全國(guó)首套房貸利率連續(xù)兩月下調(diào) 你會(huì)出手嗎？

2019-02-22 15:27:41 來(lái)源: 華爾街見(jiàn)聞(上海)

融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.155倍，環(huán)比上月下降0.35%，為連續(xù)兩個(gè)月回落;但同比去年1月首套房貸款平均利率5.43%，上升了4.24%。

報(bào)告顯示，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數(shù)量占比超過(guò)九成，其中，有34家銀行貸款利率回調(diào)，占比6.38%;有479家銀行貸款利率較上月持平，占比89.87%。

一線城市變化不大二線城市則大面積回調(diào)

從城市來(lái)看，1月共有7個(gè)城市首套房貸利率出現(xiàn)下降，較2018年12月的17個(gè)城市有所減少，多數(shù)城市從去年12月出現(xiàn)下降后在今年1月保持穩(wěn)定。

就北上廣深一線城市而言，1月首套房貸利率處于5.09%～5.57%區(qū)間，其中，北京首套房貸款平均利率為5.43%，較2018年12月回落2個(gè)基點(diǎn);上海為5.09%，廣州為5.55%，深圳為5.57%，均較去年12月持平。

一線城市首套房貸款平均利率僅北京略有下調(diào)，但二線城市則面臨了大面積的回調(diào)。

以天津地區(qū)為例，多家銀行下調(diào)房貸利率，首套房貸利率由上期的最低基準(zhǔn)上浮15%下降到最低基準(zhǔn)上浮5%。

第一財(cái)經(jīng)援引一位中部地區(qū)城商行個(gè)人房貸人士稱(chēng)：“目前我們銀行的房貸基礎(chǔ)利率是基準(zhǔn)利率上浮20%，從去年年底到現(xiàn)在沒(méi)有變動(dòng)。不過(guò)，春節(jié)后，我所在區(qū)域其他銀行的首套房貸款利率都有所下降，今年上半年我們銀行房貸利率回落的可能性較大。”

融360的數(shù)據(jù)還顯示，2019年1月全國(guó)首套房貸平均利率最低的城市前十分別為：上海5.09%、廈門(mén)5.36%、大連5.36%、北京5.43%、福州5.46%、太原5.47%、烏魯木齊5.47%、天津5.46%、昆明5.54%、廣州5.55%。最低的上海，利率持平上期;武漢最高，但較2018年12月下降8個(gè)基點(diǎn)。

首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%和15%仍是主流。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)533家銀行分(支)行中，有132家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，較上月增加1家。153家銀行首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%，較上月減少8家。

融360分析師李唯一稱(chēng)，1月份首套房利率下降的城市數(shù)量出現(xiàn)減少，與多數(shù)城市已經(jīng)完成樓市回落調(diào)整有關(guān)。預(yù)計(jì)未來(lái)時(shí)間內(nèi)，仍有城市會(huì)出現(xiàn)回落調(diào)整，具體時(shí)間以及幅度因城而異。從政策調(diào)整來(lái)看，主要涉及三個(gè)方面：公積金政策領(lǐng)域出現(xiàn)調(diào)整，多城市出臺(tái)公積金貸款細(xì)則規(guī)定;部分地區(qū)出現(xiàn)限購(gòu)政策的調(diào)整，調(diào)整方向多結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情;多省市加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)度，盡早發(fā)揮租賃市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)的利好作用。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，春節(jié)前后，銀行的資金面并未完全寬松，因此，預(yù)計(jì)短期內(nèi)銀行下調(diào)房貸利率的可能性不大。

同策研究院總監(jiān)張宏偉持近似觀點(diǎn)，他認(rèn)為即使利率下調(diào)，相對(duì)基準(zhǔn)利率來(lái)說(shuō)，也是上浮狀態(tài)。此外，對(duì)于一二線大城市來(lái)說(shuō)，房貸利率微調(diào)，背后依然是高房?jī)r(jià)的基調(diào)，對(duì)樓市的影響微不足道。只有房?jī)r(jià)真正下降，市場(chǎng)才會(huì)好轉(zhuǎn)。

