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2018-12-20 15:13:16
共有產權房“未達到國標”? 北京共有產權房別再裝“迷你”窗
2018-12-20 15:13:16 來源: 北京日報
共有產權房“未達到國標”?海淀區最大的共有產權房項目永靚家園昨天啟動選房，但關于“該項目起居室窗地面積比未達到國家標準”的聲音也在網絡上瘋傳。該項目是北京最早一批采用高標準設計導則的“純正”共有產權房，也將購房人的目光聚焦于共有產權房的品質上。
在選房現場，永靚家園開發企業及設計負責人向記者澄清，該項目滿足國家相關標準及北京市共有產權房的設計導則，“未達國標”屬于計算錯誤。實際上，傳聞的背后，折射出購房人對共有產權房窗戶大小、采光的關注和擔憂。
■建設方否認“未達國標”
在網上瘋傳的“永靚家園未達國標問題報告”中，主要質疑了該項目B1、B2、B3、B4四種戶型的起居室“窗地面積比”未達國標。
所謂“窗地面積比”，就是房間窗洞口面積與該房間地面面積之比，簡稱“窗地比”，是估算室內天然光水平的常用指標。按照國標《住宅設計規范》，起居室(廳)窗地面積比不應低于七分之一。“我們算出來的窗地比遠小于七分之一。”有選房人以永靚家園B2戶型的起居室為例計算，客廳窗洞面積約3.04平方米，起居室加上陽臺的面積是28.38平方米，得出來的窗地比是0.107，低于七分之一(約等于0.143)。
“這些戶型的起居室窗地比是符合國標的。”在選房現場，建設單位建邦中鐵公司和項目設計負責人都對此事予以否認。項目設計負責人也解釋，選房人計算的起居室面積中還涵蓋了餐廳的面積，這才導致窗地比小于了七分之一。在B2戶型中，選房人測算的地面面積是由8.6米進深乘以3.3米面寬而得出的。但實際上，這8.6米的進深除了陽臺、起居室外，還有餐廳，餐廳的面積不應算入起居室部分中。
記者在戶型圖上看到，B2等戶型基本是南北通透的，餐廳與客廳連接在一起，并沒有物理隔開。仍以B2戶型為例，如果按照餐桌餐椅長1.8米、冰箱0.6米的基本配置粗算，進深至少要減去2.4米。以此計算，地面面積是20.46平方米，窗地比則為0.148，剛好高于七分之一。
■“窗地比”需防打擦邊球
如此糾結“窗地比”，實際上是購房人對共有產權房窗戶大小的關心：如果窗地比不滿足要求，很可能是大房間配小窗戶，影響采光。
“窗地比是一個比較粗的指標，對于住宅采光，還有一個更細的采光設計標準。”一位住宅設計專業人士向記者解釋，“窗地比”也不是嚴格按照采光設計標準轉化而來的。設計人員在做方案時，也應考慮在大寒日、冬至等氣候節點上光線所達到的最大限度條件。
說到底，“不應低于七分之一”只是窗地比指標的底線。這位設計人士也向記者披露，在實際的操作中，確實存在一些項目打擦邊球，雖然滿足了窗地比的國標要求，但是餐廳空間過大，采光依然無法滿足。“比如窗戶做得很小，而起居室與餐廳是連接起來的，就可以虛標餐廳面積，把起居室面積做小，從而滿足窗地比的要求。”他說。
如何避免打擦邊球?對本市保障房的設計方案，仍需要通過專家評審。參與評審的北京市住宅建筑設計研究院高級工程師李俐說，如果遇到了打擦邊球的案例，專家也會進一步核算。如果方案不符合實際需求的，也會被退回修改。上述設計人士也建議，住宅相關標準也應該進一步升級、修訂。目前的住宅設計規范是2011年版本，這些年來實際生活發生了不少變化，標準也應滿足老百姓當前的需求，定下更能反映現實情況的指標。此外，政府部門在審核方案期間，也應該加大“窗地比”的審核力度，防止開發商鉆政策和規范的漏洞。
■共有產權房設窗戶大小門檻
“窗戶一旦小了，勢必會影響采光。”尤其是在北方人心中，窗戶大小是購房過程中必須參考的硬性指標。但在本市近來推出的少數共有產權房項目中，確定存在被業主詬病“窗戶太小”的問題，并直接與品質低掛鉤。此前就有共有產權房項目，剛一開放樣板間，就收到業主有關窗戶太小的抗議。
是什么決定了窗戶的大小?“從目前這個樓的結構形式來看，窗戶已經開到最大了。再開就沒墻了，結構安全也就無法保證。”永靚家園的設計師解釋，這種政策房戶型偏小，往往只有3米多的面寬，而商品房面積大、甚至會有4米多的面寬。面寬小了，自然就影響窗洞的大小。
上述設計人士也直言，窗戶大小除了影響采光外，還會影響節能等多個因素。窗戶大小要根據所有因素權衡得出。“落地窗的采光最好，但考慮到節能的要求，就得使用質量極好的產品，成本也就會增加。”他解釋，這些政策房往往在最初就限定了比較低的價格，所以成本也是開發商要反復斟酌的一個因素。
實際上，住建部門對于共有產權房窗戶大小等指標都劃定了硬杠杠，以確保品質。在去年發布的《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》中，就明確“起居室、臥室等主要功能空間外窗洞口高度不應小于1.4米。”
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