2020年是不凡而跌宕的一年：年初突如其來的疫情攪黃了春節(jié)的返鄉(xiāng)置業(yè)、擾亂了房企開工節(jié)奏、推遲了購(gòu)房者需求，而下半年橫空出世的“三道紅線”讓房企銷售的步伐再度加緊……

在這樣充滿不確定的背景下，多家房企將2020年的銷售目標(biāo)設(shè)定得頗為謹(jǐn)慎。有統(tǒng)計(jì)顯示，年初40家房企所定的全年銷售目標(biāo)平均增速不足14%，為近年來新低。

盡管壓力重重，仍有不少房企加速邁入千億陣營(yíng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，從全口徑銷售額來看，2020年千億房企數(shù)量達(dá)到43家，較2019年增加9家。

2020年11月，龍光集團(tuán)率先突破千億;12月，中駿集團(tuán)、禹洲集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份等房企亦紛紛撞線;聲稱“千億目標(biāo)已經(jīng)不重要”的時(shí)代中國(guó)，也終于在2020年實(shí)現(xiàn)跨越?；仡欉^往，千億規(guī)模進(jìn)擊路上，有人激進(jìn)擴(kuò)張，有人“押寶”長(zhǎng)三角，有人發(fā)力舊改……

1激進(jìn)擴(kuò)張

在進(jìn)擊千億的道路上，不少房企選擇大跨步向前，大手筆拿地，高杠桿擴(kuò)張成為了它們的標(biāo)配。

“黑馬”新力地產(chǎn)的千億之路走得頗為兇猛而波折。2015年時(shí)，新力的銷售額尚不到50億元，此后其銷售規(guī)模進(jìn)入了極速擴(kuò)張期：2016年-2018年間，該指標(biāo)分別為161.3億元、428.1億元、887.3億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率高達(dá)136%。

2019年11月，新力地產(chǎn)成功登陸港交所，成為最年輕的在港上市內(nèi)地房企，銷售額也在這一年達(dá)到914億元，距千億差臨門一腳。

2020年初的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新力給出了全年約20%的銷售增長(zhǎng)目標(biāo)，即約1100億元。也正是在這場(chǎng)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，新力挖來的明星職業(yè)經(jīng)理人陳凱亮相，其被委任為公司聯(lián)席董事長(zhǎng)、行政總裁兼執(zhí)行董事，專注公司業(yè)務(wù)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

在這期間，陳凱在新力的組織、投資等方面做了一系列調(diào)整，如組織架構(gòu)上力倡扁平化，投資布局上加大長(zhǎng)三角地區(qū)和大灣區(qū)的投資力度，同時(shí)發(fā)揮江西大本營(yíng)的優(yōu)勢(shì)等。2020年上半年，新力共斬獲22幅優(yōu)質(zhì)地塊，其中江西省占7塊、粵港澳大灣區(qū)占1塊、長(zhǎng)江三角洲地區(qū)占12塊。

可惜的是，陳凱上任半年后便于同年9月份辭職，新力控股實(shí)控人張園林重掌帥印。不過，陳凱的離任并未影響新力的步伐。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，新力實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1196.4億元，達(dá)成千億目標(biāo)。

中駿集團(tuán)在2020年奔赴千億目標(biāo)的道路上則少了些戲劇性。2018年初，過去頗為“佛系”的中駿提出了“2018年500億、2019年800億、2020年過千億”的銷售目標(biāo)。同年，中駿總部遷至上海，此后便開啟加速擴(kuò)張模式。2017年-2019年間，中駿的銷售額從332億元狂奔至805億元。

2020年12月20日，中駿發(fā)布官方信息顯示，截至當(dāng)日，其銷售額突破1000億元，超額完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，其實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1015.2億元。

與銷售規(guī)模快速增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的是中駿在土地市場(chǎng)的活躍。據(jù)安信證券數(shù)據(jù)，2017年中駿的拿地強(qiáng)度一度高達(dá)96.8%。事實(shí)上，2017年以來，中駿制造了多個(gè)“地王”。

