中華網財經11月11日訊：近日，漳州市住房和城鄉建設局關于印發《市直管項目商品房預售資金監管實施細則》（下稱“細則”）的通知，要求縣（區）、開發區（投資區、高新區）住建局結合當地實際，參照制定實施細則，并于2021年11月底前報送。

《細則》中，漳州市住房和城鄉建設局提出，商品房預售資金指購房人依商品房買賣合同約定應支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部房價款。商品房買賣合同應明確約定預售資金全部直接繳入商品房預售資金監管專用賬戶。預售人應當按照施工完成節點及規定額度申請支取監管額度內資金。

預售人在申請商品房預售許可證前，應選擇注冊在漳州中心城區且有固定合法經營網點的商業銀行設立監管賬戶。監管賬戶專用于商品房預售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的非柜臺渠道業務。

市住建局對監管額度內預售資金實行重點監管，確保專款專用，專項用于支付預售項目取得預售許可證后工程建設產生的費用，主要包括工程款(含農民工工資)、甲供設備材料構配件款、依法應由預售人委托的工程質量檢測費用等。預售人違法發包工程、違規指定分包單位等產生的費用不得申請預售資金。支出款項必須直接轉入相關施工單位和供貨單位，嚴禁用于支付任何借(貸)款本息，繳納土地款、罰金、營銷費用及預售人員工工資等費用。

下為《細則》原文：

市直管項目商品房預售資金監管實施細則

為進一步加強商品房預售資金監督管理，確保預售資金安全并專款用于工程建設，保障購房人合法權益，根據《城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《福建省商品房預售管理暫行辦法》等法律法規和規章規定，結合實際，特制定如下實施細則。

一、本實施細則適用于由市住建局辦理預售許可的房地產項目（包括住宅、商業、工業、旅游等房地產項目）商品房預售資金收存、支取、使用及監督管理。各縣（區）應結合本地實際制定實施細則。

二、商品房預售資金指購房人依商品房買賣合同約定應支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部房價款。商品房買賣合同應明確約定預售資金全部直接繳入商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱“監管賬戶”）。

三、預售人在申請商品房預售許可證前，應選擇注冊在漳州中心城區（薌城區、龍文區、龍海區、長泰區、高新區、臺投區）且有固定合法經營網點（取得金融許可證）的商業銀行（以下簡稱“監管銀行”）設立監管賬戶，并與市住建局、監管銀行三方簽訂商品房預售資金監管協議書（以下簡稱“監管協議”），明確各自的權利和義務并共同遵守。原則上一個預售許可申請只設立一個監管賬戶。

四、監管賬戶專用于商品房預售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的非柜臺渠道業務。在預售許可證辦理后，預售人應第一時間在售樓場所的展示大廳、收費處、主要通道等顯眼位置公開監管賬戶信息及市住建局的監督舉報電話，并督促購房人將商品房預售資金繳入監管賬戶；市住建局通過官網、推送短信等方式公開監管賬戶信息；監管銀行應采取多種形式公開監管賬戶信息，保證購房人知情權。

五、預售項目需變更監管銀行的，預售人和監管銀行先向市住建局提出申請。變更期間，市住建局暫停該項目網簽。預售人應與原監管銀行解除監管協議，重新選定監管銀行，開立新監管賬戶，簽訂監管協議，并將原監管賬戶內資金全部轉入新監管賬戶，撤銷原監管賬戶；項目已銷售并網簽備案的，還應與應付款購房人簽訂補充協議，約定將后續購房款全部直接繳入新監管賬戶，同時通知按揭銀行將后續按揭房款劃入新監管賬戶。上述事項辦理完成后，市住建局予以辦理變更手續，并恢復該項目網簽。

六、按揭貸款銀行不限于監管銀行，預售人可選擇注冊在漳州轄區內且有固定合法經營網點（取得金融許可證）的商業銀行作為按揭貸款合作銀行（以下簡稱“按揭銀行”），按揭貸款必須全額繳入監管賬戶。按揭銀行與購房人簽訂借款合同時，應將監管賬戶列為放款賬戶并將按揭貸款直接劃入其中。

七、商品房買賣合同備案時，監管銀行應在網簽備案系統中確認“首期購房款由購房人直接繳入監管賬戶”，網簽備案系統對預售人提交的商品房買賣合同備案申請信息自動核驗通過后，市房產交易中心給予辦理商品房買賣合同備案。

八、監管銀行應將資金收付系統與市住建局預售資金監管系統對接聯網運行，同時將監管賬戶的資金出入賬明細逐日生成并導入預售資金監管系統，確保數據的真實性、時效性與完整性。監管銀行發現預售資金未按時足額存入監管賬戶的，應及時將相關情況報送市住建局。

