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2022-01-19 18:09:26
上海出臺保障性租賃住房租賃管理辦法及認定辦法：預收租金不超3個月
2022-01-19 18:09:26 來源: 中華網財經
中華網財經1月19日訊：1月18日晚間，上海同時出臺《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（簡稱“管理辦法”）和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》（簡稱“認定辦法”），試行期兩年（自2022年1月至2023年12月）。
“管理辦法”在供應條件、準入條件、配租規則、供應標準、資格審核、租期、租金及使用管理等方面做了明確指引。
“認定辦法”對既有租賃住房項目(分一般類項目/改建類項目)、新實施項目、相關財稅水電支持政策均給出明確認定程序和指引。
對此，中指研究院企業事業部高級分析師束端指出，本次“管理辦法”和“認定辦法”的出臺是對上位政策的延伸和銜接，進一步完善了上海住房保障政策體系，對全國其他大中城市均有較強的參考意義。具體而言：
更加注重保護租房者權益：“管理辦法”明確不得預收一個季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過一個月租金；出租單位可在雙方自愿的基礎上提供增值服務，但不得強制收取物業費等其他任何費用。
認定標準更加注重區域平衡：“管理辦法”明確住房困難面積標準原則上按照家庭在上海一定區域范圍內人均住房建筑面積低于15平方米確定。面積根據特定區域劃分計算，有助于更好實現住房的保障性功能，且后期存適當調整空間。
配租規則上更加注重提高效率：“管理辦法”明確可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合準入條件的對象入住。原則上按集中配租-常態化配租-輪候配租分階段實施。有助于提高保障性租賃住房的分配效率。
政策適用范圍更加廣泛：“認定辦法”將既有的合規租賃住房項目納入保障性租賃住房認定，有助于全市范圍內統一標準、統一實施，提高各方主體的參與積極性。
（2021年8月底，住建部在“住有所居”新聞發布會提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，并明確“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點。2021年8月《上海市住房發展“十四五”規劃》明確“十四五”時期，將形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40%。2021年11月，上海發布了《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》。）
以下為《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》原文：
第一章 總 則
第一條（制定依據）
為規范做好保障性租賃住房租賃管理工作，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）和《上海市人民政府辦公廳印發〈關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見〉的通知》（滬府辦規〔2021〕12號），制定本辦法。
第二條（出租單位）
本辦法所稱“出租單位”，指保障性租賃住房產權單位，或與保障性租賃住房產權單位簽訂協議取得完整的出租經營權和收益權的單位。
產權單位通過購買服務委托專業運營企業實施租賃運營的，仍以產權單位作為“出租單位”。
第二章 供應和準入管理
第三條（供應條件）
取得《保障性租賃住房項目認定書》的項目，完成全裝修并符合以下條件可以投入供應：
（一）需要辦理住宅交付使用許可證的項目，應取得住宅交付使用許可證；
（二）不需要辦理住宅交付使用許可證的項目（改建類項目除外），應取得竣工驗收備案證明；
（三）利用非居住存量房屋改建的項目，應取得區政府（區保障性租賃住房工作領導小組）組織區相關部門聯合驗收的通過意見。
第四條（準入條件）
保障性租賃住房的供應對象是在本市合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標準原則上按照家庭在本市一定區域范圍內人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據本人和配偶、子女擁有產權住房和承租公有住房情況核定。計算住房建筑面積的區域范圍結合通勤因素按以下標準確定：
