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2023-08-27 14:58:22
謝逸楓：建議取消限跌令！自行調整房價才是房企最后的救命稻草
2023-08-27 14:58:22 來源: 謝逸楓看樓市
文/謝逸楓
政策應該允許房企隨行就市的調整房子價格，不應該政策定價，限制房企自行調整房子價格的權利。隨行就市的調整價格，就是合理的市場行為。特殊時期與市場下行周期時，房企降價自救 ，就是市場行為的表現。
房價沒有納入價格法，不應該用政策指導房價的定價。應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。同時，應該允許開發商在市場好時，上漲價格。
(資料圖)
非常贊同8月20 日中房報的房地產金融風險加劇，期待調整優化政策盡快落地一文，提到政策發力點應圍繞 " 保、松、降 " 三個字展開，" 保 " 即保房企資金鏈、保交樓。" 松 " 即放松一切制約房地產市場健康發展的行政性干預政策。
" 降 " 即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價，特別是降房價，應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。因此，及時調整房地產政策是必須的。
2021年以來，為防止開發商降價賣房，地方出臺房價“限跌令”，包括長春、岳陽、江陰、沈陽、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺過“限跌令”。例如珠海、深圳個別項目打5折賣房，意味著“限跌令”已經名存實亡。
2023年以來，超過20城出臺購房政策，支持團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優惠價格不計入備案價跌幅范圍。這是地方在“限跌令”的基礎上做出的松綁和讓步，說明“限跌令”沒有存在的基礎。
例如四川雅安經濟技術開發區就明確 " 全力支持房企開展商品房團購活動，開發企業團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍 "。意味著以 " 團購優惠價 " 突破 " 限跌令 " ，正式打響了政策性降房價的第一槍。
今時不同往日，目前市場低迷，購買力下降，居民收入減少，流動性緊缺，房企降價自救，應該是支持與鼓勵，不應該是反對與處罰，取消所謂的限跌令、限漲令，讓房價回歸市場，就是市場經濟發展邏輯。
房企降價自救，本質上說是市場行為，實際上是無奈之舉。因為房企降價自救面臨著許多風險，首先是公司經營利潤、業績、股價下降的預期壓力。其次是股東、前業主、地方賣地的預期收益下降壓力。
房企降價，對前期已經購買了該樓盤的業主，一旦降價大，業主的心態會不配合，會產生退房退款等不好的行動。而對地方的賣地價格會受影響，可能會出現下降。值得注意的買漲不買跌的心理下，對市場長期低迷的預期增強。
最后是降價是把雙刃劍，有利也有弊，當下保命才是重點。對購房者來說，肯定是非常好的購房時機，一旦錯過低谷期的價格，將是白干五年。不僅下降了購房門檻，節約購房交易成本，還實現了購房資格。
目前房地產救市大招不遲遲不出、政策優化調整不力的情況，短期內讓房企時間換空間，實現出清、回款、投資的健康循環經營發展路徑。最關鍵的是讓房企快速實現銷售回款，資金回籠，減少債務違約和暴雷的可能。
簡單說，房子的價格，應該是房企與購房者之間的商議價格，這個交易價格就是市場價格，就是合理價格。按照供需關系的角度，房子定價權回歸市場，讓市場自行調節，才是符合市場經濟規律。
目前房地產下降壓力巨大，不僅要及時停止、取消限制價格、房子買賣、房企融資等措施，還要允許房企降價自救。關鍵是落實已出的4支利箭，還有低首付、低稅費、低利率政策，才能振興房地產。
要打破房價只漲不跌，只跌不漲，回到有漲有跌的市場邏輯，將必須先停止、取消、破壞市場供需關系、價格的條條框框限制政策，讓市場決定房價，讓供需關系調整房價。所以，筆者再次呼吁、建議。
一是停止、取消影響、破壞市場價格的政策。所謂的房價限跌令、限漲令、限價、限網簽、限售價等政策都應該統統停止、取消，讓房企隨著市場的供需關系自行調整，不應該對市場價格一刀切管制。
二是停止、取消影響、破壞市場買賣的政策。所謂的限購、限貸、限售、限離、限企、限戶型與限面積等政策都應該全部取消，市場自由交易、買賣，才是真正的市場經濟，讓房企、購房者自由買賣房子。
三是暫時停止、取消影響、破壞市場供應端的政策。所謂的三道紅線、貸款集中制、認房又認貸、高首付高利息高稅費、限制土地供應等政策，影響房企的投資、拿地、銷售，應該讓供應端隨著需求端調整。
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