九、監管銀行應嚴格履行監管協議，確保監管賬戶資金安全，并主動配合市住建局開展預售資金監督檢查。發現監管賬戶異常如資金被凍結或扣劃等情況，應第一時間報告市住建局。

十、預售資金監管額度（以下簡稱“監管額度”）以預售許可為單位設定，非全裝修商品房按以下標準設定監管額度（全裝修商品房項目在以下標準基礎上增加1500元/平方米。全裝修商品房項目以預售人與購房人約定的交付標準認定，包括購房人統一委托預售人進行二次裝修的商品房項目，下同）：

（一）18層以下（含）且建筑高度不超過54米（不含）為4200元/平方米；

（二）18層以上33層以下（含）且建筑高度不超過100米（不含）為4500元/平方米；

（三）33層以上或建筑高度超過100米為5500元/平方米。

十一、市住建局對監管額度內預售資金實行重點監管，確保專款專用，專項用于支付預售項目取得預售許可證后工程建設產生的費用，主要包括工程款（含農民工工資）、甲供設備材料構配件款、依法應由預售人委托的工程質量檢測費用（地基基礎工程檢測、主體結構工程現場檢測、建筑幕墻工程檢測、鋼結構工程檢測、見證取樣檢測）等。預售人違法發包工程、違規指定分包單位等產生的費用不得申請預售資金。支出款項必須直接轉入相關施工單位和供貨單位，嚴禁用于支付任何借（貸）款本息，繳納土地款、罰金、營銷費用及預售人員工工資等費用。

十二、預售人應當按照以下節點及額度申請支取監管額度內資金（單獨地下室的預售許可，其預售資金撥付節點設定參照共有地下室的地上建筑物工程進度節點執行）：

（一）取得商品房預售許可證至下一節點前，累計申請支取的監管額度內資金不得超過監管額度的30%（全裝修商品房項目不得超過監管額度的25%）；

（二）地面主體結構工程形象進度達50%至下一節點前，累計申請支取的監管額度內資金不得超過監管額度的45%（全裝修商品房項目不得超過監管額度的40%）；

（三）主體結構封頂且屋面構架完成至下一節點前，累計申請支取的監管額度內資金不得超過監管額度的60%（全裝修商品房項目不得超過監管額度的50%）；

（四）外墻裝修完畢（包括主體建筑的門窗、欄桿、外墻涂料等全部完成）、腳手架拆除至下一節點前，累計申請支取的監管額度內資金不得超過監管額度的70%（全裝修商品房項目不得超過監管額度的60%）；

（五）單體工程竣工驗收（即五方驗收）完成至下一節點前，累計申請支取的監管額度內資金不得超過監管額度的80%（全裝修商品房項目不得超過監管額度的70%）；

（六）取得《工程竣工驗收備案表》，可申請支取監管額度內的剩余資金。2021年4月12日起新開工（以施工許可證發證日期為準，下同）的全裝修商品房項目，裝修分部工程未納入施工許可的，不得支取監管額度內的剩余資金；2021年4月12日前開工的全裝修商品房項目，待完成合同約定的全裝修交付標準并驗收后方可申請支取監管額度內的剩余資金。

（七）預售項目完成主體結構封頂以及之后節點，因銷售等原因，累計支取的監管額度內資金比例遠低于對應節點可支取的比例，預售人另籌資金支付工程款，后續在無抽離預售資金、無拖欠工程款和農民工工資的前提下，預售人可以按其籌資金額（若監管資金不足，則按余額）申請撥付至其基本賬戶，以緩解預售人資金壓力。

十三、預售人申請支取監管賬戶資金時，應向市住建局房地產市場監管科提交下列材料，并在預售資金監管系統發起申請業務：

（一）在預售資金監管系統中生成打印的預售資金使用申請表；

（二）工程施工合同、工程檢測合同、監理單位出具的施工進度證明、施工（檢測）單位的用款申請、工程款發票；與設備材料供應商簽訂的購銷合同、發票及經監理單位確認的采購清單；

（三）工程形象進度達到節點要求的，提交施工、監理單位的書面證明材料和施工現場照片；單體驗收完成的，提交各方責任主體驗收材料；完成工程竣工驗收備案的，提交《工程竣工驗收備案表》（全裝修商品房項目《工程竣工驗收備案表》未含全裝修工程的，還需附上全裝修工程竣工驗收報告）。

