保險(xiǎn)公司紛紛探索轉(zhuǎn)型之路 聚焦細(xì)分業(yè)務(wù)、推出新產(chǎn)品
2022-09-21 05:56:44
時(shí)訊：微型房企撬動“舊改航母”，綠景中國徹底失算
2022-09-21 05:56:44 來源: 騰訊網(wǎng)
行業(yè)寒冬籠罩，大中型房企尚且自身難保，那些資金實(shí)力尤為疲軟的小微型房企就更是岌岌可危了。
近日，綠景中國遭遇惠譽(yù)下調(diào)相關(guān)評級，原因正是其流動性緊張，或面臨風(fēng)險(xiǎn)。
綠景中國作為一家微型房企，手上握有“舊改航母”白石洲項(xiàng)目。
(資料圖)
不過，在規(guī)模龐大的債務(wù)面前，白石洲項(xiàng)目也只是遠(yuǎn)水，解不了近渴。
而在不久前，綠景中國剛剛靠著白石洲項(xiàng)目，拉來了萬科的23億元援手。
顯然，這些錢是不夠的。
綠景中國，即便擁有“舊改航母”，也前途未卜。
評級遭下調(diào)，債務(wù)壓力巨大
9月16日，惠譽(yù)將綠景中國的長期外幣發(fā)行人違約評級自“B-”下調(diào)至“CCC”。同時(shí)，惠譽(yù)還將綠景中國的高級無抵押評級及其未償美元高級票據(jù)的評級自“B-”下調(diào)至“CCC”，回收率評級為“RR4”。
本次評級下調(diào)的主要原因是，綠景中國的流動性吃緊，且其為即將到期資本市場債務(wù)進(jìn)行再融資的能力存在不確定性。
簡言之就是，手上的錢不夠，還沒有籌錢的招數(shù)。
要問綠景中國有多缺錢，我們還得從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)中找線索。
根據(jù)數(shù)據(jù)，截至2022年上半年，綠景中國賬面上的現(xiàn)金及等價(jià)物僅有27.44億元。
而在同期，綠景中國的短期借款有125.6億元之多。
也就是說，綠景中國的短債缺口，足足有百億元規(guī)模。
倘若再加上賬齡在一年以內(nèi)的經(jīng)營性負(fù)債，綠景中國還需要兌付24.85億元的應(yīng)付賬款。
由此足可以看出，綠景中國的債務(wù)壓力有多大。
要想靠綠景中國的自我造血功能來應(yīng)對債務(wù)問題，顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
根據(jù)數(shù)據(jù)，今年上半年，綠景中國實(shí)現(xiàn)營收僅為10.45億元，同比下降近五成。
受經(jīng)營性現(xiàn)金和融資性現(xiàn)金同時(shí)凈流出的影響，綠景中國賬面上的現(xiàn)金，減少了近10億元。
而根據(jù)惠譽(yù)評價(jià)報(bào)告，綠景中國最近的一筆境外債務(wù)兌付，將是2023年3月到期的4.7億美元債券。
留給綠景中國也就半年多時(shí)間了，真是任重而道遠(yuǎn)。
珠海—綠景喜悅薈
“舊改航母”在手，終成融資“救星”
事實(shí)上，綠景中國對于籌錢還債，早有動作。
而綠景中國所仰仗的，還是手上的“舊改航母”——白石洲項(xiàng)目。
據(jù)悉，白石洲項(xiàng)目位于深圳南山華僑城富豪區(qū)，其規(guī)劃總建筑面積約440萬平方米，計(jì)容面積約358萬平方米。此前，深圳南山管理局曾表示，"如若順利推進(jìn)，白石洲將是截至目前深圳計(jì)容面積最大的舊改航母"。
就在數(shù)月之前，綠景中國靠著白石洲項(xiàng)目，成功拉來了行業(yè)巨頭萬科入局。
據(jù)悉，萬科同意向白石洲項(xiàng)目公司注資約23億元。根據(jù)協(xié)議，此次萬科注資，將不參與一、二期項(xiàng)目，主要是享有項(xiàng)目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景中國與萬科分別為80%、20%。
