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2022-02-09 13:30:17
明星買房陷“跳單”風波：如何認定是關鍵，交易暗藏風險
2022-02-09 13:30:17 來源: 新京報
近日，有爆料人在網(wǎng)上爆料稱，明星張杰、謝娜夫婦為了省下中介費，跳過帶看房子的中介，直接私下找房東簽約購房，一時間該事件引起廣泛熱議。2月8日下午，謝娜、張杰通過上海蘭迪律師事務所發(fā)表聲明否認存在跳單。
問題是，在房屋買賣交易中，如何認定跳單？跳單帶來哪些影響？中介機構遇到跳單該怎么處理？新京報記者采訪了多位經(jīng)紀人、業(yè)內專家，他們給出了權威解讀。
跳單現(xiàn)象并不鮮見，如何認定較麻煩
盡管謝娜、張杰方面否認存在跳單，但是跳單現(xiàn)象在房產經(jīng)紀行業(yè)并不鮮見，尤其在北上廣深等一線城市，價值越高的房屋，跳單情況出現(xiàn)的幾率就越大。
何為跳單？跳單是指買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。在采訪中，不少經(jīng)紀人表示遇到過跳單的情況。一位經(jīng)紀人解釋稱，“更多的跳單行為是，購房者通過一家中介機構看房后，這家中介機構經(jīng)紀人促進買賣雙方交易，收取較高的中介費，但購房者卻找到其他中介代辦手續(xù)，可能只需要收取0.5%或者1%的費用。”
那么，如何認定跳單？北京市鑫諾律師事務所合伙人，中國住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳法律顧問，北京房地產中介行業(yè)協(xié)會法律顧問王樹德律師告訴新京報記者，“民法典有明確規(guī)定，如果買賣雙方確實是利用中介機構或者中介人員提供的交易機會或者媒介服務進而成交，肯定是要向中介支付全額報酬的。”
據(jù)《民法典》第965條規(guī)定，“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”
“民法典出臺以后，行業(yè)更為規(guī)范，這種案件出現(xiàn)的情況較多。”王樹德表示，衡量跳單的一個重要標準是，買方是否利用了該中介公司提供的房源信息或媒介服務。這個焦點問題可能會有點扯皮，如果這個房源是獨家房源，那么爭議性不大；如果這個房源不是獨家房源，而中介公司也不能證明在撮合成交中起到了決定性作用，那么有不被認定為跳單的可能。
對于如何應對購房者跳單情況，王樹德進一步表示，需要中介機構去舉證，中介機構想要把傭金要回來，需要去提供兩方面的證據(jù)，一是要證明確實給購房者提供了帶看、撮合、協(xié)商等服務；二是要證明接受服務的購房者知道中介機構的收費標準，如果證明不了，或者并未談及過中介費，購房者可能就不能完全按照中介機構的要求支付中介費，法院可能會酌情讓買賣雙方支付一定數(shù)額的中介費，具體金額一般情況下是參考行業(yè)的相關標準。
某知名中介機構門店經(jīng)理表示，“中介機構提供的核心服務，并非只是帶看房源。實際上，核心服務在于根據(jù)購房者的需求，通過專業(yè)能力、眼光，包括對產品的熟悉程度，從眾多房源中挑選出符合購房者需求的房源，由此節(jié)省購房者挑選房屋的時間和精力，同時也幫助賣房人售出房源。因此，中介費是必須要給的，至于給多少，可以相關各方進行協(xié)商。”
“民法典出臺后，中介機構就有法可依了。只要中介機構的證據(jù)充分，能夠證明提供了服務，以及能夠證明中介費對方是接受的，基本上可以全額討要中介費。”王樹德強調說。
跳單寫入《民法典》，但現(xiàn)實取證難
值得一提的是，在現(xiàn)實房屋買賣中，即便經(jīng)紀人遇到跳單現(xiàn)象，很少去要回中介費，或者通過法律渠道來維護自己的權益，主要原因在于，收集證據(jù)較為麻煩。目前，雖然有一些中介機構規(guī)定看房前需要簽訂看房確認書，但是在實際操作層面，存在一定的難度，無法規(guī)范到每一個經(jīng)紀人，不少購房者也不愿意簽訂看房確認書。此外，不少賣房人不愿意簽訂獨家協(xié)議，而是選擇多家中介代理，這就出現(xiàn)一套房子被多家中介帶看的情況，購房者會通過對比各家中介服用費用、服務水平等來最終確定通過哪一家中介來購買。
“民法典出臺后，行業(yè)有了更多保護力度，但依然面臨較難取證的想象。購房者看房后，他們一般會說不買了、不考慮了，或者要買其他房子了，經(jīng)紀人不可能直接敲門確認或者正好看到購房者跳單。”貝殼旗下21世紀不動產福州貴尊苑店店長聶寧斐告訴新京報記者，“身邊并沒有因為跳單而打官司的案例，因為流程比較麻煩，一般經(jīng)紀人也不會操作，還是靠行業(yè)自覺。”
為了應對跳單，一些中介機構建立更多自我保護機制，諸如系統(tǒng)內留存委托看房證據(jù)。以某中介平臺為例，購房者看中某套房源后，系統(tǒng)會給購房者發(fā)送一個房源鏈接，購房者點進去后，會顯示委托找房的相關頁面，點擊同意后，就會把電話號碼留存在系統(tǒng)內。此外，帶看房源時，還有定位打卡，即經(jīng)紀人會讓購房者掃相應房源的二維碼，由此說明經(jīng)紀人帶看了這一房源。一旦購房者存在跳單行為，中介機構如果起訴，可以從法律層面得到更多保護。
業(yè)內：跳單可能造成更大的經(jīng)濟風險，并不可取
對于跳單現(xiàn)象帶來的影響，知名地產分析師嚴躍進分析稱，“在北上廣深一線城市，每套房屋的價值比較高，中介費的差額較高。因此，在一些標的較大的房屋交易過程中，跳單的行為比較普遍。跳單事件無論如何發(fā)展，至少有一點需要明確，跳單侵害了中介機構和經(jīng)紀人的權益。”
在聶寧斐看來，中介行業(yè)不是干多少活就給多少錢。在沒有促成交易之前，買賣雙方是不會出任何費用的，而且都是免費享受服務，包括匹配房源、經(jīng)紀人幫購房者約業(yè)主帶看等。經(jīng)紀人在成交之前都是付出，沒有任何回報，只有買賣雙方成交了才能支付費用。因此，購房者在帶看后跳單，對于經(jīng)紀人、中介機構影響較大。
合碩地產機構首席分析師郭毅也指出，對于很多人來說，中介費金額較高，但如果購房者通過跳單私下操作，省下了中介費用，在房屋買賣交易過程中卻可能存在比較大的風險。
“中介機構不僅是個信息平臺，也是買賣雙方權利和義務的保障平臺，會通過一系列的規(guī)則、流程的設計和推進，保護買賣雙方的權益，同時規(guī)避交易過程中的相關風險。”郭毅表示，比如房子本身可能存在一些風險，中介機構會提示購房者，注意過戶流程中的信貸推進、買賣雙方資金的安全性，中介機構也能確保買賣雙方資金和房產交易的安全。此外，房屋交易完成后，整體物業(yè)的交割都需要中介機構來協(xié)助完成，才能夠更加保障買賣雙方權益，避免出現(xiàn)房屋不能按期交付等一系列風險。
“為了保障整個房屋交易的安全性，我還是建議購房者通過一個相對放心的中介平臺來實施交易。跳單省了小錢，但有可能會造成更大的經(jīng)濟風險，并不可取。”郭毅強調說。
新京報記者張曉蘭
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