2018年底，中駿以總價(jià)38.05億元、樓面價(jià)3.91萬元/平方米拿下廈門湖里區(qū)一幅地塊，刷新了廈門地區(qū)的紀(jì)錄;2019年11月，中駿再以59.4億元、樓面價(jià)4.51萬元/平方米成功競(jìng)得枋湖2019P01地塊，刷新當(dāng)時(shí)廈門土地市場(chǎng)總價(jià)和島外樓面單價(jià)紀(jì)錄。

2020年4月，一家名為上海泰鳴的房企在廈門以103.55億元競(jìng)得一宗地，成為當(dāng)?shù)貧v史上首個(gè)百億地塊，樓板價(jià)達(dá)到了4.93萬元/平方米，成為廈門新總價(jià)和單價(jià)地王。盡管當(dāng)時(shí)中駿極力否認(rèn)與上海泰鳴的關(guān)系，但其2020年半年報(bào)中卻出現(xiàn)了該地塊的身影，中駿應(yīng)占權(quán)益為65%。

值得一提的是，激進(jìn)拿地的背后，中駿集團(tuán)的杠桿水平也在提高。2020上半年，該公司短期有息負(fù)債占比45.5%，較2019年上升16.3個(gè)百分點(diǎn)，高于TOP50房企中位數(shù);現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余與短期債務(wù)的覆蓋率為1.2倍，凈負(fù)債率相比2019年末上升8.3個(gè)百分點(diǎn)至68.3%。

曾經(jīng)低調(diào)的新希望地產(chǎn)也于2020年高調(diào)踏入了千億房企陣營(yíng)。據(jù)新希望地產(chǎn)方面披露，截至2020年12月24日，其年度銷售額突破1000億元，正式跨過規(guī)模門檻。

新希望地產(chǎn)并不是從一開始就著力于規(guī)模擴(kuò)張的。早前，新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好曾表示，公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)是被逼出來的，對(duì)地產(chǎn)并沒有多少野心。2013年，新希望地產(chǎn)年銷售額僅19億元，全國(guó)布局5、6個(gè)城市。

情況在2014年開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。當(dāng)年，年僅32歲的張明貴接任新希望地產(chǎn)總裁一職，帶領(lǐng)公司步入快速發(fā)展期，2015年-2019年，新希望地產(chǎn)的全口徑銷售額從不足百億元極速增長(zhǎng)至735.9億元，躋身行業(yè)TOP50。

新希望地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上亦揮金如土。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，新希望地產(chǎn)的拿地金額從2017年的178億元增長(zhǎng)至2019年的319億元，排名也從48位晉升至28位。

與規(guī)模共同增長(zhǎng)的還有新希望地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模。2019年，新希望地產(chǎn)的短期借款為2.04億元，同比大幅上漲307.32%，總負(fù)債較2018年增長(zhǎng)53.62%至838.68億元。2020年上半年，該公司的短期借款繼續(xù)攀升至6億元，而總負(fù)債則增至966.28億元。

2“押寶”長(zhǎng)三角

“千億俱樂部”新會(huì)員中，不少企業(yè)選擇持續(xù)深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，并從這片投資熱土中收獲較高的業(yè)績(jī)支持。

今年新入千億陣營(yíng)的9張新面孔中，有多家企業(yè)從華東地區(qū)收獲了突出的業(yè)績(jī)支持。

總部位于珠海的房企華發(fā)股份2019年失約千億目標(biāo)之后，2020年初再提“三個(gè)千億”目標(biāo)，即集團(tuán)營(yíng)收、全口徑銷售額、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流量收入均突破千億。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)股份2020年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1205億元，位列行業(yè)第34名。

而在華發(fā)的千億征程上，華東地區(qū)起到了不可忽視的作用。2017年至2019年間，華發(fā)股份分別實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額310.17億元、582億元、922.73億元，來自華東地區(qū)的銷售額占比分別為19.45%、38.96%、40.66%，逐年提高。

