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2022-03-08 21:43:33
短債在前、“暗債”難防，新城控股該不該賣吾悅廣場？
2022-03-08 21:43:33 來源: 騰訊網(wǎng)
在部分人眼里，新城控股算是一家“因禍得福”的房企。
2019年，受前董事長猥褻幼女案的影響，彼時(shí)的新城控股迅速收縮回血，旗下多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)及債務(wù)轉(zhuǎn)讓。即便是在一些一線城市，尚未投入的項(xiàng)目新城控股也堅(jiān)決退出。
誰曾想，新城控股的無奈之舉，居然消除了不小的隱患。
尤其是在2021年，多家房企因債務(wù)問題爆雷，但歷經(jīng)收縮的新城控股，反而表現(xiàn)得十分輕松。
不過，新城控股果真就安全著陸了嗎？
就在2月底，穆迪將新城控股的展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。緊接著，新城控股準(zhǔn)備出售吾悅廣場的消息也開始蔓延。
雖然新城控股對此予以否認(rèn)，但是面對即將到期的巨額短債，還有眾多“暗債”壓身，究竟賣不賣吾悅廣場，新城控股是得好好考慮了。
還了1.6億美元債，還有幾十億
當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，真正能做到如期還債的房企，絕對稱得上是行業(yè)“靚仔”。
就在2月18日，新城控股境外子公司利用自有資金提前贖回3月20日到期的2億美元、利率7.5%票據(jù)中的1.595億美元本金，向外界展現(xiàn)了“不差錢”的一面。
然而，新城控股還沒來得及高興，幾天之后的2月22日，穆迪就將新城控股發(fā)展控股有限公司、新城控股集團(tuán)有限公司及新城環(huán)球有限公司的展望由“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”。
穆迪稱，負(fù)面展望反映了穆迪對新城系在未來12- 18個(gè)月內(nèi)房地產(chǎn)銷售萎縮和信用指標(biāo)減弱的預(yù)期，而且其“運(yùn)營和融資條件都很困難” 。
究竟有多困難呢？我們梳理了一下：
在3月9日，也就是明天，新城控股有3060萬美元的利息需要支付。
不久之后的3月16日，新城控股有14.3億元票據(jù)到期，外加1.03億元利息需要支付。
而在3月20日，新城控股有三筆債務(wù)需要處理，其中2024年到期的10億元票據(jù)可提前贖回，外加5900萬元利息；旗下境外子公司New Metro Global，也就是上文提到的已經(jīng)提前贖回1.6億美元票據(jù)的那家，屆時(shí)還有4050萬美元票據(jù)要還，外加152萬美元利息；還要對一筆2023年到期的票據(jù)支付6160萬元利息。
最后，在3月26日，新城控股需要對另一筆2023年到期的票據(jù)支付5600萬元利息。
計(jì)算下來，僅在3月，新城控股就得拿出幾十億元，來應(yīng)付各種到期債務(wù)以及支付利息。
由此可見，新城控股的債務(wù)壓力有多大。
REITs融資不順，該不該賣吾悅廣場？
重壓之下，新城控股被傳言，“將逐步出售旗下吾悅廣場及住宅項(xiàng)目，保留商管，未來將拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目”。
要知道，吾悅廣場可是新城控股的“現(xiàn)金奶牛”。截至目前，其擁有兩百座吾悅廣場，去年貢獻(xiàn)了86億元的租管費(fèi)收入。
但是，吾悅廣場也有一個(gè)重大的弊端，就是成本較大、回報(bào)周期較長。
新城控股董事長王曉松就曾表示，一個(gè)吾悅廣場的平均成本為7億元，可售物業(yè)覆蓋自持部分80%的成本，即約5.6億元現(xiàn)金流要繼續(xù)投入到綜合體，沉淀成本為1.4億元。
而且，吾悅廣場要想盈利，還要等到項(xiàng)目建成，并且培育3到4年后，才能實(shí)現(xiàn)單個(gè)現(xiàn)金流的回正。
