如果開(kāi)發(fā)商存在“表演式”施工，請(qǐng)立即做這七件事！

2023-06-27 00:12:21 來(lái)源: 房產(chǎn)律師王玉臣

位于浙江紹興的王女士購(gòu)買(mǎi)了翠湖隱秀府的房子，此前，該小區(qū)由于開(kāi)發(fā)商之間存在矛盾，造成停工。目前雖然已經(jīng)復(fù)工，但是施工現(xiàn)場(chǎng)的工人數(shù)量?jī)H幾十人。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)目前項(xiàng)目正常施工中，節(jié)點(diǎn)可控，公司會(huì)全力以赴保證如期保質(zhì)保量交付。據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)反饋，該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商之間確實(shí)存在矛盾，目前相關(guān)部門(mén)正在努力協(xié)調(diào)。

由于開(kāi)發(fā)商之間內(nèi)訌導(dǎo)致項(xiàng)目停工甚至爛尾的案例并不罕見(jiàn)。通常情況下，樓房爛尾可能是以下四個(gè)原因：一是資金問(wèn)題；二是違規(guī)建設(shè)；三是股東打架；四是開(kāi)發(fā)商的爛尾成本低。

(資料圖片僅供參考)

因此，從目前看來(lái)，王女士所購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)是由于股東打架導(dǎo)致的停工。但是仍需要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商的資金是否存在問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商是否存在轉(zhuǎn)移預(yù)售資金的行為。對(duì)照可能導(dǎo)致樓房爛尾的原因，購(gòu)房人們可以通過(guò)以下方式進(jìn)行自查或者準(zhǔn)備維權(quán)：

一、核實(shí)買(mǎi)房時(shí)的首付款是否打進(jìn)了監(jiān)管賬戶。購(gòu)房人需要核實(shí)買(mǎi)房支付的首付款是否打進(jìn)了該項(xiàng)目的資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。按照相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商收取期房的房款必須使用監(jiān)管賬戶。在大部分城市的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的范本里，一般都有監(jiān)管賬戶的相關(guān)約定，如果和合同內(nèi)沒(méi)有約定購(gòu)房人可以直接去住建部門(mén)查詢。

二、核實(shí)銀行是否將貸款放進(jìn)監(jiān)管賬戶。購(gòu)房人可以通過(guò)查看按揭貸款合同，貸款合同通常會(huì)明確約定開(kāi)發(fā)商的收款賬戶，如果開(kāi)發(fā)商的收款賬戶不是監(jiān)管賬戶，那么則需要小心了，銀行通常不會(huì)將剩余的房款打進(jìn)監(jiān)管賬戶。實(shí)際操作中，即使合同中的收款賬戶為監(jiān)管賬戶，銀行在放貸時(shí)可能也不會(huì)將房款打進(jìn)監(jiān)管賬戶，保險(xiǎn)起見(jiàn)，購(gòu)房人需要到貸款銀行去核實(shí)。一般而言，銀行會(huì)在放貸后給一個(gè)放貸記錄證明，或者其他的書(shū)面材料。這個(gè)材料上會(huì)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的收款賬戶。如果材料上找不到，購(gòu)房人們也可以直接找銀行核實(shí)。

三、核實(shí)銀行是否在主體封頂后放貸。根據(jù)我國(guó)相關(guān)規(guī)定，對(duì)于住宅，只有在房屋所在樓棟的主體封頂后才可以放貸，否則屬于違規(guī)放貸。如果不知道放貸是在什么時(shí)間，通過(guò)第一次還貸時(shí)間來(lái)倒推。

四、盯緊監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金。購(gòu)房人可以通過(guò)政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、查詢自己銀行流水等方式查清楚該項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金。如果發(fā)現(xiàn)監(jiān)管賬戶上的資金存在異常，購(gòu)房人們可以向住建部門(mén)提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請(qǐng)，要求其對(duì)開(kāi)發(fā)商的違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。如果相關(guān)部門(mén)沒(méi)有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行職責(zé)，購(gòu)房人們可以提起相應(yīng)的行政訴訟，促進(jìn)其履行職責(zé)，進(jìn)而給開(kāi)發(fā)商施加壓力，促進(jìn)復(fù)工。

