借他人名義買房過戶己方后，出名人因單位政策損失是否需要借名人承擔(dān)

2023-06-07 00:41:28 來源: 法務(wù)網(wǎng)

原告訴稱

趙某杰、林某蘭向本院提出訴訟請求：1．判令二被告賠償原告658490元；2．由被告承擔(dān)本案訴訟費用。

(資料圖片)

事實與理由：二原告為夫妻關(guān)系，2003年10月28日，二被告因不具備購買經(jīng)濟適用房的資格，因此借用了原告林某蘭的身份，購買了位于北京市昌平區(qū)×室經(jīng)濟適用房房屋，登記在原告林某蘭名下，購房時二被告支付了購房款254267．5元，補繳了土地出讓金34743．5元，契稅3814元，公共維修基金5085元，共計支付了人民幣297910元。2010年1月12日，在該房屋具備上市的條件后，二被告與原告林某蘭簽訂了《存量房屋買賣合同》，將房屋過戶到了二被告名下。

2020年原告趙某杰所在單位在進行軍隊住房清理工作時，發(fā)現(xiàn)原告林某蘭在2003年購買過涉經(jīng)濟適用房，且在2010年出賣了該房屋，要求原告趙某杰向軍委繳納出賣經(jīng)濟適用房的收益658490元，否則原告趙某杰已經(jīng)購買的部隊的房改房將被收回。因此原告按照規(guī)定繳納了658490元。原告交納了上述款項后，告知被告該款項是因為被告借名購房才給原告造成的額外支出，因此應(yīng)該由被告補償給原告，但被告拒絕支付。故原告起訴至人民法院，請求法院查明事實，依法裁判。

被告辯稱

周某峰、吳某玲辯稱，答辯人不同意原告的訴訟請求，理由如下：一、原告趙某杰不具備起訴的主體資格身份，首先當(dāng)時被告僅是借用林某蘭的個人身份進行購房，和趙某杰無關(guān)，至于趙某杰是何身份，被告并不知情。林某蘭將身份證借給被告購房，也并未告知趙某杰是其丈夫，更未告知趙某杰的身份是軍人，也更未告知如果借名給被告買房會造成以后趙某杰的部隊追繳等事宜。

另根據(jù)本案原告證據(jù)3《結(jié)婚證》顯示，原告2人是2021年5月26日才成為夫妻，因此趙某杰所謂的因2012年的部隊購房造成的軍隊處罰更和本案沒有關(guān)聯(lián)性。

二、本案原告以房屋買賣合同糾紛為案由起訴被告，依據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同及任何書面文件，均沒有任何一條規(guī)定，原告可以向被告主張任何賠償款，因此原告起訴被告是沒有任何合同依據(jù)。

三、被告在借用林某蘭的名字買房過程中沒有任何過錯，首先是原告自愿同意，被告沒有強迫，其次被告在案涉房屋產(chǎn)權(quán)證剛滿5年的情況下，就第一時間于2010年1月12日將房屋又過戶到被告自己的名下。此時北京市房屋限購政策并未實行，北京市房屋限購政策于2011年2月17日實行。因此即便被告占用原告姓名自2003年10月28日至2010年1月12日期間也并不影響原告的購房資格，原告只要有購房需要，隨時可以買房。

四、該案件已經(jīng)超過訴訟時效，法院應(yīng)判決駁回原告的所有訴訟請求。1．因為根據(jù)原告提供的證據(jù)8《某單位經(jīng)濟適用住房預(yù)售協(xié)議書》，該份協(xié)議書于2012年簽訂，該份協(xié)議第八條違約責(zé)任約定，乙方承諾在簽訂本協(xié)議之前未購買……經(jīng)濟適用住房，否則追究乙方責(zé)任……。從該份協(xié)議簽訂時間和內(nèi)容看，原告應(yīng)于2012年簽訂該份協(xié)議時，就應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)益可能受到損害，那么依據(jù)當(dāng)時的規(guī)定，訴訟時效應(yīng)為2年，如果原告的權(quán)益受到侵害確實和被告有一定的關(guān)聯(lián)性，其最晚也應(yīng)該于2014年底前向被告主張。但趙某杰直到2020年底才和被告聯(lián)系，已經(jīng)超過法律保護的2年訴訟時效。

2．趙某杰在簽訂《某單位經(jīng)濟適用住房預(yù)售協(xié)議書》協(xié)議時，并未向部隊披露其購買過經(jīng)濟適用房，那么到底是其故意隱借名買經(jīng)濟適用房情況，還是林某蘭根本就沒有將借名買房的事宜告知過趙某杰？如果趙某杰對借名買房不知情，那么其更沒有權(quán)利起訴被告，即便追究也是向林某蘭主張損害；如果趙某杰對借名買房的事知情，就不應(yīng)隱瞞再和部隊簽訂該份協(xié)議，且應(yīng)該立即告知被告該情形，否則就已超出訴訟時效。