二套房已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)回落房停貸占比下降

一套房貸款利率連續(xù)兩月下調(diào)，二套房也呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

1月份，全國(guó)二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回落2個(gè)基點(diǎn)，環(huán)比下降0.33%，已連續(xù)3個(gè)月出現(xiàn)回落。

在35個(gè)城市533家銀行分(支)行中，二套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)到基準(zhǔn)上浮10%區(qū)間的占比為6.00%;執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%以上的占比為89.87%，二套房停貸占比為4.13%，出現(xiàn)下降。

首付出現(xiàn)變化：首套房首付三成的銀行占比近八成

房貸利率下行，首付情況方面較上月未發(fā)生變化，首套房首付三成的銀行占比近八成。

今年開(kāi)年以來(lái)，隨著各地差異化信貸政策深入，部分地區(qū)政策性住房存在首付優(yōu)惠。以北京為例，在京購(gòu)買(mǎi)商品房首付最低為35%，但是購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房首付最低為三成，首付成數(shù)降低使得剛需購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻相應(yīng)降低。

此外，由于降準(zhǔn)以及“定向降息”等原因疊加，銀行流動(dòng)性較為充裕。某大型連鎖房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)人員在接受經(jīng)濟(jì)參考報(bào)采訪時(shí)表示：“近期批貸、放款流程加快，不少申請(qǐng)組合貸的客戶(hù)都在1個(gè)月內(nèi)走完了流程，純公積金貸款或者純商業(yè)貸款會(huì)更快一些。”

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首付比例的調(diào)整才是影響大量購(gòu)房需求的關(guān)鍵因素，而利率松動(dòng)對(duì)整體需求的影響相對(duì)較小。所以接下來(lái)就算利率繼續(xù)松動(dòng)，市場(chǎng)交易需求也不大可能大量釋放。“可能需要等到5月、6月，配合一些觀望需求的不斷減弱，市場(chǎng)需求才會(huì)開(kāi)始釋放。”

北京等地為公積金松綁長(zhǎng)沙、內(nèi)蒙古公積金貸款政策卻在收緊

從今年開(kāi)始，北京、銀川相繼簡(jiǎn)化公積金提取手續(xù)，福州和海南則調(diào)高公積金提取額度，廣州和武漢做得最徹底，直接允許異地購(gòu)房提取住房公積金。

具體來(lái)看，從今年起，在廣州繳納公積金的人士，如果在廣州六個(gè)毗鄰城市購(gòu)買(mǎi)首套住房，可以提取公積金。毗鄰城市包括佛山、清遠(yuǎn)、中山、東莞、惠州和韶關(guān)。此前，廣州市嚴(yán)格限制提取公積金用于異地購(gòu)房。

福州則調(diào)高職工家庭住房公積金貸款最高額度，從雙職工60萬(wàn)元、單職工40萬(wàn)元調(diào)整為流動(dòng)性正常狀態(tài)下的雙職工80萬(wàn)元、單職工50萬(wàn)元。

在因城施策中，有些地方在松綁，也有一些城市在公積金貸款政策上實(shí)施愈發(fā)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

以長(zhǎng)沙為例，申請(qǐng)公積金貸款條件中將住房公積金正常繳存時(shí)限由“6個(gè)月以上”調(diào)整為“12個(gè)月以上”，提高了公積金貸款申請(qǐng)的門(mén)檻，同時(shí)還將公積金貸款額度與繳存余額和貸款占房款比值掛鉤。

內(nèi)蒙古則要求職工申請(qǐng)住房公積金貸款必須連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月(含)以上，且賬戶(hù)處于正常繳存狀態(tài)，不得以補(bǔ)繳、躉繳等形式代替連續(xù)繳存，調(diào)整后的政策同樣將貸款額度與繳存余額掛鉤。