五、核查開(kāi)發(fā)商是否已經(jīng)被執(zhí)行。購(gòu)房人們可以去中國(guó)執(zhí)行信息網(wǎng)輸入開(kāi)發(fā)商的全稱(chēng)，看一下它是否有被執(zhí)行的記錄，是否已經(jīng)被列入了失信名單。

六、積極協(xié)商，促使相關(guān)部門(mén)保交樓。保交樓政策下，購(gòu)房人可以將問(wèn)題反饋給相關(guān)部門(mén)，促使相關(guān)部門(mén)充分發(fā)揮協(xié)商、監(jiān)管作用，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商復(fù)工復(fù)產(chǎn)，從而保質(zhì)保量按時(shí)交房。

七、提起相關(guān)違法查處。購(gòu)房人可以充分運(yùn)用信息公開(kāi)，進(jìn)一步挖掘開(kāi)發(fā)商的違法違規(guī)點(diǎn)，視情況提起相關(guān)的違法查處。對(duì)于開(kāi)發(fā)商存在的違法違規(guī)行為不要睜一只眼閉一只眼，包庇開(kāi)發(fā)商的后果有可能是房屋無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，從而無(wú)法交房。即使交了房，也會(huì)由于沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，而無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

如果樓房爛尾，那么受害的購(gòu)房人肯定不止一個(gè)，因此，購(gòu)房人在此過(guò)程中可以團(tuán)結(jié)同小區(qū)的購(gòu)房人們，共同維權(quán)，畢竟人多力量大。但是在組織過(guò)程中，筆者有以下建議：

首先，需要具備強(qiáng)有力的組織。這個(gè)強(qiáng)有力的組織并不是指購(gòu)房人一定要是高知人群、專(zhuān)業(yè)人士，而是整個(gè)維權(quán)的集體擁有一個(gè)穩(wěn)定的組織架構(gòu)，可以使諸位購(gòu)房人團(tuán)結(jié)一致的同時(shí)能夠各司其職，能夠確保戰(zhàn)爭(zhēng)的號(hào)角吹響時(shí)，大家是整齊、有力地向前沖。

其次，優(yōu)秀的購(gòu)房人代表至關(guān)重要。在此衡量?jī)?yōu)秀購(gòu)房人的標(biāo)準(zhǔn)也不是學(xué)歷有多高、能力有多強(qiáng)。更重要的是，優(yōu)秀的購(gòu)房人代表要人品好有時(shí)間，有頭腦，愿意為大家付出。而且購(gòu)房人代表絕對(duì)不能只有一個(gè)兩個(gè)，一定要有多個(gè)，并且人數(shù)是單數(shù)。

最后，一定要有保密機(jī)制和反搭便車(chē)機(jī)制。維權(quán)的時(shí)候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只等著坐享其成。但往往這類(lèi)人的存在，會(huì)使整個(gè)維權(quán)走向失敗。因此，在我們團(tuán)隊(duì)辦理這類(lèi)的案件的時(shí)候，在和購(gòu)房人建立委托關(guān)系前，我們會(huì)提出一個(gè)要求：購(gòu)房人必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果購(gòu)房人不簽署這兩個(gè)文件，這個(gè)案子我們一定不會(huì)接。

目前來(lái)看，該項(xiàng)目還未到交房日期，雖然存在爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，但是還不能定義為爛尾樓。因此，需要購(gòu)房人自查以上七項(xiàng)內(nèi)容，如果以上七項(xiàng)內(nèi)容中存在問(wèn)題，則需要提防樓房爛尾。不要等到人去樓空再組織其他購(gòu)房人維權(quán)，不要打沒(méi)有準(zhǔn)備的仗。

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