中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)1月20日訊：日前（1月15日），山東區(qū)域“迷你房企”天泰國際控股有限公司向港交所遞交了招股書，獨(dú)家保薦人為國泰君安國際。

26年固守山東、土儲(chǔ)僅520萬方

中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)翻閱招股書顯示，天泰集團(tuán)由王若雄創(chuàng)立于1994年，以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，并涉及旅游休閑、酒店管理、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，這也是2021年首個(gè)赴港IPO的房企。

二十六年未走出山東，天泰控股仍表示致力成為山東省的領(lǐng)先物業(yè)發(fā)展商并將業(yè)務(wù)版圖發(fā)展至中國其他選定市場(chǎng)。截至2020年10月31日，天泰控股擁有54個(gè)處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項(xiàng)目，分別位于山東省青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、濱州、濰坊、臨沂、淄博及濟(jì)寧八個(gè)城市；其中約47%的項(xiàng)目，位于青島、濟(jì)南及煙臺(tái)。

甚為隱秘的股權(quán)關(guān)系

招股書顯示，天泰控股最終控股股東為趙潔，其通過Great Prospering對(duì)其100%控股。

此外，據(jù)招股書披露，目前戴大為是該公司的執(zhí)行董事兼總裁，負(fù)責(zé)管理董事會(huì)事務(wù)、制定經(jīng)營(yíng)策略及計(jì)劃以及作出重大業(yè)務(wù)決策。除此之外，天泰控股的核心管理團(tuán)隊(duì)還有另一名執(zhí)行董事王清建，及三名高管成員李軍、趙民及賈洪輝，五人在營(yíng)運(yùn)和融資方面均有不少于14年的工作經(jīng)驗(yàn)。

趙潔作為創(chuàng)始人王若雄的近親，與天泰控股的關(guān)系可追溯至二十余年前。

據(jù)招股書介紹，彼時(shí)1994年，青島天泰集團(tuán)公司正式成立。在成立之初，青島天泰集團(tuán)公司主要于青島從事物業(yè)開發(fā)及銷售。此時(shí)，趙潔由于其配偶于1994年公司成立時(shí)獲委任為該公司的董事兼法定代表人。

1996年6月，趙潔透過Australian Great International Pty. Ltd.（趙潔及其配偶持有66.66%）首次投資了青島天泰集團(tuán)，并收購了該公司32.76%權(quán)益。此后，趙潔多次透過控制的公司收購增持青島天泰集團(tuán)權(quán)益。

2001年青島天泰房地產(chǎn)成立，專注于青島市內(nèi)主要用作住宅的物業(yè)的開發(fā)及銷售，并在山東省其他城市拓展業(yè)務(wù)。自2001年10月至2002年9月，趙潔擔(dān)任青島天泰房地產(chǎn)的董事。招股書還披露，加入本集團(tuán)前，趙潔曾擔(dān)任一家主要從事港口工程及相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的國有企業(yè)的管理人員，任期約20年。

多年來，趙潔的配偶逐漸減少其于青島天泰集團(tuán)公司的股權(quán)，并于2010年將全部權(quán)益轉(zhuǎn)至一支公益基金(即青島市天泰公益基金會(huì))后不再持有集團(tuán)的任何股權(quán)。另一方面，趙潔持續(xù)透過其投資控股公司增加其于本集團(tuán)的權(quán)益，并自2003年6月起控制青島天泰集團(tuán)公司不少于70%的股權(quán)。

據(jù)招股書重組后上市前股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，青島天泰集團(tuán)公司通過直接和間接方式持股青島天泰房地產(chǎn)83.45%，后者正是天泰集團(tuán)境內(nèi)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主體，旗下控股多家房地產(chǎn)公司。

2016年11月，趙潔辭去其行政職務(wù)，以投入更多時(shí)間在家庭及其他個(gè)人興趣上，趙潔僅保留作為天泰控股最終控股股東。

此后，日常管理及運(yùn)營(yíng)一直由執(zhí)行董事戴大為及王清建以及管理團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)。戴大為任執(zhí)行董事兼總裁，他于1996年加入天泰國際控股，負(fù)責(zé)管理董事會(huì)事務(wù)、制定經(jīng)營(yíng)策略計(jì)劃以及作出重大業(yè)務(wù)決策；王清建則于1999年加入，負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)部審核及合規(guī)事項(xiàng)，信息顯示，王清建為趙潔的大姑姐。

增收不增利

招股書顯示，天泰控股不僅土儲(chǔ)規(guī)模制約其發(fā)展，此外營(yíng)收上漲而凈利潤(rùn)率卻出現(xiàn)下滑，出現(xiàn)持續(xù)盈利性較弱，且在2019年前9個(gè)月出現(xiàn)虧損94.6萬元。

數(shù)據(jù)顯示，2018、2019年及2020年前9個(gè)月，天泰控股總收入分別為26.44億元、33.62億元以及29.31億元；其中2019年1-9月營(yíng)收為12.94億元，2020年同期增126.45%；同期凈利潤(rùn)僅為分別為3.13億元、3.17億元及2.31億元。

銷售遠(yuǎn)不及百億、毛利波動(dòng)

截至2019年12月31日止兩個(gè)年度，天泰控股分別錄得毛利率約36.2%及26.3%，及截至2019年及2020年9月30日止九個(gè)月，分別錄得毛利率約29.8%及35.3%。

天泰控股的收入主要來自三部分物業(yè)銷售、管理咨詢服務(wù)和其他收入，其中其他收入板塊有高爾夫俱樂部運(yùn)營(yíng)、物業(yè)租賃租金收入。2018、2019年及2020年前9個(gè)月，天泰控股的物業(yè)開發(fā)及銷售收入分別為25.98億元、33.34億元及29.14億元，分別占同期總收入約98.2%、99.2%及99.4%。

在現(xiàn)有規(guī)模上，2018、2019年及截至2020年9月30日，天泰控股實(shí)現(xiàn)的合同銷售額分別為64.55億元、50.57億元及59.26億元。

不合規(guī)事件被罰超百萬、環(huán)境合規(guī)成本累計(jì)支出5340萬

截至2019年12月31日止兩個(gè)年度及截至2020年9月30日止9個(gè)月，天泰控股分別產(chǎn)生環(huán)境合規(guī)成本約2500萬元、2130萬元及710百萬元。天泰控股預(yù)期日后的年度環(huán)境合規(guī)成本將大致相若，原因是環(huán)保規(guī)例及法規(guī)不會(huì)有任何重大變動(dòng)。

此外，因不合規(guī)事件天泰控股旗下項(xiàng)目累計(jì)被罰超過20次，罰款超100萬元。

關(guān)于本次發(fā)行募資用途主要為現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目提供資金，一部分預(yù)期用于項(xiàng)目開發(fā)的三項(xiàng)現(xiàn)有計(jì)息信托或一部分銀行貸款，另，其他的用于一般運(yùn)營(yíng)資金。

很顯然，對(duì)于天泰控股這家規(guī)模還遠(yuǎn)不足百億的省域房企上市還有很長(zhǎng)的路要走。

（中華網(wǎng)財(cái)經(jīng)綜合 文/凡君）

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