來源：《中國經濟周刊》記者鄧雅蔓

全國兩會召開在即，全國人大代表、民建中央對外聯絡委員會主任李曉林向媒體發布了自己帶來的《關于房地產交易市場中“一房數賣”糾紛的司法建議》。

圖為：全國人大代表、民建中央對外聯絡委員會主任李曉林（資料圖）

在房地產交易中，由于開發商“一房數賣”導致的后續維權難現象并不罕見。據媒體報道，近年來，受經濟調整與市場波動影響，房地產行業不少中小開發商面臨資金鏈斷裂的窘境，因此出現了一種現象：開發商將已售賣給購房者的房產再次抵押給建筑工程商，在這之后，房產被建筑工程商再次出售，造成“一房數賣”。

在這份建議中，李曉林從法律角度剖析了通過行政監管機制或民事訴訟化解“一房數賣”的幾大難題：首先，相比于自然人之間的二手房交易，由于消息不對稱等原因，開發商在商品房銷售過程中更容易蒙蔽受害者；其次，在報案流程上，受害人的刑事報案可能不被警方受理，因為警方可能會以開發商是否“跑路”等“要素”，作為判斷其是否存在詐騙故意的依據；然后，即便進入民事訴訟，受害人也難以得到公平的賠償，一是因為惡意“一房數賣”的開發商可能會將騙取的房款轉移、他用、隱藏或揮霍，使賠償無可執行，二是如果出現房價漲幅較大的情況，比如遠遠超過原合同中規定的違約賠償數額，受害人損失巨大。

李曉林強調，一個難以忽視的事實是，由于在繁雜的交易程序中信息不對稱，買房人很難及時、全面、完整地掌握賣房一方的行為及證據，往往是在“一房數賣”已經成為既成事實時，才能發現自己受害。

為此，他建議，應根據我國的立法原意和“先刑后民”的理念，警方對“一房數賣”的受害方報警的受理門坎要適度降低，警方積極介入，綜合研判案由中詐騙故意的因素和線索；此外，如果受害買房人先行發起民事訴訟，民庭應對案由中是否有涉嫌詐騙故意的事實審查把握“關口前移”，即以優先向刑事訴訟移送為取向。

此前，李曉林曾與諸多律師界機構和人士針對此事進行討論，“我們在征詢意見中一致認為，應借鑒‘醉駕入刑’的成功經驗，推動對惡意“一房數賣”的刑罰力度，既具有公平正義的社會價值，也可以產生震懾作用，有利于扭轉近年來此類案件高發頻發的局面。”

除了建議借鑒醉駕入刑外，李曉林還提到一點，即受害買房人的救助及補償順位問題。“由于一房數賣受害人往往至少二人或者更多人，在他們中間客觀上存在著一個救助補償誰優先誰依次的問題。”他表示，誰應該先獲得賠償，這是長期困擾買房當事人和司法機關的現實問題。

對此，他引述了2014年《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條中的意見：“辦理商品房預售合同備案或房屋網簽手續買受人的權利，不能對抗合法占有房屋的買受人。”他建議按照最高法院和北京市高級人民法院的既定原則，以已經辦理房屋所有權移轉登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后順序確定權利保護順位。

關鍵詞： 兩會 地產 全國人大 代表