網(wǎng)傳2月18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

2月23日，據(jù)媒體報道，天津市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好2021年住宅用地集中出讓有關(guān)工作的通知》，《通知》指出：為做好2021年住宅用地“兩集中”同步公開出讓有關(guān)工作，我市確定于3月、6月、9月中旬分三批次統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個日期外，不得再發(fā)布住宅用地出讓公告。

同日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)一組織住宅用地掛牌出讓公告發(fā)布的緊急通知》：自2月23日起，航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。

2月24日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《堅決落實上級有關(guān)要求?部署2021年住宅用地供應(yīng)工作》的通知。《通知》指出：嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導(dǎo)市場理性競爭。

22個重點城市土地集中出讓將對行業(yè)帶來哪些影響？

1、對房企短期資金或?qū)⑿纬删薮筇魬?zhàn)

假設(shè)各個城市每年三次集中出讓土地，按照2020年的供地情況，上海、杭州、南京、武漢、青島等城市單次集中供地將超40宗，高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

同時，去年“三道紅線”試點以來，行業(yè)進(jìn)入降負(fù)債、降杠桿的階段，銷售回款成為企業(yè)“回血”重要來源；若集中供地政策實施，對企業(yè)營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點也需要重新鋪排，以面對集中的拿地資金需求。

表：2020年重點城市（市本級）住宅用地供應(yīng)情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主

2、對地方政府供地行為產(chǎn)生約束，對政府管理能力提出更高要求

2020年盡管受到新冠疫情影響，全國商品房銷售面積仍創(chuàng)新高，土地市場熱度不減，部分城市高價地頻出，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)受到較大挑戰(zhàn)。各個城市集中推地將促使地方政府更加科學(xué)、合理地設(shè)定土地推出價格以及地塊類型配比，對地方政府形成有效約束，引導(dǎo)土地市場合理運行。同時，單次大批量的土地供應(yīng)，也對政府的管理能力提出了更高要求。

3、土地集中出讓為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，進(jìn)而引導(dǎo)購房者穩(wěn)定預(yù)期

集中供地客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

同時，當(dāng)下快周轉(zhuǎn)依然是行業(yè)一大特點，集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應(yīng)帶來穩(wěn)定預(yù)期，一定程度上將平抑房價上漲壓力，有利于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的政策目標(biāo)。但值得注意的是，階段性項目集中入市也可能導(dǎo)致市場短期供需失衡，因此未來項目入市時點需要政府更好的把控。

整體來看，本次政策出臺將對行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響，對企業(yè)帶來更大挑戰(zhàn)，企業(yè)應(yīng)及時在策略上做出調(diào)整。

1、關(guān)注22城之外的投資機(jī)會，特別是城市群、都市圈內(nèi)部城市

2020年22城商品房銷售面積占全國的比重為24.3%，住宅用地成交規(guī)劃建筑面積占全國300城的比例不足三成，在這22城之外房地產(chǎn)市場仍有巨大空間。為了避免集中供地帶來的不確定性，企業(yè)可適當(dāng)關(guān)注22城之外的其他核心城市及發(fā)達(dá)城市群三四線城市，分散風(fēng)險。

CREIS中指·地主作為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)投資決策系統(tǒng)，目前可支持全國116城監(jiān)測研究，服務(wù)于2500家開發(fā)企業(yè)及其20萬投拓人員，為房企高效看地、研判土地價值、優(yōu)化城市布局、把握拿地節(jié)奏、高質(zhì)量精準(zhǔn)拿地，提供平臺級服務(wù)支持。

2、在相對寬松的貨幣環(huán)境下，仍需抓住重點城市投資機(jī)會

重點22城均為核心一二線城市，是我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、產(chǎn)業(yè)與人口最具吸引力的地區(qū)，住房需求旺盛，市場仍有較大放量空間，盡管土地集中出讓導(dǎo)致市場競爭環(huán)境更加復(fù)雜，但在當(dāng)前較為寬松的貨幣環(huán)境下，房企仍需堅守價值城市。

同時，面對單次大量供地時，在資金有限的情況下如何做取舍，需要企業(yè)對城市發(fā)展趨勢及板塊價值進(jìn)行科學(xué)研判，若集中跟進(jìn)多個地塊，也需要投拓人員更加高效的分析能力。另一方面，22城多為房企的戰(zhàn)略布局城市，假設(shè)這些城市的供地節(jié)奏趨同，房企若要獲得更高的投資回報率，則需要對不同區(qū)域及城市的潛力、市場周期進(jìn)行精準(zhǔn)研判。

3、合作拿地，分散風(fēng)險，實現(xiàn)共贏

總體來看，資金實力強(qiáng)的企業(yè)仍將獲得更多的拿地機(jī)會，而資金壓力大的企業(yè)可能面臨更大的沖擊，企業(yè)分化將進(jìn)一步加劇。為了更多地參與競拍，提高拿地成功的概率，企業(yè)可采取聯(lián)合拿地的方式，共擔(dān)資金壓力。

4、關(guān)注下一步政策細(xì)則及各地因城施策的政策空間

本次相關(guān)文件中涉及出讓細(xì)節(jié)較少，預(yù)計后續(xù)將有更多細(xì)化的政策出臺。同時，企業(yè)需關(guān)注各地針對土地端的配套政策，比如投融資的支持政策等，及時把握因城施策趨勢，合理安排投拓計劃。

值得關(guān)注的是，本次政策暫時僅涉及2021年出讓的土地，范圍覆蓋熱點22城，預(yù)計后續(xù)政策將依賴于政府對政策效果以及市場反應(yīng)的全面評估。

整體來看，本次政策出臺將對行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，若政策落地執(zhí)行，將全面考驗房企的融資、投研、營銷等經(jīng)營管理能力，在激烈的競爭環(huán)境中，企業(yè)更需練好內(nèi)功，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，同時把握時機(jī)，采取差異化競爭策略，實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。

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