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2018-08-16 15:05:21
房源掛羊頭賣狗肉 誰來監管獨立經紀人
2018-08-16 15:05:21 來源: 北京商報
常年游離于監管“灰色地帶”的獨立經紀人，再度被曝光在了陽光之下。北京市住建委等多部門8月9日發布《關于互聯網房地產經紀平臺整治的通知》(以下簡稱《通知》)，明確要求房源信息發布平臺自約談之日起展開自查，除即刻下架不合規房源外，不得為無營業執照的機構或個人提供房源掛網服務。時隔一周，北京商報記者調查發現，目前在安居客等房源信息發布平臺，仍然充斥著大量獨立經紀人房源，且沒有明確公示營業執照等證明材料，部分獨立經紀人甚至存在掛羊頭賣狗肉的嫌疑，即標明A公司某項目，實際為B公司某項目，從房源真實性、交易安全性等角度均存在諸多隱患。
誰來為獨立經紀人做品牌背書?獨立經紀人的服務品質如何保證?誰來為客戶的風險兜底?誰來監管獨立經紀人? 這一系列問題都有待進一步完善。
房源掛羊頭賣狗肉
北京商報記者近日調查發現，在安居客等房源信息發布平臺上存在著大量獨立經紀人房源，此類房源大多配以精美的房屋圖片和低于市場正規中介的報價，有的甚至直接打出了“免中介費”等噱頭吸引客戶。不過從記者調查的結果來看，絕大多數房源的真實性存疑。
以安居客為例，北京商報記者翻閱二手房頻道房源時發現，眾多以獨立經紀人名義發布的房源信息混雜在尋常房源推薦之間，乍看并無問題，仔細瀏覽下來實則漏洞百出。
其中，一則張姓獨立經紀人發布的名為“金地未未來，精裝復式，4.2米層高，15分鐘到機場，地鐵35分望京”的房源，引起了北京商報記者的注意。
房源推薦詳情頁顯示，該房屋面積為42平方米，包括2室1廳1衛，單價每平方米30714元，總價129萬元，房屋性質為70年產權的普通住宅。不過北京商報記者查閱資料獲悉，金地未未來現售項目實為40年或50年產權的商辦產品，并非描述中的普通住宅屬性。同時，關于房屋基本信息以及業主心態的描述與標題房源推薦中的“金地未未來”項目也有所出入，小區一欄下竟寫有“旭輝26街區(順義機場附近)”字樣。業主心態的描述中更是出現了“開發商(綠地集團)4.65米+3.75米調高客廳平層”的相關內容。金地、旭輝、綠地在短短幾行房源介紹中皆有出現，張姓經紀人到底賣的哪家項目，難以分辨。
除樓盤信息前后矛盾、開發商信息指代不明及相關信息錯配外，這名張姓獨立經紀人的服務介紹更是讓購房者詫異：“所有服務不收取任何費用，無償提供咨詢、陪同看房。案場銷售主管：胡漫漫祝您及家人工作順利!”
背后隱現公司化運作貓膩
帶著疑問，北京商報記者先就金地未未來與旭輝26街區項目的關聯進行查詢，經查閱記者了解到，“金地未未來”為金地集團開發的50年產權商辦類項目，旭輝26街區則為旭輝集團開發的50年產權商辦類項目;前者位于順義區仁和鎮機場東路瀾西園小區南側，后者則位于順義區南嶣路南法信地鐵站南約700米，不僅地理位置不同，兩者之間也并無開發商協作開發關系。而對于房源信息介紹中出現的第三家綠地集團，更是與上述兩個項目沒有任何聯系。
根據張姓經紀人在安居客平臺內的預留電話，北京商報記者以購房者的身份向其進行購房咨詢。電話溝通過程中，該經紀人表示金地未未來以及旭輝26街區項目房源皆有銷售，如果對上述兩項目有興趣，該經紀人可以全程陪同購房者至售樓處看房。記者了解到，該經紀人是同開發商合作的包銷，除了他以外還有同事參與此類房源的銷售，他們所在公司與金地、旭輝皆有合作，主推金地未未來項目。
“因為是新購買的端口，所以暫時將身份標注為獨立經紀人。”該經紀人向北京商報記者如是解釋他的獨立經紀人身份。至于房源推薦頁面中顯示的129萬元低總價及小于等于0.5%的低傭金，該經紀人解釋稱，129萬元為樓盤項目的成交均價，具體成交價格受購房者實際選擇的房屋戶型及位置等因素影響，可能稍有差異，房源推薦處設為成交均價是為了吸引購房者前來咨詢;至于低傭金的問題，該經紀人則表示購房過程中不收取任何中介費，小于等于0.5%為安居客發布房源信息時傭金選項中的最低水平，他們默認選擇最低傭金，也是希望能吸引到更多的購房者。
只收費不監管 平臺無責？
北京商報記者從經紀人主頁信息了解到，該張姓經紀人在平臺內的微聊回復率為70%，資格為最高級五星。
安居客平臺顯示上述房源信息發布于8月11日，這個時間節點同樣值得探討。