而就協(xié)議內(nèi)容來看，對于萬科的入局，綠景中國算是下了血本。
首先從價(jià)格方面來看，萬科以23億元獲得項(xiàng)目公司8%的股權(quán)，以此推算，對應(yīng)價(jià)值約為287.5億元。
而在今年3月31日的機(jī)構(gòu)評估中，白石洲項(xiàng)目公司的估值約為330億元。
也就是說，萬科此次入局，獲得了87%的折扣。
另外，在本次交易中，萬科還獲得了退出權(quán)等權(quán)限。
總而言之，萬科這23億元花得，是相當(dāng)值了。
從另一個(gè)角度來看，綠景中國是真缺錢，不然也不會做出如此大的讓步。
據(jù)悉，綠景中國已于8月收到11億元的交易對價(jià)款，預(yù)計(jì)將在2023年第一季度收到剩余價(jià)款12億元。
也就是說，這筆錢對于明年3月到期的4.7億美元債券，正好趕趟兒。
而不足的資金，還得靠白石洲項(xiàng)目來解決。
有消息稱，綠景中國正在與境外基金投資者協(xié)商，擬以白石洲項(xiàng)目公司股權(quán)為抵押以獲得3億-5億美元貸款。
白石洲項(xiàng)目還真成了“救星”。
綠景化州國際花城
微型房企終失算，成也舊改困也舊改
任誰都知道，白石洲項(xiàng)目是正兒八經(jīng)的“香餑餑”。
可問題在于，在巨額債務(wù)壓力面前，白石洲項(xiàng)目有點(diǎn)不趕趟兒。
根據(jù)綠景中國方面的介紹，僅白石洲項(xiàng)目一期，可售貨值就有約300億元。
假使有了這筆巨資，綠景中國的債務(wù)壓力立刻迎刃而解。
不過，就項(xiàng)目進(jìn)程來看，綠景中國的白石洲項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年才可以開始預(yù)售。
也就是說，目前而言，這300億元僅僅是紙面價(jià)值。
這正是綠景中國作為“舊改專家”所要面臨的問題。
要知道，舊改項(xiàng)目之所以搶手，最重要的原因就是其土地成本低、獲利空間大。
不過，舊改項(xiàng)目也有巨大的弊端，就是項(xiàng)目開發(fā)周期長，沉淀的資金成本巨大。
就白石洲項(xiàng)目而言，綠景中國于2018年正式拿下該項(xiàng)目，但是其建設(shè)開發(fā)周期長達(dá)8-10年之久。
而在開發(fā)成本方面，整個(gè)白石洲項(xiàng)目的總投入為900億元，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。
如此大規(guī)模的開發(fā)資金，僅憑綠景中國的實(shí)力，肯定是扛不下的。
為此，綠景中國只能頻頻動用債券融資來獲得資金支持。
甚至于，白石洲項(xiàng)目的購地款，都得靠融資來解決。
正因?yàn)榇耍G景中國不得不承受巨大的融資成本。數(shù)據(jù)顯示，2021和2022年上半年，綠景中國融資成本分別為17.11億和7.88億元，對其盈利空間形成嚴(yán)重侵蝕。
當(dāng)然了，作為一家微型房企，綠景中國當(dāng)初之所以敢于拿下這個(gè)“舊改航母”，就得有必要的心里準(zhǔn)備。為此，綠景中國多付出點(diǎn)融資成本，也是可以承受的。
倘若是在之前的行情下，綠景中國靠著融資開發(fā)、一期一期的銷售回款，也就把這個(gè)項(xiàng)目徹底拿下了。
然而，在這場前所未有的行業(yè)寒冬面前，綠景中國的銷售面和融資面全面承壓。而設(shè)想的那一套，徹底玩不轉(zhuǎn)了。
曾經(jīng)的舊改“香餑餑”，卻成了綠景中國的累贅。
活不活的下去，還真不好說了。
關(guān)鍵詞： 微型房企撬動舊改航母 綠景中國徹底失算 綠景中國
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