華泰證券：當前保險估值對利率下行風險反映較為充分 全球頭條
2023-06-27 22:08:37
苦撐2年！河南房企“一哥”建業地產正式違約 | 新地產_世界觀點
2023-06-27 22:08:37 來源: thefuture
來源 | 21世紀經濟報道
責編 | 韓瑋燁
// 睿評 //
【資料圖】
反思、自救兩年后，胡葆森的建業地產還是加入了違約房企的隊伍。總體而言，債務壓力依然是高懸于民營房企頭頂的利劍。
作為河南本土地產大鱷，建業集團旗下地產板塊港股上市公司建業地產（0832.HK）近日公告，未能在寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據的利息，將暫停向所有境外債權人進行支付。
建業地產表示，目前正在探討全面解決方案，以維護所有利益相關者的權益。現階段，會把全部精力用在保交付和保經營上。
建業地產首度違約
6月23日晚間，建業地產（HK00832，股價0.128港元，市值3.89億港元）發布內幕消息公告稱，市場情況持續惡化，全面停止境外債務支付。
建業地產在公告中表示，“2023年二季度以來，中國房地產市場銷售持續疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預期，本集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續增加。即使本集團竭盡全力，資金可能持續受壓，現金無法滿足履行當前和之后義務所需。因此，本公司未能在2023年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期之7.75%優先票據（ISIN：XS2262030369／通用代碼：226203036）的利息。”
“針對當前本集團面臨的挑戰，本集團認為應立即探討全面解決方案，以保障本集團未來發展，維護本集團所有利益相關者的權益。”
建業地產表示，“本集團預計將聘請中介機構，并盡快出臺境外債務的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權人。同時將持續與境外債權人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題。”
公告顯示，自2021年7月1日至今，建業地產已向境外債權人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。
據證券時報報道，此番“失約”，也是該公司首度境外債償付逾期，折射出建業集團流動資金緊張狀況已進一步加劇。
全力保交付、保經營
6月23日的公告中，建業地產也表示，現階段，建業地產表示將全力保交付、保經營，集中一切資源保證現有項目交付，加快在建物業及已竣工物業的銷售，并且穩定業務經營，以保障購房者、集團合作伙伴和所有利益相關者的權益。此外，在不影響交付和正常營運的前提下，本集團正厲行節約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。
“截至本公告之日，本集團仍保持正常商業運營。”建業地產表示，“我們有決心實現一個全面解決方案，以確保本集團的長遠發展，維護所有利益相關者的權益，并確保公平對待所有境外債權人。同時，本集團將堅持不懈地保交付、保運營。本公司期待與境外債權人交流和合作，并呼吁境外債權人給予耐心、理解和支持，與本公司同心協力，尋求全面解決方案，克服行業困難。”
據證券時報報道，在年中交付季，建業地產、中原建業旗下多個項目均迎來順利交付。例如，5月27-28日，商丘建業信友未來城9號、10號樓順利交房；5月下旬，溫縣建業江山匯也開啟溫縣首例驗收登記發證“三合一”服務模式；2023年6月10日至11日，內鄉建業森林半島再次提前交房；郟縣建業城二期也于2023年6月11日迎來提前交付。
兩年曲折“自救”之路
據了解，此前為避免違約事件發生，建業地產已“苦撐”兩年之久。
建業地產的危機肇始于2021年下半年。2021年9月，一份建業集團向河南省政府發出的求救信《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳，后被當事方確認。求救信稱，因汛情疫情影響，建業總損失超過50億元，已出現重大風險和危機；目前集團已經進入緊急狀態，正在制定應對預案，采取了一系列優化管理、降本提質、減員減薪等自救舉措。
當年，建業地產的銷售規模、利潤等指標均出現明顯下滑。
進入2022年，疫情形勢出現反復，房地產市場未有根本好轉。建業出現第一次年度虧損，且虧損額超出管理層預期。
胡葆森舉例稱，建業旗下的文旅項目“只有河南”，自2021年6月開業至今一共遭遇過6次關閉，“在這種形勢下出現虧損很正常”。
對于超預期的虧損額，建業地產CFO趙瑞昆解釋稱，其中有80%是非經營性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值23.7億元；第二，由于運營模式改變，投資性物業的公允價值下降14.1億元；第三，處置子公司虧損，應收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經營性虧損合計17.1個億。
截至2022年末，建業地產總資產為1389.57億元，總負債則為1356.29億元。2023年建業地產約有62億元的優先票據到期，而公司的現金及現金等價物僅約19億元。
此外，建業的盈利能力也呈現下滑趨勢。報告期內，建業地產的毛利同比減少72.1%，約為19.01億元；毛利率同比減少8.3個百分點至7.9%。趙瑞昆解釋道，近年來毛利率的下滑對應的是整體成本在收入中占比的逐漸上升，2022年成本占收入的比例已高達92%，其中土地成本占比約為25%。
這也意味著，建業不僅要繼續尋求融資或債務展期，且需加快銷售，獲得足夠的回款。同時，公司的擴張步伐也將勢必放緩。建業地產年報稱，“在獲得必要資金之前，本集團不會承擔重大資本支出和土地收購。”
2022年年初，建業集團整體開啟“大刀闊斧”式的組織架構調整，集團原五級構架精簡到三級，總部約50%的人員被分流一線，同時對集團3家上市公司管理層進行更換，其中伴隨著人員的裁撤和精簡。
今年1月末，建業集團召開了主題為“聚焦管理、集體突圍”的2023年管理年會。胡葆森指出，在外部形勢還存在不確定性的情況下，聚焦管理就是把精力聚焦在企業內部的管理上，尋求組織優化、人員優化、制度優化；把戰略從擴張調整到鞏固上，把刀刃向外轉換成刀刃向內，把企業做少、做小、做好。例如，建業地產去年在行政開支方面減少了12.5億元的支出，同比下降22%。
作為河南省龍頭房企，建業地產項目遍布整個河南省的各級地市。在其出現流動性困難后，河南省政府曾出面牽橋，協調相關國資對其進行紓困。
2022年6月1日，建業地產發布公告稱，董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資公司將建業地產29.01%的股份轉讓給河南同晟置業有限公司，后者也成為建業地產的第二大股東。同晟置業是河南省鐵路建設投資集團有限公司全資子公司，河南鐵建則由河南省人民政府100%控股。
國企入股的效果是立竿見影的。胡葆森表示，同盛置業入股幫助建業按期償付了2022年8月8日到期的5億美元債。加之建業自身于前年償付的4億美元債，在一年半的時間內，建業地產共償付了9億美元的外債。
對于2023年，建業地產仍然設置了較為進取的目標。趙瑞昆表示，預計2023年建業可售資源總價值為517億元，全年銷售金額的目標為320億元，較2022年提升33%；銷售面積目標為4.38億平方米，較去年增長27%；去化率的目標則為62%。
但從今年銷售市場的反應來看，這一目標能否實現仍存較大不確定性。
根據建業地產最新公告，今年1-5月，建業地產取得物業合同銷售總額87.64億元，同比減少為20.8%；總合同銷售建筑面積1259,579平方米，同比減少為14.6%；每平方米平均銷售價格為6958元，同比減少為7.3%。
來源丨建業地產公告、21世紀經濟報道（張敏、黃俊鈞）、證券時報、中國經營報
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