過(guò)熱，同時(shí)這一體系將常態(tài)化運(yùn)行，有效地保證了市場(chǎng)的平穩(wěn)。預(yù)警提示之后帶來(lái)的是啟動(dòng)調(diào)控，隨之而來(lái)的是市場(chǎng)的悄然改變，房貸利率便聞風(fēng)而動(dòng)，近期多個(gè)城市的房貸利率出現(xiàn)上調(diào)的趨勢(shì)。

在以往的樓市調(diào)控中，監(jiān)管部門(mén)曾有過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快城市進(jìn)行預(yù)警的做法，但其性質(zhì)更多屬于政府部門(mén)之間的“定向指導(dǎo)”。

“房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快——監(jiān)管部門(mén)預(yù)警——啟動(dòng)調(diào)控措施——市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定”，種種跡象表明，這種以房?jī)r(jià)預(yù)警機(jī)制為核心的作用鏈條，未來(lái)有望成為樓市調(diào)控中的常規(guī)動(dòng)作。

5月18日，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在4月19日對(duì)6個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示的基礎(chǔ)上，又對(duì)近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。由此，最近兩個(gè)月來(lái)，住建部已連續(xù)對(duì)10個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警。

綜合各方信息來(lái)看，這種預(yù)警并非孤立事件。按照官方口徑，對(duì)異動(dòng)的城市實(shí)施預(yù)警，是“按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求”。也就是說(shuō)，長(zhǎng)效機(jī)制方案已經(jīng)開(kāi)始落地實(shí)施。

2019年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的頂層設(shè)計(jì)取得了階段性進(jìn)展，具體表現(xiàn)為，長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)由“建立和完善”，變?yōu)?ldquo;穩(wěn)妥實(shí)施”。預(yù)警機(jī)制的實(shí)施，就是其中一項(xiàng)嘗試。目前來(lái)看，盡管這一機(jī)制仍在試點(diǎn)階段，但未來(lái)將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

從“完善”到“實(shí)施”

在以往的樓市調(diào)控中，監(jiān)管部門(mén)曾有過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲過(guò)快城市進(jìn)行預(yù)警的做法，但其性質(zhì)更多屬于政府部門(mén)之間的“定向指導(dǎo)”。直到今年4月，住建部才首次按照“月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核”的要求，對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行預(yù)警提示。

根據(jù)官方的口徑，這種要求是按照“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案”所確定的。換句話說(shuō)，長(zhǎng)效機(jī)制方案已經(jīng)落地實(shí)施，預(yù)警機(jī)制的建立就是方案的一部分。

這種變化既顯得突然，又在意料之中。

多年來(lái)，有關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制的表述見(jiàn)諸各類官方文件中。為了給樓市建立一套科學(xué)、長(zhǎng)效的頂層設(shè)計(jì)方案，監(jiān)管部門(mén)一直在推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)。但由于方案內(nèi)容龐雜，涉及機(jī)構(gòu)眾多，業(yè)界一直認(rèn)為，方案完全成型需要長(zhǎng)期的過(guò)程，難以在短期內(nèi)落地。

進(jìn)入2019年，細(xì)心的研究者發(fā)現(xiàn)，在官方表述中，有關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制的措辭，已經(jīng)從“建立和完善”，悄然變?yōu)?ldquo;穩(wěn)妥實(shí)施”：

3月12日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)兩會(huì)“部長(zhǎng)通道”上表示，“今年要穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的工作方案”，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

3月18日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部調(diào)研。韓正查看了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)和國(guó)家工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)建設(shè)運(yùn)行情況，隨后主持召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制工作開(kāi)展情況匯報(bào)并講話。韓正指出，“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)，做好實(shí)施過(guò)程中的評(píng)估和跟蹤。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的表述中，首次出現(xiàn)“穩(wěn)妥實(shí)施”的說(shuō)法，說(shuō)明在長(zhǎng)效機(jī)制包含的諸多內(nèi)容中，至少有部分內(nèi)容已經(jīng)成型，并達(dá)到付諸實(shí)施的條件。從官方表態(tài)來(lái)看，目前這些措施正以試點(diǎn)的形式先行實(shí)施。