2020年，華發(fā)股份繼續(xù)加大對(duì)長(zhǎng)三角地區(qū)的布局。據(jù)披露，2020年前三季度，華發(fā)獲取土地總計(jì)容面積約為301.81萬平方米，同比增長(zhǎng)24.3%;從城市來看，除珠海外，其新增土儲(chǔ)多位于上海、杭州等核心一二線城市，從區(qū)域分布來看，其新增土儲(chǔ)中長(zhǎng)三角地區(qū)占比高達(dá)67.4%。

另據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年下半年，華發(fā)股份分別在上海閔行區(qū)、浦東新區(qū)、靜安區(qū)拿下3宗地，溢價(jià)率分別為46.41%、32.71%、1.25%;其全年在上海拿地金額達(dá)到112億元，僅次于香港置地、金地、招商蛇口。

2017年加速長(zhǎng)三角城市群的布局、2018年明確深耕長(zhǎng)三角地區(qū)，合景泰富對(duì)該區(qū)域的重點(diǎn)布局也有力地支撐了其近年來的千億征程。

2018年，合景泰富共實(shí)現(xiàn)655億元的預(yù)售額，其80個(gè)在售項(xiàng)目中，30%來自粵港澳大灣區(qū)，而有45%來自長(zhǎng)三角區(qū)域;2019年，其實(shí)現(xiàn)預(yù)售額合計(jì)861億元，118個(gè)在售項(xiàng)目中有43%來自長(zhǎng)三角區(qū)域。

2020年，長(zhǎng)三角區(qū)域持續(xù)發(fā)力。上半年，合景泰富實(shí)現(xiàn)預(yù)售額368億元，120個(gè)在售項(xiàng)目中，按預(yù)售金額貢獻(xiàn)劃分，37%來自長(zhǎng)三角區(qū)域，與來自粵港澳大灣區(qū)的貢獻(xiàn)比例持平。同時(shí)，在合景泰富2020下半年推出約20個(gè)全新項(xiàng)目、1300億元的可售貨值中，粵港澳大灣區(qū)占比45%，長(zhǎng)三角區(qū)域占比30%。

如今，在曾同為“華南五虎”的恒大、碧桂園、雅居樂、富力早已成為行業(yè)頭部企業(yè)之時(shí)，合景泰富也終于在區(qū)域深耕的加持下，于2020年越過千億門檻。

據(jù)合景泰富披露的銷售簡(jiǎn)報(bào)，其2020年全年銷售金額約1036.08億元，順利完成年初定下的1033億元銷售目標(biāo)。

發(fā)軔于廈門的禹洲集團(tuán)當(dāng)前的基本盤便在長(zhǎng)三角地區(qū)。2016年，禹洲集團(tuán)將總部從福建遷至上海，并在此后的兩年間在蘇州、南京、上海、揚(yáng)州等長(zhǎng)三角城市發(fā)力，銷售額也從2016年的232億元增長(zhǎng)到2019年的751億元。

遭遇疫情侵襲的2020年，是禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)2017年提出的“三年沖擊千億”戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)鍵年。而與多家房企調(diào)低銷售目標(biāo)不同的是，禹洲堅(jiān)持目標(biāo)，其創(chuàng)始人、董事局主席林龍安多次表示，“2020年將實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。”

所幸，2020年12月7日，禹洲集團(tuán)發(fā)布公告稱，累計(jì)合約銷售突破1000億元，正式躋身“千億俱樂部”。

長(zhǎng)三角區(qū)域?yàn)槠渥龀隽送怀鲐暙I(xiàn)。2020年上半年，在禹洲累計(jì)428.5億元的銷售額中，長(zhǎng)三角區(qū)域的銷售占比達(dá)到62.5%。在蘇州市場(chǎng)，禹洲雖進(jìn)駐不到3年時(shí)間，但單城銷售突破了100億元的銷售規(guī)模。

