來源：新浪財經(jīng)

10月26日，A股非住宅物業(yè)新大正回復(fù)了深交所關(guān)注函。此前新大正公告擬變更募資用途用于收購民興物業(yè)100%股權(quán)，交易金額9700萬元。近億元募投項目的變更引起了深交所的注意，要求新大正說明前次募投項目所涉及的市場環(huán)境是否發(fā)生重大變化及收購預(yù)計形成商譽的金額等問題。

新大正于2019年11月上市。彼時趕上物業(yè)上市熱潮，再加上新大正作為非住宅物管領(lǐng)域稀缺標(biāo)的，公司上市以來持續(xù)受到投資者追捧。即便是8月開始大部分物業(yè)股遭遇估值殺，股價跌跌不休之際，新大正截至27日PE（TTM）仍然高達55.9倍，與龍頭招商積余（55.3倍）持平，遠高于南都物業(yè)（24.1倍）。就在公司即將上市1年之際，新大正釋放了首單并購利好，股價維持高位水平，那么公司基本面真的像股價一樣穩(wěn)嗎？

前次募投項目進展緩慢加入并購競爭實屬無奈

新大正IPO募資凈額為4.3億元，其中物業(yè)管理信息化項目、市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)拓展、停車場改造及投資建設(shè)三個項目的投資金額分別為9271萬元、1.04億元、1.1億元，是當(dāng)初上市時投資金額最大的三個項目。

按照規(guī)劃，T+0、T+1期物業(yè)管理信息化應(yīng)分別投入3508萬元、3067萬元，累計投入6575萬元。但截至2020年9月，該項目累計投入金額為1393萬元，投資進度僅15.03%。而市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)拓展尚未投入，停車場改造及投資建設(shè)的投資進度也只有0.46%。在將近一年的時間里，投資進度最快的是償還銀行貸款100%，以及物業(yè)業(yè)務(wù)拓展項目進度為42.96%。

此次并購，新大正擬將原最大募投項目“停車場改造及投資建設(shè)”中調(diào)出募集資金9700萬元，停車場改造及投資建設(shè)變更后的投資金額為1549萬元。

新大正對此解釋稱，“停車場改造及投資建設(shè)”項目啟動以來，由于現(xiàn)有停車場的升級改造需要與產(chǎn)權(quán)方協(xié)調(diào)溝通，而新建停車場涉及政府政策的支持，因此目前該項目募集資金投入進度較慢，短期內(nèi)暫未有大幅增加投入的契機；同時，因為項目立項時間較早，系根據(jù)當(dāng)時的市場情況和發(fā)展前景確定的實施方案，而近三年來，伴隨著我國城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)亦飛速成長，公司作為領(lǐng)先行業(yè)的公建物業(yè)企業(yè)，需要跳出原有的業(yè)務(wù)邏輯，通過市場拓展、收并購合作等方式加速全國化、規(guī)模化進程。

“停車場升級改造需與產(chǎn)權(quán)方協(xié)調(diào)溝通”“需要跳出原有的業(yè)務(wù)邏輯”，一方面反映出新大正作為一家獨立第三方物管公司的尷尬。另一方面新大正作為西南區(qū)域物企，發(fā)展思路正在發(fā)生變化。

實際上，根據(jù)新大正的論述，停車場項目涉及的市場環(huán)境較立項時未發(fā)生重大變化。國內(nèi)汽車保有量持續(xù)增加、停車難、停車場管理問題等依然存在，而停車場管理收入也是目前大部分物企涉及的業(yè)務(wù)。比如中海物業(yè)的停車位買賣業(yè)務(wù)就在收入結(jié)構(gòu)中占有一席之地，中報同比增長62%至887萬港元；濱江服務(wù)剛剛中標(biāo)濱江控股的儲藏室及停車位的使用權(quán)。

新大正的項目受阻正是缺關(guān)聯(lián)房企支撐。TOP100物業(yè)企業(yè)中，重慶企業(yè)共有10家入圍，新大正排名第四，排名靠前的龍湖物業(yè)、金科物業(yè)、天驕股份等依托房地產(chǎn)開發(fā)商背景，在住宅、商辦物業(yè)等領(lǐng)域具有優(yōu)勢。新大正為了與前述物業(yè)公司錯位經(jīng)營，專注于公共、學(xué)校、航空等業(yè)態(tài)類型的物業(yè)項目。

業(yè)績增速放緩2232萬平方米簽約面積到期

從原有的募資項目可以看出，新大正最初各項業(yè)務(wù)均有意拓展，并沒有明確的一條發(fā)展主線。在這樣的規(guī)劃下，募投項目進展不如預(yù)期，導(dǎo)致新大正現(xiàn)在的業(yè)務(wù)邏輯其實沒有太大變化。

物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模為王，業(yè)績的增長依賴管理面積的擴大。與港股物業(yè)股詳細公布在管建筑面積、合約建筑面積的做法不同，新大正自上市后并未公布在管面積。2019年年報披露簽約項目336個，在管項目325個，簽約面積近7000萬方。2020年6月披露簽約項目340個，在管項目334個，簽約面積還是近7000萬方。

實際上，2019年6月新大正公布的簽約面積為6771萬方，已經(jīng)接近7000萬方。2016-2018年新大正的簽約面積為5138萬方、6010萬方、6272萬方，2018年開始簽約面積增長不多。

同時資料顯示，2019年新大正到期的簽約面積為1559萬方、2020年為2232萬方，分別占總面積的23%、33%。2020年仍舊是新大正合同到期的大年。

舊項目到期，新項目進入。2019年新大正開發(fā)的新項目和業(yè)務(wù)合同總金額超6億元，合同簽約期為1-3年不等，簽約金額同比增長約50%。2020年上半年，開發(fā)的新項目和業(yè)務(wù)合同總金額超3.7億元，合同簽約期為1-5年不等，簽約金額同比增長約10%。

反映在業(yè)績上，新大正2019年營收10.55億元，同比增長19%。歸母凈利潤1.04億元，同比增長18.7%；2020年上半年營業(yè)收5.67億元，同比增長15.8%。歸母凈利潤0.54億元，同比增長13.16%。營業(yè)收入及凈利潤的增長同步放緩。

考慮到2020年仍然是合同到期的大年，新大正2020年全年業(yè)績承壓。適逢新大正首單并購?fù)瞥觯龊駱I(yè)績的目的不言而喻。中信建投認為，以民興物業(yè)2020年前三季度實現(xiàn)的1.7億營收和1900萬凈利潤計算，將對公司全年營收和歸母凈利分別形成約17%和15%的增幅。

通過這單并購，市場也看到了新大正全國化的野心。

2018-2020年6月，新大正來自重慶地區(qū)的收入占比逐步下降，分別為76%、82.5%、69%。半年報顯示，新大正省外地區(qū)（除成渝地區(qū)外）市場開發(fā)額約占新開發(fā)項目總金額的69%，省外地區(qū)中航空類項目約占總金額的41%。此次并購標(biāo)的民興物業(yè)在管面積逾350萬平方米，服務(wù)項目主要集中在成都及周邊地區(qū)，川渝優(yōu)勢得以強化。

盡管如此，目前物業(yè)股大多處于高增階段，尤其是背靠房企的物業(yè)公司。新大正中報業(yè)績增速低于行業(yè)平均，疊加合約到期影響，全年業(yè)績在并購加持下能否避免增速放緩，還有待觀察。

關(guān)鍵詞： 新大正 IPO