其中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，即被認(rèn)為是長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。住建部在最近兩個(gè)月對(duì)10個(gè)城市實(shí)施的預(yù)警，正是依托這一監(jiān)測(cè)系統(tǒng)而做出的。

預(yù)警系統(tǒng)將常態(tài)運(yùn)行

住建部做出的此次預(yù)警，堪稱“精準(zhǔn)打擊”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月，大連新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，同比上漲13.2%。南寧新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲11.5%。蘇州、佛山不在70大中城市的統(tǒng)計(jì)范圍，但從民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)和地價(jià)均有明顯上漲。

據(jù)了解，住建部發(fā)布城市預(yù)警所依賴的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，是以大數(shù)據(jù)技術(shù)為基礎(chǔ)，并在長(zhǎng)期的應(yīng)用中不斷完善的。由于住建部有不少基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也曾有過(guò)城市預(yù)警的做法，因此這一系統(tǒng)的完善和應(yīng)用都相對(duì)順利。

事實(shí)上，住建部正在實(shí)行的預(yù)警機(jī)制，僅僅是長(zhǎng)效機(jī)制參與樓市調(diào)控的“冰山一角”。從近期政府部門(mén)的動(dòng)作和表態(tài)來(lái)看，與長(zhǎng)效機(jī)制有關(guān)的制度準(zhǔn)備，正在加快推進(jìn)。

5月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于建立健全住房公積金綜合服務(wù)平臺(tái)的通知》，要求各地加快完善，充分發(fā)揮服務(wù)平臺(tái)作用。

5月15日，全國(guó)人大預(yù)算工委法案室原主任俞光遠(yuǎn)在接受媒體采訪時(shí)透露，房地產(chǎn)稅立法小組去年已成立，當(dāng)前正在各地進(jìn)行調(diào)研，為立法做準(zhǔn)備。

5月17日，住建部等四部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房的意見(jiàn)》，就完善城鎮(zhèn)住房保障體系，進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展公租房作出部署。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容既包括“兩多一舉”(“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，出自十九大報(bào)告)，還包括財(cái)稅、土地、金融等各個(gè)方面的配套改革。正由于長(zhǎng)效機(jī)制是很多社會(huì)問(wèn)題的總和，真正建立需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

顧云昌指出，由于各部分內(nèi)容面臨的困難、阻力并不一致，長(zhǎng)效機(jī)制有可能漸進(jìn)式推出。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制中的基礎(chǔ)信息系統(tǒng)部分，如不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、住房公積金服務(wù)系統(tǒng)等，將率先搭建起來(lái)。但依托于這些系統(tǒng)的金融、財(cái)稅等制度改革，則需要一定的時(shí)間來(lái)推進(jìn)。

顧云昌對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的效果頗為期待。他認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制和傳統(tǒng)意義上的樓市調(diào)控是兩個(gè)完全不同的思路。樓市調(diào)控是政府行為，更多帶有短期性強(qiáng)、行政色彩濃厚的特點(diǎn);而長(zhǎng)效機(jī)制是長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性的調(diào)整，兩者達(dá)成的效果也是完全不同的。

張大偉也認(rèn)為，雖然長(zhǎng)效機(jī)制尚處于試點(diǎn)階段，但這意味著調(diào)控思路將發(fā)生重大變化。比如，預(yù)警系統(tǒng)的建立和常規(guī)性運(yùn)行，體現(xiàn)出更強(qiáng)的“預(yù)期管理”思路，這種效果要比事后管理更好。

張大偉表示，從短期來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在預(yù)警系統(tǒng)的作用下保持穩(wěn)定。一些市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)的城市，未來(lái)有加碼調(diào)控的可能。

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)效機(jī)制