十四、市住建局受理預售人提交的上述書面材料后，按下列程序辦理：

（一）核對預售人提交的書面材料和支取額度，現場復核工程形象進度節點；

（二）經核對復核符合規定，同意撥付商品房預售資金的，在申請表上簽署同意撥付意見并加蓋公章，并在預售資金監管系統中予以確認。不符合的簽署不予同意撥付意見及理由。

（三）監管銀行收到市住建局同意撥付且加蓋公章的申請表后，應及時在預售資金監管系統中予以復核。復核無誤后，應及時為預售人辦理監管賬戶資金撥付手續。不得以存款指標等理由，推遲或延誤辦理撥付手續。

十五、對超監管額度的資金，即監管賬戶資金（含已審批未發放的按揭貸款）超出對應節點監管額度的資金，在無拖欠工程款和農民工工資的前提下，預售人可以申請撥付至預售人的基本賬戶，具體撥款手續按第十三條規定辦理。

十六、購房款繳入監管賬戶后，預售人因故依法與購房人解除購房合同（認購書）的，預售人可提交購房人繳款憑證及解除購房合同（認購書）證明材料等向市住建局申請退回相應購房款。退回購房款直接劃入購房人賬戶。

十七、項目竣工驗收備案且經公示無拖欠工程款和農民工工資的，在恢復項目周邊因施工破壞的市政設施等并拆除施工圍擋后，可申請撤銷預售資金監管；項目需代征代建市政道路、綠地等市政配套工程的，還應提供相關配套工程已通過核驗移交的相關證明材料，并按下列程序辦理：

（一）預售人持《工程竣工驗收備案表》及預售資金監管系統中生成打印的撤銷監管申請書和意見書向市住建局提出申請；

（二）市住建局審核后同意撤銷監管的，在意見書上簽署同意撤銷監管意見并加蓋公章，同時在預售資金監管系統中予以確認。

（三）預售人憑市住建局出具的同意撤銷監管意見書向監管銀行申請辦理結算手續。監管銀行收到市住建局同意撤銷監管意見書后，應及時在預售資金監管系統中予以復核，復核無誤后，撤銷商品房預售資金的監管。

十八、預售人存在下列情形之一的，限期整改，整改期間，暫停撥付監管賬戶資金，并暫停辦理預售人其他預售許可、現售備案：

（一）因違法違規行為導致工程停工的；

（二）工程存在嚴重質量問題的；

（三）未按期交房或存在逾期交房風險的；

（四）未按規定使用已支取的監管資金；

（五）蒙騙或誘使購房人將購房款繳入非監管賬戶的；

（六）提供虛假資料套取監管賬戶資金的；

（七）商品房買賣合同網簽后超期限（30日內）未備案的；

（八）在建工程抵押、預購商品房抵押未依法辦理備案的；

（九）其他違反商品房預售資金監管規定的情形。

十九、監管銀行有下列第一、第二情形之一的，由市住建局責令其限期整改，整改期間，不得承接新的預售資金監管業務；有下列第三、第四情形之一的，應承擔相應責任并由市住建局通報人民銀行漳州分行、銀保監分局，同時停止其監管銀行資格兩年，兩年內不得承接預售資金監管業務：

（一）未嚴格履行監管協議規定的監管責任；

（二）未按預售資金監管系統數據接口規范傳輸數據的；

（三）未經市住建局同意擅自撥付監管賬戶資金的；

（四）因工作失職導致監管賬戶資金被騙（套）取的；

（五）其他違反預售資金監管規定的行為。

二十、按揭銀行未按規定將按揭貸款轉入監管賬戶的，由市住建局責令整改并承擔相應責任，同時通報人民銀行漳州分行、銀保監分局。按揭銀行因上述行為被市住建局第二次通報的，停止其監管銀行資格兩年，兩年內不得承接預售資金監管業務。

二十一、本實施細則自發文之日起施行，《漳州市住房和城鄉建設局關于印發<漳州市商品房預售資金監管實施意見>的通知》（漳建房〔2019〕16號）同時廢止。2015年9月1日前已辦理預售許可的項目，預售資金仍由各商業銀行負責監管；發文之日前辦理預售許可的項目原則上按漳建房〔2019〕16號文執行；發文之日后辦理預售許可的項目按照本實施細則執行。

附件：1.漳州市直管項目商品房預售資金監管協議（范本）

2.關于設立商品房預售資金監管賬戶通知書

3.漳州市直管項目商品房預售資金使用申請表

附件1

漳州市直管項目商品房預售資金監管協議（范本）

甲方（主管部門）：   漳州市住房和城鄉建設局  

乙方（監管銀行）：                            

丙方（開發企業）：                            

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《市直管項目商品房預售資金監管實施細則》（   ）等規定，為確保預售資金安全并專款用于工程建設，保證工程建設順利進行，切實保護購房者權益，經甲、乙、丙三方充分協商，就商品房項目預售資金的收存使用訂立如下協議并共同遵守：