3“遲到”的撞線

完成千億銷售額，對(duì)于房企來說是一個(gè)分水嶺，也是一座里程碑。在困難重重的2020年，有房企經(jīng)過多年的努力終于跨過了這道坎。

在沖擊千億的道路上，還有很多企業(yè)經(jīng)過多次努力才最終達(dá)標(biāo)。

克而瑞發(fā)布的榜單顯示，2020年新入千億的房企中，龍光集團(tuán)以1497億元的全口徑銷售額位列首位。但事實(shí)上，這份千億“成績(jī)單”晚到了一年。

2018年3月，龍光集團(tuán)在2017年的業(yè)績(jī)會(huì)上正式提出千億目標(biāo)。時(shí)任龍光集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事的賴卓斌在會(huì)上提及，“龍光的銷售目標(biāo)是2019年實(shí)現(xiàn)千億元，2020年達(dá)到1500億元。”

彼時(shí)，龍光集團(tuán)處于高速擴(kuò)張中。公開信息顯示，2016年-2018年間，龍光集團(tuán)的銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了從287.2億元到718億元的增長(zhǎng)，年復(fù)合增長(zhǎng)率為58%。

不過，龍光集團(tuán)管理層在2019年選擇降速，將全年業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定為權(quán)益銷售850億元。以此計(jì)，2019年，龍光集團(tuán)完成權(quán)益合約銷售額約915億元，完成了全年銷售目標(biāo)的108%;但其全年實(shí)現(xiàn)合約銷售額約960.2億元，與千億軍團(tuán)失之交臂。

2020年初，龍光集團(tuán)將全年銷售目標(biāo)定為權(quán)益合約銷售額1100億元，較2019年權(quán)益額增長(zhǎng)僅約20%。從以往表現(xiàn)來看，龍光集團(tuán)2020年跨過千億門檻在意料之中，但相較于其此前定下的目標(biāo)，其增長(zhǎng)仍是放緩的態(tài)勢(shì)。

類似的戲碼也在時(shí)代中國(guó)身上上演。2018年曾對(duì)外表示2019年或2020年會(huì)實(shí)現(xiàn)千億的時(shí)代中國(guó)，也在過去的兩年間經(jīng)歷了增長(zhǎng)降速，推遲了千億時(shí)間表。

在2019年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)代中國(guó)為全年設(shè)定的業(yè)績(jī)目標(biāo)為750億元，年增長(zhǎng)率僅約為24%，遠(yuǎn)低于2018年45.5%的同比增幅。而2020年，時(shí)代中國(guó)設(shè)定的銷售目標(biāo)為823億元，預(yù)期增速進(jìn)一步降低至僅5%左右。

時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席兼行政總裁岑釗雄在2020年初時(shí)表示，“公司內(nèi)部已經(jīng)不把千億作為重要目標(biāo)，因?yàn)槲覀兿嘈啪退憬衲瓴粚?shí)現(xiàn)，明年也會(huì)實(shí)現(xiàn)。”

大幅調(diào)低的銷售目標(biāo)，對(duì)于時(shí)代中國(guó)來說并沒有完成的難度。數(shù)據(jù)顯示，時(shí)代中國(guó)2020年前11月就已實(shí)現(xiàn)銷售額836億元，超額完成年度目標(biāo)。截至2020年12月31日，時(shí)代中國(guó)全年累計(jì)合同銷售額約1003.81億元，占據(jù)了千億房企的最后一個(gè)名額。

然而，在規(guī)模終于突破千億大關(guān)的同時(shí)，時(shí)代中國(guó)的負(fù)債也達(dá)到了新高。東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年，公司負(fù)債總額達(dá)到1371.1億元，較2019年末的1253.94億元增長(zhǎng)117.16億元。同期短期借款攀升至253.67億元，較2019年末的185.98億元增長(zhǎng)36.4%，資產(chǎn)負(fù)債率也于首次達(dá)到80.1%。

關(guān)鍵詞： 千億房企 三道紅線