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2023-09-08 21:58:44
存量房貸利率下調，三類人群最受益，百萬房貸每年或少還五千
2023-09-08 21:58:44 來源: 南方都市報
8月31日，中國人民銀行、國家金融監管總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）后，各大銀行如何調整利率，一直備受關注。
9月7日，中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有行銀行先后就相關細則進行了公告。
股份行當中，截至南都·灣財社記者發稿，中信銀行、平安銀行、廣發銀行、渤海銀行等已經發布利率調整公告，此外光大銀行、浦發銀行、恒豐銀行也陸續推出了“問答版”，針對利率調整范圍、首套住房商貸認定標準、利率調整幅度等熱點問題作相關解答。
(資料圖)
據南都·灣財社記者整理分析，此次細則主要進一步明確了調整范圍、調整規則、調整方式等幾個方面的問題。業內人士表示，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過5000元。
從調整范圍來看，多家銀行都確認調整范圍為：2023年8月31日前已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，也就是說首套住房的個人住房貸款，只要在8月31日之前簽署合同，就在此次調整范圍之內；同時，實施“認房不認貸”政策后成為首套住房的住房貸款，也在調整范圍之內。
哪些存量房貸不在調整范圍內？
建行表示，當前執行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進行調整。從貸款類型看，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商鋪等商業用房的貸款，不在本次調整范圍內；工行表示，對于組合貸中的商業性個人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。
從調整規則來看，由于LPR定價改革和住房貸款利率下限調整，規則均明確了三個時間段，即2019年10月7日前發放（且已轉換為LPR定價）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款利率下限。
從調整方式來看，多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。對于因政策調整導致首套房認定發生變化而符合規則的，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸等情況，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續銀行會進行認定，符合后及時調整。調整后均當日生效。
由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現貸款利率可能低于所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的情況（尤其是在2022年10月規則調整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現，銀行不會調整，即不會造成因調整后利率上調至政策下限的情況。
此次存量房貸利率的調整，主要針對2023年8月31日前已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款。
各大銀行公告中特別提及，除原貸款發放時滿足房屋所在城市首套房貸利率標準的房貸外，執行“認房不認貸政策”后，又有以下兩類具體情形屬于此次利率調整范圍：
1. 房屋購買時家庭在當地沒有其他成套住房，但因當地政府采取“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地政府執行“認房不認貸”政策的；
2. 房屋購買時不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地政府執行“認房不認貸”政策的。
但需要注意的是，屬于這兩類情形的客戶，各銀行都規定需由客戶向發放貸款的銀行主動申請利率調整，并提供相關證明材料。
存量房貸按照2019年10月7日（含當日）之前、2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）、2022年5月15日（含當日）之后的時間段，分為三種情形分別作出調整細則。
上海金融與發展實驗室主任曾剛告訴南都·灣財社記者，這三個時間段主要對應著兩個不同的重要時間節點。
2019年10月8日，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR（貸款市場報價利率），居民房貸利率由基準利率以倍數浮動，調整為LPR加點浮動；2022年5月15日，全國首套房貸利率政策下限調整為LPR-20BP。
結合相應發布細則內容來看：
1、《細則》：對于2019年10月7日（含）前發放、已按央行相關要求轉換為LPR定價的存量首套個人住房商業性貸款，此類存量貸款最低可調整至原貸款合同期限對應的LPR，即LPR+0BP。
曾剛表示，上述細則內容可以理解為，原貸款發放時，所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行，合同利率按相應LPR加點幅度執行。存量貸款在LPR轉換后的利率水平，不高于LPR，或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
根據央行數據，2018年1月1日至今，一年以內（含一年）貸款基準利率為4.35%，一年至五年（含五年）貸款基準利率為4.75%，五年以上貸款基準利率為4.90%。
根據《中國人民銀行公告》（公告[2019]第15號），自2019年8月20日起，LPR按新的形成機制報價并計算得出，最新數據為一年期LPR為3.35%，5年期以上LPR為4.2%。此前可查數據顯示，2019年1月至2019年7月，一年期LPR為4.31%，2019年8月為4.25%；5年期以上LPR自2019年8月起可查，當月為4.85%。