（一）保障性租賃住房位于浦西7個中心城區、浦東新區（外環以內）的，申請家庭位于浦西7個中心城區、浦東新區（外環以內）的住房應計算住房建筑面積。
（二）保障性租賃住房位于寶山區、閔行區、嘉定區、金山區、松江區、青浦區、奉賢區、崇明區、浦東新區（外環以外）的，申請家庭位于項目所在區的住房應計算住房建筑面積。
（三）保障性租賃住房位于五個新城范圍內的，計算住房建筑面積的區域范圍可結合新城發展和職住平衡需要進一步優化；具體由項目所在區房屋管理部門提出方案，報市房屋管理部門批準后實施。
（四）面向全市公開供應的保障性租賃住房項目，投入供應超過半年后出租率仍低于80%的，可以適當調整計算住房建筑面積的區域范圍；具體由項目所在地的區房屋管理部門提出方案，報市房屋管理部門批準后實施。
出租單位可以在上述基本準入條件基礎上，結合項目實際，細化和增加準入條件。產業園區、用人單位配套建設的保障性租賃住房，應優先或定向供應本園區、本單位、本系統符合條件的職工。出租單位應將制定的具體準入條件報項目所在地的區房屋管理部門備案。
第五條（配租規則）
保障性租賃住房既可以直接面向符合準入條件的對象配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合準入條件的對象入住。保障性租賃住房配租以公開、公平、公正為原則，一般按照以下兩個階段實施：
（一）集中配租階段。項目達到供應條件后，出租單位發布公告，啟動集中配租；集中配租期間應優先保障在本市無房且符合其他準入條件的對象。
（二）常態化配租階段。集中配租后的剩余房源，實行常態化配租，對符合準入條件的對象實行“先到先租，隨到隨租”。
配租期間，項目全部或部分戶型房源滿租的，應實行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，并優先保障在本市無房且符合其他準入條件的對象。
出租單位應根據上述原則，制定項目配租的具體規則，報項目所在地的區房屋管理部門備案。
出租單位不得對符合條件的申請對象挑客拒租。
第六條（供應標準）
合理控制住宅型保障性租賃住房的供應標準。三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型，二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。
一個家庭或單身人士只能入住一套保障性租賃住房。
第七條（申請材料）
申請入住保障性租賃住房的人員應向出租單位提交以下申請材料：
（一）《保障性租賃住房項目入住申請表》；
（二）本人有效期內的勞動合同（或勞務合同、聘用協議、錄用通知、自主創業的工商登記）等證明合法就業的資料；
（三）在本市擁有產權住房的，提交本人、配偶及子女最近10個工作日內的《本市房屋查詢結果證明》（可通過本市“一網通辦”門戶網站或“隨申辦”APP“我的不動產”在線查詢服務獲取）；在本市承租公有住房的，提交《租用居住公房憑證》；
（四）出租單位根據準入條件要求提交的其他材料。
上述申請材料中，根據“兩個免于提交”的原則，能夠通過大數據手段獲取的材料，申請人無需重復提供。
面向本單位、本系統職工定向供應的宿舍型保障性租賃住房，以及由用人單位整體租賃的宿舍型保障性租賃住房，申請材料可以適當簡化，具體由項目所在地的區房屋管理部門結合實際確定。
第八條（資格審核）
出租單位應按照準入條件，在5個工作日內對申請入住人員提交的申請材料進行審核；其中住房情況提交項目所在地的區住房保障機構核查，區住房保障機構在3個工作日內出具核查結果。對審核未通過的申請入住人員，出租單位不予簽訂租賃合同。
區住房保障機構每年對本區全部保障性租賃住房項目的資格審核情況實施檢查。市住房保障機構對各區住房保障機構開展核查、檢查的情況進行抽查。
市、區住房保障機構在核查、檢查、抽查中發現相關單位和人員提供虛假材料、隱瞞真實情況的，出租單位應立即對相關對象予以清退，相關信息按本市社會信用管理相關規定提供本市公共信用信息服務平臺。
出租單位應將申請、審核的材料隨同租賃合同建檔，保留至合同期結束。
第三章 租金、租期和使用管理
第九條（租賃價格）
保障性租賃住房租賃價格（一房一價）由出租單位制定，初次定價和調價應報項目所在地的區房屋管理部門備案，并向社會公布；實際執行的租賃價格不得高于備案價格。