既然吾悅廣場沉淀了如此巨大的資金，那么，正如傳聞所言，“逐步出售旗下吾悅廣場”，就能迅速回籠資金，一定程度上解決新城控股的燃眉之急。
但是，新城控股可不想放棄手中的“現(xiàn)金奶牛”，將吾悅廣場轉(zhuǎn)手。
新城控股回應(yīng)稱，吾悅廣場是公司發(fā)展的重要一環(huán)，目前公司正通過新加坡REITs、CMBS、經(jīng)營性物業(yè)貸等形式嘗試將吾悅廣場輕資產(chǎn)化，進(jìn)而有利于公司拓展融資平臺并擴(kuò)大投資者基礎(chǔ)，優(yōu)化公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。
簡單來說，新城控股就是打算將吾悅廣場證券化處理，以吾悅廣場可以帶來的租管費(fèi)收入為保證，從資本市場上獲得融資。
這樣做的好處有兩個(gè)，一是新城控股可以通過讓出一部分權(quán)益，將吾悅廣場輕資產(chǎn)化，回籠資金；二是可以獲得部分稅后收益，進(jìn)而優(yōu)化業(yè)績報(bào)表。
妥妥的“一箭雙雕”。
但是，理想很豐滿，但現(xiàn)實(shí)很骨感。新城控股的算盤打得再好，卻抵不過計(jì)劃進(jìn)展的不順?biāo)臁?/p>
比如，早在去年7月，新城控股就打算做新加坡REITs，本來想著是年底拿到批文，但是現(xiàn)在還沒有影子。
要知道，幾十億元的債務(wù)就在眼前，四月同樣是新城控股的境內(nèi)債到期高峰。壓力如此之大，REITs這波遠(yuǎn)水，還來不來得及解近渴？
賣不賣吾悅廣場，是個(gè)問題。
賬面負(fù)債情況尚可，“暗債”隱患不小
那么，新城控股的債務(wù)情況究竟如何呢？
回顧其2021年三季報(bào)，可以發(fā)現(xiàn)，新城控股賬面上的債務(wù)情況還是可以的。
數(shù)據(jù)顯示，截至去年前三季度，新城控股的貨幣資金有五百多億元，刨去限制性資金，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也有404億元。
而在同一時(shí)期，新城控股的短期借款有11.89億元，應(yīng)付票據(jù)84億元，一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債有213.49億元。
三者相加可得，新城控股的短期債務(wù)也就300多億元，手上的現(xiàn)金綽綽有余。
但是，值得注意的是，之前爆雷的房企，各個(gè)都是資金實(shí)力雄厚，好幾百億的現(xiàn)金躺在賬面上。可即便如此，該爆雷的，一個(gè)都沒少。
那么，新城控股賬面上這400多億元的現(xiàn)金，真實(shí)性有多高呢？
另外，我們注意的，這300多億元的短期債務(wù)，還只是新城控股的賬面?zhèn)鶆?wù)，其“暗債”也是大戶。
就在3月初，中融信托發(fā)行了一款名為“ 融沛315號集合資金信托計(jì)劃-A類、B類、C類 ”的信托理財(cái)產(chǎn)品，總募資額10億元。而在其背后，就有新城控股的影子。
據(jù)悉，這筆錢將投向連云港天行健房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司為連云港尚瑞企業(yè)管理有限公司的全資子公司，其中徐州新城鴻昕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股40%。
而這個(gè)徐州新城鴻昕，正是新城控股的子公司。
既然持股40%，那么新城控股必須對這10億元的信托融資，提供40%不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。只不過，擔(dān)保歸擔(dān)保，這部分負(fù)債完全可以進(jìn)行出表處理，可以視為“暗債”。
考慮到這還只是“冰山一角”，新城控股的“暗債”規(guī)模勢必不小。
巨額短債近在咫尺，還有“暗債”壓身，新城控股到底要不要賣吾悅廣場？
關(guān)鍵詞： 短債在前暗債難防 新城控股該不該賣吾悅廣場
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