五、原告起訴狀陳述的某單位政策規(guī)定，被告不知情，原告也從未和被告說過，如果確實存在該規(guī)定，原告就不應(yīng)該借名給被告，被告也更不可能向原告借名買房，因為被告可以用3萬元以內(nèi)的價格就借到名買房。再次某單位的政策即便有效，也僅是針對趙某杰，

綜上，被告在借名買房的過程中沒有任何過錯，因此，原告起訴被告沒有任何合同及法律依據(jù)，請駁回原告的所有訴訟請求。

法院查明

趙某杰與林某蘭于1988年12月30日登記結(jié)婚，于2020年10月16日登記離婚，于2021年5月26日復(fù)婚。

2002年12月15日，北京A公司（出賣人）與林某蘭（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，約定，林某蘭購買位于北京市昌平區(qū)×號房，房屋總價款為260177元。該合同還對其他內(nèi)容進行了約定。后案涉房屋登記至林某蘭名下。

2010年1月12日，林某蘭（出賣人）與周某峰（買受人）、吳某玲（買受人共有人）簽訂《存量房屋買賣合同》，約定出賣人將位于北京市昌平區(qū)×的房屋出售給買受人；該房屋成交價格為347434．95元。該合同的其他內(nèi)容均存在空白處。后案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至周某峰、吳某玲名下。

2012年某單位（甲方）與趙某杰（乙方）簽訂《某單位經(jīng)濟適用住房預(yù)售協(xié)議書》。協(xié)議書約定，乙方自愿以經(jīng)濟適用住房價格購買甲方依據(jù)某單位建設(shè)的經(jīng)濟適用住房，地址為北京市海淀區(qū)×；第八條違約責(zé)任約定：乙方承諾在簽訂本協(xié)議前，夫妻雙方均未享受國家或軍隊房改優(yōu)惠政策購買自有住房，包括集資房、安居房、經(jīng)濟適用住房，按房改成本價或經(jīng)濟適用住房價購買的軍隊和地方現(xiàn)有住房、共有住房，以及單位統(tǒng)一組織或購買的享有一定優(yōu)惠政策的商品房和其他政策性保障住房，否則，甲方有權(quán)在任何時間撤銷本協(xié)議，并依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定追究乙方責(zé)任，乙方無條件退回住房。該協(xié)議還對其他內(nèi)容進行了約定。

2021年5月，某單位送達《趙某杰同志交納收益確認(rèn)單》，記載：根據(jù)軍隊住房清理政策規(guī)定，對趙某杰配偶林某蘭位于昌平區(qū)×的住房，按照轉(zhuǎn)讓時點進行了市場價值評估，需交納收益65．849萬元。趙某杰于2021年交納了上述收益款。

庭審中，雙方均認(rèn)可存在借名買房合同關(guān)系。趙某杰、林某蘭向本院提交周某峰、吳某玲于2020年10月15日書寫的《借用林某蘭身份證購買經(jīng)濟房屋情況說明》、于2021年3月12日書寫的《房屋購買情況說明》。周某峰、吳某玲對此予以認(rèn)可。周某峰、吳某玲陳述案涉房屋已于2016年出售。

裁判結(jié)果

駁回趙某杰、林某蘭的全部訴訟請求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

依法成立的合同，受法律保護。本案中，林某蘭與周某峰、吳某玲之間形成的借名買房合同關(guān)系以及2010年1月12日簽訂的《存量房屋買賣合同》，均是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。趙某杰、林某蘭陳述其與周某峰、吳某玲形成借名買房合同關(guān)系時口頭約定購房產(chǎn)生的一切費用都是由被告承擔(dān)，產(chǎn)生的費用是指與購房有關(guān)的契稅等費用，當(dāng)時沒有預(yù)見到可能產(chǎn)生的后續(xù)的補繳款，現(xiàn)因某單位要求我方補繳收益款，根據(jù)我方與周某峰、吳某玲之間的口頭約定，故提起本案訴訟。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。但現(xiàn)有證據(jù)不足以證明周某峰、吳某玲存在違約行為，且補繳收益款的情形是雙方在簽訂合同時均未預(yù)見的，故趙某杰、林某蘭要求周某峰、吳某玲賠償其損失，于法無據(jù)，法院不予支持。

關(guān)鍵詞：

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