一、丙方商品房項目及擬預售樓棟概況

1、商品房項目              ，工程規劃許可證號：           ，施工許可證號：            ，總建筑面積      平方米。

該項目土地使用權（在建工程）(已、未)設定抵押，抵押權人為：           。

2、丙方本次擬申請預售許可證的樓棟：       ,面積        。

二、丙方在乙方開立銀行賬戶（開戶銀行：                       ，賬號：              ）作為擬申請預售許可證的商品房預售資金專用監管賬戶，并保證將所收取的預售款(包括定金、預付款、首付款、分期款，公積金按揭貸款、商業按揭貸款等)全額直接存入。

三、丙方應在商品房買賣合同中明確約定購房人購房款（含非乙方按揭貸款）全額直接繳入監管賬戶并督促執行到位。乙方發現購房人未將購房款直接繳入監管賬戶的，有權要求丙方及時糾正，并將有關情況通報甲方。丙方承擔由此產生的一切法律責任。

四、丙方應及時向甲方如實報告預售項目抵押狀況，否則，甲方有權暫停受理丙方預售資金撥付申請。

五、乙方應將資金收付系統和甲方預售資金監管系統對接并聯網運行，同時將監管賬戶的資金出入賬明細逐日生成并導入預售資金監管系統，確保數據的真實性、時效性與完整性。

六、乙方應當完全獨立履行商品房預售資金監管職責，不得將監管職責委托或指定給其他機構；應當配合、協助丙方做好收存使用監管資金的相關工作，并按銀行業務的有關規定，提供高效優質金融服務。

七、乙方收到甲方同意撥付且加蓋公章的申請表后，應及時在預售資金監管系統中予以復核，核對資料及金額無誤后，方能辦理撥付手續。乙方應在收到申請表之日起5個工作日內辦結撥付手續，不得以存款指標等理由，推遲或延誤辦理撥付手續。

八、乙方存在未經甲方同意擅自撥付監管賬戶資金、因工作失職導致監管賬戶資金被騙（套）取等情形的，應承擔相應責任。甲方有權終止本監管協議，并通報人民銀行漳州分行、銀保監分局，同時停止乙方監管銀行資格兩年，兩年內不得承接預售資金監管業務。

九、丙方存在因違法違規行為導致工程停工、預售項目有嚴重質量問題、未按期交房或存在逾期交房風險、未按規定使用支取的監管賬戶資金、蒙騙或誘使購房人將購房款繳入非監管賬戶、提供虛假資料套取監管賬戶資金、商品房買賣合同網簽后超期限（30日內）未備案、在建工程抵押和預購商品房抵押未依法辦理備案或其他違反商品房預售資金監管規定的情形，甲方有權責令丙方限期整改。整改期間，甲方有權暫停受理丙方預售資金撥付申請，并暫停辦理丙方項目其他預售許可或現售備案。

十、《市直管項目商品房預售資金監管實施細則》（   ）為本協議不可分割的部分，協議各方應共同嚴格遵守。

十一、本協議一式肆份，甲方壹份、乙方壹份、丙方貳份。本協議自乙、丙方的法定代表人（或授權代表）簽字并加蓋公章，甲方加蓋公章之日起生效。

甲方：漳州市住房和城鄉建設局（公章）

乙方：（公章）            法定代表人或授權代表（簽章）：   

丙方：（公章）           法定代表人或授權代表（簽章）：

年   月   日

附件2

××銀行關于

設立商品房預售資金監管賬戶通知書

（住建行政主管部門）：

經審核，同意             公司開發建設的          商品房項目，在本行開設商品房預售資金專用監管賬戶。該賬戶詳細情況如下。

開戶名稱：

帳    戶：

開戶行名稱：

本行承諾：嚴格遵守《市直管項目商品房預售資金監管實施細則》（   ）規定，以及《漳州市直管項目商品房預售資金監管協議》約定，嚴格履行監管責任。否則，愿承擔相應的法律和經濟責任。

銀行蓋章

年   月   日

監管銀行聯系人：           ；聯系電話：          ；聯系地址：                            。 

開發企業聯系人：           ；聯系電話：          ；聯系地址：                            。

附件3

漳州市直管項目商品房預售資金使用申請表

關鍵詞： 漳州 住建局 合同 約定