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)援引業(yè)內(nèi)分析人士表示，各地規(guī)范商業(yè)貸款與公積金貸款可以有效預(yù)防加杠桿投資、投機(jī)等行為再度擾亂市場(chǎng)，但同時(shí)部分剛需群體的貸款額度以及申請(qǐng)資格將會(huì)受到影響，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)有更多城市將結(jié)合自身現(xiàn)狀對(duì)公積金貸款政策作進(jìn)一步的細(xì)化調(diào)整，確保有效促進(jìn)當(dāng)?shù)胤课葙J款市場(chǎng)的規(guī)范和完善。

多地掀起限購(gòu)取消潮

在部分地區(qū)公積金管控趨嚴(yán)同時(shí)，也有部分限購(gòu)、限售政策出現(xiàn)地區(qū)性緩和調(diào)整。

近日，安徽省阜陽(yáng)市國(guó)土資源局網(wǎng)站顯示，2019年之后掛出的土地出讓公告取消了限價(jià)條款。

阜陽(yáng)市國(guó)土局辦公室工作人員對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》表示：“因?yàn)榭紤]到過(guò)去土地流拍的因素，我們暫時(shí)在出讓土地的條件中取消了限價(jià)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)會(huì)維持。不過(guò)，如果以后土地市場(chǎng)價(jià)格又出現(xiàn)新的變化，不排除有可能會(huì)重新采取限價(jià)措施”。對(duì)于限價(jià)條款的取消，有業(yè)內(nèi)人士表示這與阜陽(yáng)近幾個(gè)月來(lái)不斷流拍的土地有關(guān)。

中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍表示，2018年阜陽(yáng)全年成交的地價(jià)，尤其是住宅的地價(jià)是下降的，適當(dāng)對(duì)土地政策做一些優(yōu)化和調(diào)整，讓企業(yè)看到持續(xù)發(fā)展的信心，也有利于未來(lái)整個(gè)土地市場(chǎng)供給增加。

從去年底開(kāi)始，許多地方都在微調(diào)樓市調(diào)控政策，紛紛取消限價(jià)、限售政策，大多數(shù)都是為三四線城市。山東菏澤市在2018年12月18日，明文提出“取消限售條件”，在當(dāng)時(shí)引起了比較大的轟動(dòng)，也被理解成了“打響樓市松綁令的第一槍"，之后各地城市夜紛紛放寬了購(gòu)房的限制。

廣州緊隨其后，自去年12月21日開(kāi)始取消商服物業(yè)類(lèi)限購(gòu);青島從今年1月1日起暫停公正搖號(hào);2019年1月9日，北京開(kāi)始推不限價(jià)地塊，位于朝陽(yáng)區(qū)孫河的兩塊住宅用地均不設(shè)定住宅銷(xiāo)售限價(jià)。

“搶人大戰(zhàn)”一觸即發(fā)：多地落戶(hù)利好政策頻出

值得注意的是，在房貸利率穩(wěn)中有降的同時(shí)，今年以來(lái)，廣州、西安、南京等城市放寬落戶(hù)政策，被認(rèn)為是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好。

大連市印發(fā)《大連市戶(hù)籍管理若干規(guī)定》，取消了“參與積分落戶(hù)的房屋辦理落戶(hù)后，3年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓”“落戶(hù)新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)”等限制，并對(duì)其他條件進(jìn)行了相應(yīng)的難度降低。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2月18日，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶(hù)等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)將會(huì)有更多城市加入2019年升級(jí)版“搶人大戰(zhàn)”行列。

人才新政中落戶(hù)政策的放寬帶來(lái)人口的增加，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)起到了支撐作用。“部分二線城市房?jī)r(jià)上漲加速，最主要的一個(gè)原因就是人才政策變相的放開(kāi)了限購(gòu)等政策。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，以最典型的西安為例，與城市歷史最寬松的人才引進(jìn)政策的確有很大關(guān)系。

在張大偉看來(lái)，人才政策變相的降低了限購(gòu)門(mén)檻，將人才吸引來(lái)之后，推向本來(lái)就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這明顯帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。

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