面向社會供應的保障性租賃住房，租賃價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下。初次定價前，出租單位應委托專業房地產估價機構對項目同地段同品質市場租賃住房租金進行評估；區保障性租賃住房工作領導小組辦公室對評估結果有疑議的，可另行委托估價機構進行評估，并對評估結果予以確認；出租單位對區保障性租賃住房工作領導小組辦公室確認的評估結果有疑議的，可以向市房地產估價師協會房地產估價專家委員會申請鑒定。出租單位對保障性租賃住房租賃價格可以按年度調整；價格調增的，調增幅度應不高于市房屋管理部門監測的同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應不高于5%。
面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保障性租賃住房，租賃價格可在前款規定基礎上進一步降低，并相應建立隨租賃年限增加的租賃價格累進機制和管理規則。
市房屋管理部門加強對保障性租賃住房初次定價和調價的監督檢查，加強對估價機構租金評估質量的監督檢查；發現問題的，責令整改糾正。
第十條（租金支付）
保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取，不得預收一個季度以上租金；租賃保證金（押金）不得超過一個月租金。
保障性租賃住房承租人可以按規定提取住房公積金支付租金。
出租單位不得在保障性租賃住房租金以外向承租人強制收取其他任何費用。承租人不另支付保障性租賃住房物業服務費用。出租單位可以向承租人提供增值服務，由承租人自愿選擇并支付相應費用。
第十一條（租賃合同和租賃期限）
保障性租賃住房出租單位應與承租人簽訂租賃合同，租賃合同應使用保障性租賃住房租賃合同示范文本，并辦理網簽備案手續。
保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年（承租人有特殊要求的除外），最長不超過3年，鼓勵出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期后，入住人員經重新審核仍符合準入條件的，可以續租；不再符合準入條件的，應當退出。
第十二條（使用管理）
保障性租賃住房居住人數和人均居住面積應當符合國家和本市的相關規定。
出租單位應當根據本市相關規定，落實對保障性租賃住房的治安和人口管理要求，落實房屋維修保養和消防安全等責任。
保障性租賃住房承租人及居住使用人不得轉借、轉租保障性租賃住房，不得擅自增加同住人，不得改變保障性租賃住房用途，不得破壞或者擅自裝修保障性租賃住房，不得在保障性租賃住房內從事違法活動，不得無正當理由連續6個月以上閑置保障性租賃住房。違反上述規定的，出租單位可立即解除租賃合同，并按照合同約定追究承租人及居住使用人的違約責任，同時通報承租人所在單位。
第四章 其他規定
第十三條（巡查檢查）
保障性租賃住房全面納入城市網格化管理和社區綜合治理。保障性租賃住房所在地的鄉、鎮人民政府以及街道辦事處、園區管委會等政府派出機構，應對轄區內保障性租賃住房的使用管理情況建立巡查制度，落實屬地管理責任。各區房屋管理部門應對巡查的頻率和要求等提出指導意見，并加強監督檢查。
巡查、檢查中發現出租單位存在未按照規定的供應對象、準入條件、租賃價格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的，由區房屋管理部門責令整改或移送執法管理部門進一步處理；情節嚴重的，報市房屋管理部門通知相關部門暫停出租單位享受保障性租賃住房財稅支持政策和民用水電氣價格政策，責令出租單位退回已收到的財政獎補資金，并按稅收征收管理法等予以處理。
第十四條（數字化轉型）
依托市政府“一網通辦”門戶網站和市住房租賃管理服務平臺，推進保障性租賃住房可供應房源統一上平臺發布，市民提交申請材料、出租單位審核資格和住房保障機構核查住房情況統一上平臺辦理，租賃合同網簽備案統一上平臺實施，為市民提供“一站式”保障性租賃住房租賃管理服務。
加強保障性租賃住房智能化管理，積極拓展“一網統管”應用場景在保障性租賃住房落地。
第十五條（有效期及政策銜接）
本辦法自印發之日起試行，有效期至2023年12月31日。
本市公共租賃住房的租賃管理繼續按照《上海市發展公共租賃住房的實施意見》（滬房規范〔2021〕5號）執行；《實施意見》未規定的事項，按照本辦法執行。
已供應入住的租賃住房項目申請認定為保障性租賃住房的，應在申請項目認定的同時辦理準入條件和租賃價格備案手續；取得《保障性租賃住房項目認定書》后，新簽訂租賃合同（含續簽）應按照本辦法規定執行。
各區房屋管理部門可結合本區實際，制定本區保障性租賃住房租賃管理的具體細則。
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