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2023-08-31 03:07:07
公攤問題，關鍵還在預售制
2023-08-31 03:07:07 來源: 譚浩俊
近日，全國人大代表莊艷在《檢察日報》撰文，就公攤問題提出建議。厘清公攤標準，明確公攤區域，明確公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式；引進懲罰賠償機制，出臺懲罰賠償辦法，明確賠償數額；落實公攤收益，將業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后由業主共享。
所謂公攤面積，是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。正常情況下，公攤面積低，購房成本低，舒適度也低。公攤面積高，購房成本高，舒適度也高。如果設計等方面不科學、不合理，就是另外的狀況了。
對公攤問題，這些年來，反響還是比較大的，取消公攤的呼聲也一直比較高。原因就在于，開發商在房屋設計方面，經常會在公攤上做文章，損害購房者利益。譬如西安一購房者，購買了一套面積只有69.75平方米的公寓，公攤面積竟然超過了37平方米，占公寓面積的一半還轉了一個彎。如此大的公攤，不僅具有侮辱性，更具有傷害性。
(資料圖片僅供參考)
雖然有些地方也在試圖對公攤進行改革，或優化公攤方式，或提出完善意見，或取消公攤面積。但是，從總體上講，進展都不大，效果也不是太好。原因就在于，開發商的行為，政府及其職能部門也無法控制。一旦房子建好了，公攤不合理，政府也沒法讓開發商把房子給拆了。尤其在目前房地產市場情況不佳，開發商一個個生不如死的情況下，讓開發商把建好的房子重新來過，就更沒有希望。
公攤問題，歸根結底在于商品房可以預售。如果商品房不能預售，廣大居民購買的都是現房，而不是期房，就可以對所需要購買的商品房進行全面評估，包括質量、結構、通風、采光、安全、公攤等，都能一個一個檢查，一項一項對照。如果不能滿足自身需要，就可以決定不予購買。
但是，在預售制下，購房者購買的都是期房，都要過一、兩年，甚至更長時間才能拿到房，自然，就無法了解和掌握建成之后的商品房是什么樣的。而開發商提供給購房者的建筑設計圖，往往也是與實際效果相差很大。更別說，購房者沒有多少具有建筑方面的知識，根本無法從建筑設計圖中看出問題。如果說公攤有貓膩的話，小區環境和布局設計，貓膩就更多。
實際上，公攤是永遠取消不了的。除非建造的不是樓房、不是小區，而是每家每戶的獨家小院，否則，公攤就會永遠存在。如果暫時不想取消預售制，要想確保公攤不成為購房者心中的痛，就只有改變房屋計價方法，亦即由現在的按照建筑面積計算房價，改成由套內實際使用面積計算房價。
正常情況下，按照建筑面積和套內實際使用面積計算出來的房價應當是一樣的，不應該有任何區別。但是，卻能夠讓購房者做出比較好的選擇，能夠讓開發商不敢隨意在公攤面積上做文章，不敢無限擴大公攤面積。否則，要么房價太高，無人購買，要么開發商自己承受，利潤減少。
按照套內面積計算房價，從購買環節來說，確實能夠賦予購房者更多選擇權。但是，如果開發商決意要把公攤放大，對購房者利益仍然是會產生傷害的，因為，產權證不會按照套內面積辦理，那樣對購房者是不利的。產權證按照建筑面積辦理，相關的稅費則也會按照產權證上的面積計算，今后的物業費等，也會依據產權證面積繳納，對購房者來說，還是在玩盲盒。
所以，要想從根本上解決公攤問題，還是要靠取消預售制，把對商品房的選擇權放到桌面上，而不是桌面下，不要讓購房者買房如開盲盒。一旦商品房是現貨交易了，選擇權也就真正交到了購房者手里，公攤問題，也就自然而然解決了。如果公攤面積太大，購房者可以選擇不買。愿意購買高公攤面積的購房者，則可選擇高公攤面積的商品房。如此一來，也就皆大歡喜了。
公攤面積固然問題很多，但永遠取消不了。一幢商品房，不可能沒有公攤面積，但是，沒有了預售制，公攤也就陽光透明了，選擇權不在開發商，而在購房者。眼下，市場比較低迷，可能也是取消預售制帶來的影響最小的時候，管理層應當可以考慮，地方政府也可以進行探索。
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