住建委8月9日發布的《通知》，而在8月15日北京商報記者尚能在安居客平臺內查詢到8月11日的房源，換句話說，此類信息混亂、掛著獨立經紀人名義實為公司化操作的虛假房源，在北京市多部門發出整治要求后一周，依然大量存在。
北京商報記者查閱資料發現，安居客已非首次卷入此類風波。去年4月，北京市住建委會同市工商局、市網信辦已經對該網站發布的房源信息進行了執法檢查。彼時執法檢查結果顯示，媒體報道中提到的商辦類房屋用于居住的信息是房地產中介機構和個人以“獨立經紀人”名義發布的，存在違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的情況。安居客網站作為網絡信息發布平臺，對此類信息未核查，違反了北京市相關規定。同時，北京市網信辦責令安居客下架全部涉事房源信息，并要求安居客對今后在網站上發布的房源信息進行充分核實。
不過從目前狀況來看，房地產中介機構以“獨立經紀人”名義發布房源信息現象再度抬頭，而安居客對于房源信息發布者的監管并未有實質性改觀。北京商報記者就此采訪安居客，安居客回復稱，一直以來，安居客都秉承“用戶第一”的核心文化理念，絕不姑息個別中介人員發布不實房源信息的行為。近期，安居客平臺已經開展全面自查，預計在9月1日前將所有獨立經紀人全部房源下架。安居客一直對不合規業務操作保持零容忍態度，并建立了完善的違規與禁發規則制度。同時將在與政府、開發商、房產交易方等行業共建的基礎上，加強企業自身產品與服務打造，與政府及各企業積極推動社會公共基礎數據庫的建設，完善房源核驗架構，推動行業真房源體系的建立，共同為用戶提供更加可靠、值得信賴的服務。
三大買賣風險并存
雖然近年來傳統房產中介的各類負面新聞充斥于媒體和坊間，但是相比獨立經紀人而言，傳統房產中介在購房者中的接受度仍普遍高于前者。
在業內人士看來，雖然傳統房產中介屢受詬病，但獨立經紀人模式在目前新房、二手房交易市場中存在的諸多問題，實則更加不容小覷。
首先就是虛假房源信息頻發的問題。
資金監管問題也被視為獨立經紀人模式面臨的大考。
有專家分析稱，購房者與獨立經紀人產生的相關交易確有風險。因為目前各地房屋買賣的資金監管體系還在做，實際操作中違規收費現象很多，絕大多數購房者還是更傾向于門店的詢價和交易。
此外，售后服務問題難以解決也是選擇獨立經紀人的潛在風險。一位業內人士介紹稱，目前有很多獨立經紀人采用名義掛靠等方式，委托具有資質的房產中介來辦理售后服務，但一旦出現售后問題，獨立經紀人可能會逃避，而名義掛靠公司則以各種各樣的理由推諉，這會導致買賣雙方面臨蒙受損失而無法追討的尷尬局面。
58安居客房產研究院首席分析師張波表示，獨立經紀人最重要的就是“獨立”，“獨立”表現在個人和門店沒有制度上的依附關系，即獨立經紀人和公司之間不再是雇傭關系，而是合作關系，強化的是中介個體的品牌價值。
相比國內的傳統中介來說，歐美國家成熟的獨立經紀人顯然更為專業，不但具備專業經驗，還需持證上崗。
“不過從中國的相關制度來看，房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用，也就是說在中國，房地產經紀人必須以機構名義來承接業務和收取費用，因此天然的‘獨立’性就較差，目前國內所謂的‘獨立經紀人’，經紀人相對于公司還是一種依附關系，嚴格意義來看并不獨立。”張波如是表示。
在中原地產首席分析師張大偉看來，目前國內購房者在買賣房屋過程中確實有借助獨立經紀人的需求，但是并非房屋出售及購房置業的主流。因獨立經紀人交易過程中存在較大風險，張大偉表示不建議購房者采取此種方式。
而張波分析認為，獨立經紀人是房產中介未來的一個發展方向，但就目前而言，雖然公司型中介行業依然廣受詬病，但更適合國內現狀。另外值得關注的是，制約國內獨立經紀人發展的重要因素還包括缺乏“良好的土壤”，當前國內并沒有建立起類似美國的MLS系統，即還不能將不同房地產經紀公司納入一個體系，也無法實現所有經紀公司在一個網站中共享數據庫。經紀人本身獲取房東的委托信息依然要依賴于公司，獨立的基礎性就不夠。
而對于未來獨立經紀人模式的發展前景，張大偉則表示，獨立經紀人在中國要走的路還有很遠很遠。“我覺得不是十年二十年能解決的問題，甚至需要更長的時間，獨立經紀人才有可能更活躍一些。”張大偉如是補充。
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