南都·灣財社記者對比上述數據可以看到，此類存量貸款最低可調整至原貸款合同期限對應的LPR，即LPR+0BP，與彼時貸款基準利率相比有所下降。
2、《細則》：對于2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發放的，執行LPR定價的浮動利率存量首套個人住房貸款，各銀行明確，此類存量房貸利率水平最低調整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR（+0BP）。貸款發放時，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行；原貸款利率水平不高于LPR或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。
細則出臺前情況如何？南都·灣財社記者根據公開信息梳理，根據央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執行下限政策，在2022年5月14（含）之前，多數城市的首套房貸利率執行下限與全國下限水平一致，即為LPR。但也有部分城市執行高于LPR的利率下限，包括北京（LPR+55BP）、上海（2021年7月24日至今為LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、吉林長春（LPR+5BP）、河南鄭州（LPR+5BP)。
3、《細則》 ：對于2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款（含已簽訂合同但未發放的貸款），此類存量房貸利率水平調整至全國首套房貸利率政策下限，即LPR-20BP。貸款發放時，所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發放時當地首套房貸利率政策下限執行；原貸款利率水平不高于LPR-20BP或不高于貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限的，不作調整。即此類存量房貸調整后的貸款利率，不低于LPR-20BP和發放時當地首套房貸利率政策下限中孰高者。
曾剛介紹，根據央行各分支機構9月1日公布的各地首套房貸利率執行下限政策，在2022年5月15日（含）至2023年8月31日，多數城市執行LPR-20BP或更低的利率下限政策，當地存量首套房貸利率最低均可降至LPR-20BP。
南都·灣財社記者綜合公開信息了解，部分城市在2022年10月以來陸續階段性取消下限，比如湖北、安徽、廣東、遼寧、黑龍江等地的部分城市。
曾剛介紹，在這些城市取消利率下限后至今年8月31日期間，辦理首套商業性個人住房貸款的，細則執行后，貸款利率最低也只能調整至LPR-20BP。
但南都·灣財社記者了解，也有北京（LPR+55BP）、上海（LPR+35BP）、深圳（LPR+30BP）、廣州（LPR）、廈門（2022.5.18至2022.8.23為LPR+10BP）、西藏（2019年至今均為一般類商業性貸款利率）等地首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP，這意味著，細則執行后，上述城市的存量首套房貸利率調整空間較小。
曾剛補充，因為各城市情況不同，具體執行時，在基本遵循細則的情況下，各城市因地制宜。
對于借款人而言，存量首套房貸利率的下調也能減輕其還貸壓力。招聯金融首席研究員董希淼告訴南都·灣財社記者，據測算，此次存量首套房貸利率調整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80基點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過5000元。
董希淼指出，從對象看，主要是三類群體可以提出申請。
第一類是在8月31日之前，金融機構已發放或已簽訂合同但未發放的首套房貸的借款人，這類群體直接可以申請，這部分群體是這次受益的最大群體。
第二類是因政策調整，原二套房貸被認定為首套房貸的借款人，也可以提出申請。如目前部分城市”認房不認貸”政策落地后，“認房又認貸”政策下的二套房貸，只要借款人名下沒有其他住房，可按照首套房貸來申請調整。
第三類是借款人持有超過一套房產，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸，現在將其他房產出售，名下一套住房成為家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請調整。
董希淼告訴南都·灣財社記者，存量首套房貸利率調整，是在金融管理部門引導下，商業銀行給借款人發放的“大禮包”，調整過程不收取任何費用，多數情況下借款人無需主動發起申請，特殊情況下借款人應直接找銀行溝通協商。需要提醒的是，無論是何種調整方式，借款人均無需通過按揭中介或者其他外部機構來操作，更不需要再花額外的錢去曲線辦理。
“借款人還需注意的一點是，在以后還貸過程中，千萬不要通過經營性貸款、消費貸款來‘置換’房貸，這樣既不劃算也不合規。”董希淼表示。
在受訪專家看來，此次存量首套房貸利率調整，雖然短期內對銀行可能有沖擊，但是長期來看，對于銀行而言，整體利大于弊。
經濟學家新金融專家余豐慧向南都·灣財社記者表示，存量住房貸款利率的調整對各商業銀行會有一定影響，銀行在調整利率時需要考慮自身的盈利能力和市場競爭情況，利率調整可能會對銀行的凈息差、貸款增長和競爭力產生一定沖擊。
科技部國家科技專家周迪對此也持同樣的觀點，同時他表示，調整后的低利率可能會帶動客戶更換貸款，導致一定規模的存量貸款轉為其他銀行的新增貸款。此外，影響還可能涉及到信用風險、流動性風險等因素，不同規模和風險管理能力的銀行可能會面臨不同程度的挑戰和影響。
不過曾剛認為，雖然短期內，此次存量住房貸款利率的調整會造成銀行一些利率上的損失，帶來利息收入的下降，但這并不是什么壞事兒。“在此之前其它貸款利率都下降了，存量房貸利率卻高居不下，這也導致了提前還貸、以貸還貸等情況的出現。”曾剛向南都·灣財社記者指出，雖然存量首套房貸利率下調，但是與客戶提前還貸相比，按揭貸款對于銀行而言能帶來較為不錯的資產收益水平。因此從長期來看，下調存量首套房貸利率對銀行而言不失為一個好的選擇。
統籌：任先博
采寫：南都·灣財社記者 羅曼瑜 見習記者 劉常源
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